Comprar casas penhoradas: Saiba onde procurar, as vantagens e os mitos

Comprar casas penhoradas pode representar um bom investimento atendendo ao possível baixo preço do imóvel face ao valor de mercado, mas nem sempre é assim. Em termos de financiamento, pode conseguir um financiamento a 100%.

Pode comprar casas penhoradas junto dos bancos, imobiliárias, Autoridade Tributária, Segurança Social ou no site e-leilões. Tudo isto são opções, nem sempre as melhores, e há riscos a acautelar.

Leia ainda: Comprar uma casa penhorada: Uma oportunidade de negócio para si?

Casas penhoradas pelos bancos

Quando os clientes deixam de cumprir as suas obrigações de crédito junto dos bancos, podem ver penhoradas as suas casas, as que serviam como garantia do empréstimo (garantia real ou hipoteca).

No entanto, a retoma de casas pelos bancos não faz parte do seu negócio, pelo que não têm qualquer interesse em ficar com as casas nos seus ativos. Quanto mais rápido as venderem, mais depressa conseguem recuperar o capital deixando, ao mesmo tempo, de incorrer em custos com as mesmas.

Para além de imóveis destinados à habitação (casas ou apartamentos), os bancos podem ter igualmente terrenos, espaços comerciais, armazéns, garagens ou edifícios inteiros para investimento. Pode encontrar ainda imóveis usados e imóveis novos, tudo depende de quem e em que momento, deixou de cumprir as suas obrigações com a Instituição Financeira.

Note, no entanto, que a carteira dos bancos não está, regra geral, tão recheada como há uns anos, sobretudo se nos lembrarmos da crise financeira de 2008. Acresce que alguns imóveis de bancos passaram, entretanto, para fundos imobiliários.

A verdade é que os bancos passaram a ter as regras de crédito muito mais apertadas. Isto reduz a probabilidade de incumprimento e, como tal, de retoma dos imóveis dados em garantia.

No quadro atual, espera-se também que com a subida significativa das taxas de juro, as pessoas em dificuldades sejam capazes de renegociar as condições do seu crédito junto do banco.

Daí que, nem sempre os portais dos bancos têm assim tantos imóveis, tudo vai depender do momento em que procura. E varia de banco para banco, uns poderão ter mais e outros menos imóveis, em momentos diferentes. Também não é muito comum ver-se, por exemplo, muitos imóveis de qualidade disponíveis nos grandes centros urbanos. É mais fácil encontrá-los em cidades mais pequenas.

Para evitar surpresas, faça-se acompanhar de alguém especializado na área de construção e/ou arquitetura, que possa detetar eventuais problemas de construção de raiz, e/ou problemas associados à deterioração do imóvel. Qualquer um deles pode trazer muitas dores de cabeça e uma conta avultada a acrescer ao valor do imóvel.

Em alternativa, pode fazer um levantamento completo de todas as questões a resolver no imóvel, e apresentá-las na proposta de compra, devidamente fundamentadas por um orçamento de obras. Falamos de questões que possam forçar o preço para baixo em que o comprador tem facilidade em realizar essas obras e, ainda, que faz toda a questão em fazê-las porque esse é mesmo o imóvel “dos seus sonhos”.

Nas situações em que prevê obras ligeiras ou obras de modernização acautele também, o melhor possível, todos os riscos inerentes.

Por fim, assegure-se de que esclarece todas as dúvidas e que visita o imóvel com tempo suficiente para tomar uma decisão em consciência. O facto de as visitas poderem ser limitadas e ter um prazo para apresentar uma proposta, podem ser fatores de pressão que, normalmente, não conduzem às melhores decisões.

Leia ainda: Comprar uma casa penhorada: Onde e como pode fazê-lo

Imobiliárias e bancos em parceria

Alguns bancos celebram acordos com imobiliárias, para que estas ajudem a escoar o stock de imóveis. Daí que possa encontrar imóveis de bancos não só nos seus portais, mas também nos portais das imobiliárias e nas plataformas que agregam vários anunciantes como as próprias imobiliárias, os particulares e, também, os bancos.

