A 1 de setembro, uma casa de 100 m² em Portugal custava, em média, cerca de 374 mil euros, de acordo com o mais recente relatório do Observatório de Imobiliário Doutor Finanças. Mas por trás deste valor médio estão diferenças muito expressivas entre distritos: uma casa semelhante fica-se pelos 84 mil euros na Guarda e dispara para lá de 570 mil em Lisboa.
Só cinco dos 20 territórios analisados (18 distritos + regiões autónomas dos Açores e da Madeira) ficam acima da média nacional. Sem surpresa, o mais caro é Lisboa, cujo valor de 570.200 euros coloca o distrito 52% acima da média e a larga distância de Faro, o segundo mais caro (487.400 euros).
No polo oposto, comprar uma casa de 100 m² na Guarda custa 83.700 euros, quase sete vezes menos do que na capital. Entre estes dois extremos há 10 distritos onde uma habitação com esta dimensão fica abaixo dos 200 mil euros.
Arrendamento: Casa de 100 m² custa quase 2 mil euros por mês em Lisboa
O mercado de arrendamento segue a mesma geografia desigual. Arrendar uma casa de 100 m² custa, em média, 1.605 euros por mês em Portugal, mas quase metade da oferta está concentrada em Lisboa, e é esse peso que puxa a média para cima. Na capital, um imóvel de 100 m² fica por 1.953 euros mensais, o valor mais alto do país, seguido de Faro (1.776 euros).
No interior, a mesma casa fica por menos de 600 euros na Guarda (587 euros), por exemplo. Além disso, a oferta é muito reduzida. Em Vila Real, apenas 14% dos municípios têm pelo menos algumas casas listadas nas plataformas de imobiliário. Pelo contrário, em distritos como Braga, Leiria, Lisboa, Porto ou Setúbal praticamente todo o território tem casas disponíveis.
Metade do rendimento de um casal não chega para pagar um T2
Traduzido no orçamento de quem compra, o preço médio de uma casa pesa bastante. Um casal precisa de 51% do rendimento para pagar a prestação de um apartamento T2 e de 56% no caso de uma moradia T3. Estes valores, calculados com uma TAN média de 2,9% e um prazo de 30 anos, estão bem acima da fasquia habitualmente considerada saudável: 30 a 35%.
Tendo em conta o rendimento médio da população de cada território, a Madeira é onde comprar está mais fora de alcance: a prestação de um T2 leva 72% do rendimento de um casal. E a de uma moradia T3 chega aos 123%, ou seja, ultrapassa o próprio salário disponível. Faro (66% e 96%) e Lisboa (57% e 82%) vêm logo atrás.
No interior, a leitura inverte-se: em Bragança, Guarda e Portalegre a prestação de um T2 pesa 15% a 16% do rendimento, e em nove distritos uma moradia T3 sai mais barata do que um apartamento. Na Guarda, essa moradia consome apenas 11% do que a família recebe.
Índice de esforço a 1 de setembro 2026 | ||
Distrito | Apartamento T2 | Moradia T3 |
R. A. Madeira | 72% | 123% |
Faro | 66% | 96% |
Lisboa | 57% | 82% |
Média nacional | 51% | 56% |
Porto | 46% | 60% |
R. A. Açores | 43% | 41% |
Setúbal | 41% | 75% |
Aveiro | 39% | 37% |
Leiria | 38% | 44% |
Coimbra | 33% | 20% |
Viana do Castelo | 33% | 37% |
Braga | 32% | 46% |
Viseu | 31% | 21% |
Santarém | 27% | 30% |
Beja | 26% | 23% |
Castelo Branco | 25% | 14% |
Évora | 25% | 51% |
Vila Real | 25% | 19% |
Portalegre | 16% | 17% |
Guarda | 16% | 11% |
Bragança | 15% | 13% |
Quanto menor a casa, mais caro o metro quadrado
Em geral, o preço por metro quadrado é mais elevado nas casas com tipologias menores. Os T1 são os mais caros, comparativamente: custam 4.498 euros/m², à frente dos T2, dos T4 e das casas maiores. A exceção são os T0, que se apresentam como o formato mais barato, com 3.277 euros/m².
Em todas as tipologias, Lisboa está no topo e a Guarda sempre no fundo, e o fosso alarga-se quanto mais pequena for a casa. Um T1 na capital custa 5.807 euros/m², o mesmo que 19 casas iguais na Guarda (299 euros/m²). Nas tipologias maiores, a diferença encolhe para seis ou sete vezes, mas nunca desaparece.
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Perguntas frequentes
O Observatório Imobiliário em Portugal é uma ferramenta criada e operacionalizada pelo Doutor Finanças com o objetivo de sistematizar e divulgar dados fiáveis sobre o mercado residencial em Portugal, permitindo uma leitura clara das dinâmicas de preços, oferta e acessibilidade à habitação.
Baseia-se na análise contínua de anúncios imobiliários de venda e arrendamento, cruzados com estatísticas oficiais do INE, cobrindo todo o território nacional, com detalhe por distrito e município.
O Observatório recolhe e trabalha dados sobre:
- Preços de venda por m² (apartamentos e moradias);
- Valores de arrendamento por m²;
- Acessibilidade à habitação, através do Índice de Acessibilidade Habitacional, que relaciona rendimento médio das famílias com prestações de crédito;
- Oferta disponível (número de imóveis em venda/arrendamento);
- Dinâmica do mercado.
Estes indicadores são atualizados regularmente e permitem acompanhar tendências nacionais, distritais e municipais.
É complementada com dados oficiais, sobretudo do INE, para criar uma base de dados “viva”, fiável e representativa do mercado.
O Observatório destaca-se porque:
- Atualiza dados de forma contínua;
- Cobre simultaneamente venda, arrendamento e acessibilidade, oferecendo uma visão integrada;
- Desagrega informação por distrito, município e freguesia, permitindo comparações locais mais rigorosas;
- Foi criado para resolver a fragmentação e dispersão de informação imobiliária existente no mercado, contribuindo para maior transparência.