A maioria das imobiliárias envolvida na venda de imóveis da banca, não possui uma secção específica para os mesmos, ou seja, “imóvel da banca” não é filtro da pesquisa. Os anúncios com estes imóveis poderão estar dispersos entre os demais. Verifique sempre, primeiro, os filtros de pesquisa, pode ser que uma das opções seja imóvel de banco / imóvel da banca / retoma de banco. Na maioria das imobiliárias, o mais certo é encontrar imóveis de bancos por mero acaso.

Comprar casas penhoradas no e-leilões

O e-leilões é um site criado pela Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução com o objetivo de vender bens penhorados no âmbito de um processo de execução, através de leilões eletrónicos nos quais qualquer pessoa pode licitar.

No e-leilões é possível apresentar propostas para aquisição de imóveis, veículos, equipamentos, mobiliário, máquinas e direitos (créditos, quotas, quinhões hereditários, entre outros).

Casas penhoradas pelas Finanças

A venda de bens penhorados pela Finanças é feita através do site da AT, sendo possível comprar automóveis, casas, prédios, móveis, estabelecimentos comerciais, entre outros bens.

Através do motor de busca disponibilizado, pode selecionar “Imóveis” e fazer pesquisa por localização ou por intervalo de valores.

Há três modalidades de venda: proposta em carta fechada, negociação particular ou leilão eletrónico. O valor de leilão dos imóveis é de 70% do respetivo valor patrimonial, podendo baixar para 50%.

Leia ainda: Tenho dívidas ao Fisco: o que me pode ser penhorado?

Casas penhoradas pela Segurança Social

As casas da Segurança Social provêm de prédios de serviços, das antigas Caixas de Previdência e de dações em pagamento dos devedores à Segurança Social. Os imóveis disponíveis para compra são promovidos em “Segurança Social – Património Imobiliário”. Como estas bolsas de imóveis podem variar de dia para dia, nem sempre vai encontrar imóveis disponíveis.

É possível comprar (ou arrendar) imóveis da Segurança Social por concurso ou por ajuste direto.

Leia ainda: Imóvel do banco: O que ter em conta antes de decidir a sua compra

Casas penhoradas pelos bancos: As vantagens e os mitos

Há vantagens em comprar casas penhoradas pelos bancos, mas não são absolutas, isto é, pode nem sempre ser assim, dependendo muito da conjuntura de mercado e do próprio banco. Relacionados com estas aparentes vantagens, estão os mitos que deve desfazer.

Entidade a quem compra

Apontada como principal vantagem de comprar uma casa penhorada ao banco, é o facto de lidar com uma entidade que conhece e que, à partida, considera credível para este negócio. Compra a uma entidade que conhece e, se for esse o banco a financiar a aquisição, o processo pode ser mais prático e centralizado. Esta será, de facto, uma vantagem.

O preço

Não é garantido que o preço de venda pelo banco seja inferior ao justo valor do imóvel ou ao seu valor de mercado. Tudo vai depender da estratégia do banco, da sua situação e das condições de mercado a cada momento. Na verdade, um “banco sem pressa” pode estar preparado para manter o imóvel por mais tempo no seu balanço, sem necessidade de o vender “ao desbarato”. Não tome, por isso, como adquirido que o imóvel está abaixo do seu preço justo. Faça bem o seu trabalho de casa e inspecione cuidadosamente a oferta disponível no mercado. Pelo menos não se convença, desde logo, que vai comprar mais barato.

Na sua pesquisa, não esqueça também que, à semelhança do que acontece com os particulares (vs imobiliárias), para o mesmo imóvel, pode encontrar diferenças entre o preço de venda direto (do banco) e o preço de venda via imobiliária. Isto depende do tipo de acordos celebrados entre os bancos e as imobiliárias que lhes promovem os imóveis. Se encontrar um imóvel de banco que deseja, anunciado numa imobiliária, pesquise o mesmo imóvel no banco que o detém e tenha a certeza que o preço é o mesmo.

Nunca se esqueça que pode encontrar vários preços para o mesmo imóvel. Nos imóveis de particulares, por exemplo, o preço é diferente quando os vendem diretamente ou quando recorrem a imobiliárias.

Faça sempre este teste, se um imóvel lhe interessa, tente encontrá-lo em imobiliárias (pesquise num portal que agregue várias imobiliárias) e pesquise se o encontra a ser vendido diretamente pelo proprietário (normalmente através do OLX, Custo Justo, Imovirtual). Use palavras chave do anúncio para fazer a sua pesquisa.

Note que, entre as imobiliárias, o preço vai variar conforme a comissão cobrada por cada uma e, quando é vendido diretamente pelo proprietário, a comissão não existe, logo o preço, à partida, será mais baixo.

Leia ainda: Bens penhorados pelas Finanças: como funcionam os leilões

Financiamento a 100%

Uma das regras que mudou para os bancos na concessão de crédito à habitação (pós 2008), foi exatamente a percentagem que é financiada. O valor do empréstimo não pode ultrapassar 90% do valor do imóvel. Muitas instituições ficam-se pelos 80%.

A única exceção é a concessão de crédito em imóveis detidos pelos bancos, podendo estes financiar até 100% do valor do imóvel.

Por sua vez, o valor do imóvel é definido como o menor entre o valor da avaliação e o da aquisição. Se o seu valor de aquisição for inferior ao valor de avaliação, poderá ter o valor de aquisição financiado a 100%. Isto quer dizer que não é absolutamente garantido o financiamento a 100%, embora seja a situação mais comum.

Taxa de juro mais atrativa

Pode ser que sim, ou pode ser que não.

Pode acontecer que o banco disponibilize linhas especiais para este tipo de financiamento, ou não. Logo, não se convença imediatamente que o banco que detém o imóvel é o que lhe apresenta a melhor taxa de juro ou o melhor spread. Compare “todo o pacote”. Há normalmente mais que uma modalidade de taxa de juro (fixa, variável ou mista) e o spread.

Normalmente um spread mais baixo vem acompanhado por outro tipo de exigências, como por exemplo contrapartidas na subscrição de outros produtos financeiros do banco, que podem não lhe interessar. O habitual é ter “bónus” no spread, ao subscrever o produto x ou y. Outras vezes, são as comissões cobradas noutros serviços associados ao financiamento, que são mais altas.

De facto, outro fator que pode ser muito díspar de banco para banco, são os custos e comissões associados ao processo. Compare também a TAEG (taxa anual de encargos efetiva global). A TAEG incorpora todos os os custos associados para além da taxa de juro e, por isso, permite-lhe saber a “verdadeira” taxa de encargos (totais) que vai ter com o empréstimo, ano a ano. Peça simulações de crédito em várias entidades.

Nunca se esqueça, pense a longo prazo. No curto prazo, é de esperar que tenha tudo controlado. Acautele o que desconhece, o longo prazo, onde nada está controlado. É aí que deve simular o maior número possível de ocorrências imprevistas.

As comissões

Já todos sabemos que o negócio da banca (o designado “core”) esteve posto em causa durante o longo período de taxas de juro negativas ou muito baixas. Isto aconteceu quando os bancos começaram a ver a sua margem financeira (diferença entre a taxa de juro cobrada nos empréstimos e a taxa de juro a que remuneram os ativos dos seus clientes / depósitos, por exemplo) estreitar-se devido à redução das taxas de juro.

Desfeita esta fonte “natural” de rendimento, as comissões começaram a subir passando a constituir uma fonte de receita importante. Daí que as comissões, todas elas, devam ser devidamente comparadas, de banco para banco, ainda que o agravamento das comissões tenha sido transversal ao setor bancário como um todo. Com a subida das taxas de juro, seria de esperar que os bancos voltassem atrás nas comissões avultadas ou, pelo menos, parassem de as agravar. Ficamos à espera, mas não aconteceu. As taxas subiram, a margem dos bancos aumentou e agora, há que somar as ditas comissões, que não baixaram nem desapareceram.

Menos penalizadores são apenas os bancos que nasceram “na nova era”, criados com estruturas muito leves, os chamados bancos “digitais”, normalmente pertencentes aos principais grupos bancários. Estas estruturas permitem não ter, ou ter comissões muito baixas, quando comparadas com a banca “tradicional”.

Na compra com financiamento de um imóvel, ao banco que o detém, é de esperar que o custo da avaliação (comissão de avaliação) esteja paga. Afinal, o banco já a fez e este será menos um custo a considerar.

Todas as demais comissões serão, à partida, cobradas (comissão de análise, documentos, custos com escritura, abertura de crédito, etc etc). Não deve contar com benefícios a esse nível, ainda que o banco proprietário do imóvel apresente, normalmente, condições mais vantajosas que os outros. Mas paga na mesma. Compare sempre os custos associados, já que não é obrigado a contrair empréstimo junto do banco que tem o imóvel.

A ilusão dos prazos alargados e dos períodos de carência

É possível que lhe seja oferecida a possibilidade de um prazo alargado para pagar a sua casa. Ou que lhe seja concedido um período de carência de capital.

No primeiro caso falamos de prazos que vão além da idade da reforma. Atualmente, o período máximo de crédito está nos 40 anos desde que, no termo do empréstimo, o seu titular não tenha mais de 75 anos.

Ao alongar a vida do empréstimo, está a diluir a componente de capital, isto é, a torná-la mais pequena. Ao mesmo tempo, está a aumentar o período em que vai pagar juros ao banco, pois está a aumentar o número de anos em que é devedor.

No final paga o mesmo capital, mas em mais tempo, e faz crescer significativamente a componente de juros. Mais uma vez relembramos os riscos do longo prazo. Ao prolongar o empréstimo para lá da sua idade de reforma, vai ter um empréstimo para pagar numa altura em que o seu rendimento pode ser inferior ao atual. Além disso, talvez não seja a coisa mais agradável imaginar que vai deixar de trabalhar num dado momento, sem a sua casa paga.

No que se refere ao período de carência, pode ter uma oferta de x anos a pagar só juros, isto é, em que nada amortiza do capital em dívida. Por outras palavras, o valor que pede ao banco não se altera.

Terminado o período de carência, a prestação aumenta, não só porque lhe acrescenta a parcela de capital, mas porque, por exemplo, o capital que antes pagava em 30 anos, agora vai pagar em 28, porque esteve dois anos sem amortizar capital.

Tudo vai depender da situação de cada um. Importante sempre são as várias simulações de crédito que pode fazer para compreender o que se passa em cada cenário. Algo que parece muito vantajoso à partida pode não ser, e não é normalmente nestes casos.

Problemas frequentes

Não são propriamente desvantagens, mas são situações que ocorrem. Depois de muito procurar chega-se, muitas vezes, à conclusão que a localização dos imóveis não é a pretendida. Como já aqui referimos, é mais comum encontrar estes imóveis em cidades mais pequenas do que nos grandes centros urbanos. A escolha é limitada, não só pela localização, mas também por tipologias e outros critérios de pesquisa. Outra desvantagem é que nem sempre estes imóveis estão disponíveis.

Como alertas, deixamos:

• o mau estado de conservação dos imóveis (é muito comum encontrar-se imóveis parcialmente destruídos, decorrentes do desespero de quem os entrega aos bancos, portas, sanitários, lareiras arrancados, paredes destruídas…);
• eventual falta de licença de habitabilidade ou utilização;
• documentação desatualizada (informação matricial, no que respeita à composição e áreas do imóvel).