As expectativas para este ano, em matéria de habitação, apontam no sentido de um contínuo aumento dos juros e taxas Euribor, bem como de uma oferta reduzida, e cara, de arrendamento. Por isso, em tempos de incerteza, é necessário fazer contas para perceber qual a opção que compensa mais. Arrendar ou comprar em 2023? Defina a sua escolha a pensarna poupança a curto, médio e longo prazo.

Neste artigo, procuramos mostrar quanto pode ficar a custar uma renda em 2023, e como podem evoluir as prestações mensais dos créditos habitação no próximo ano. Para que perceba qual a opção que pode fazer mais sentido no seu caso. Tivemos em conta a medida estabelecida pelo Governo que limita o aumento de rendas até 2% a partir de janeiro, e ainda as condições atuais que se estão a praticar nos créditos habitação.

Quanto podem aumentar as rendas em 2023? 

Teto máximo limitado a 2% 

O Governo revelou uma nova medida para o arrendamento de casas em 2023, que limita um teto máximo de 2% no que toca ao aumento dos valores das rendas, em habitação e nos espaços comerciais. A medida vai ser implementada em janeiro e termina em dezembro de 2023, tendo o objetivo de apoiar as famílias em tempos mais difíceis, com o aumento de preços generalizado devido à inflação atual. 

Não implementando esta medida, a subida das rendas poderia ir até 5,43%, consoante o coeficiente de atualização das rendas – um valor definido com base na variação do Índice de Preços do Consumidor (IPC) nos últimos 12 meses, que utiliza os valores disponíveis a 31 de agosto de cada ano. 

A medida tem então aplicabilidade ao longo de todos os meses de 2023, porém, engloba contratos com mais de 1 ano. Isto é, o limite de 2% vai ser aplicado a inquilinos com contratos até dezembro de 2022, independentemente do valor em causa. Começa a ser aplicada logo a 1 de janeiro, acompanhando assim a renovação dos contratos de arrendamento. 

Ainda decorrente desta medida, os senhorios vão ser compensados com benefícios fiscais, de forma a transmitir uma “mensagem de proteção das famílias, mas também dos proprietários”, realçou o ministro das Finanças, Fernando Medina. 

Qual o impacto nas rendas? 

Limitando a 2% o aumento das rendas, o impacto do teto máximo até onde podem chegar as rendas será menor. Vejamos o impacto em exemplos reais. 

De acordo com os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE) relativos ao arrendamento e referentes ao segundo trimestre do ano, cada metro quadrado tem um custo de 6,55 euros. O que significa que, por exemplo, um imóvel com 150 m2, tem uma renda de 982,5 euros. Então, aumentando o máximo limitado de 2%, este inquilino passará a pagar mais 19,65 euros na sua renda. O que se traduz numa renda de 1.002,15 euros. 

No caso de um imóvel com 200 m2, considerando os 6,55 euros por m2, a renda já custa 1.310 euros mensais. Desta forma, com uma subida de 2%, a renda vai passar a ser de 1.336,20 euros, equivalendo a mais 26,20 euros todos os meses. 

Já num imóvel em que a área é superior, correspondendo a 230 m2, o arrendamento mensal custa 1.506,50 euros. E com um aumento de 2%, ficaria a custar mais 30,13 euros mensais, ou seja, este inquilino passaria a pagar 1536,63 euros pela sua renda ao final do mês. 

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Como podem evoluir as prestações de crédito habitação? 

Taxas Euribor continuam a subir 

As taxas Euribor continuam a subir e a expectativa é que a tendência se mantenha em 2023. Esta é uma consequência dos altos valores de inflação nos vários países da Europa, que levou ao Banco Central Europeu a aumentar os juros de referência para travar a situação. O destaque de maior aumento neste indexante vai para os prazos de 6 a 12 meses. 

Como é que este fator se correlaciona com o crédito habitação? Porque é um dos principais indicadores deste crédito em Portugal, representando uma taxa de referência utilizada pelos vários bancos da União Europeia (UE) entre si.  

O que significa que, ao ter uma taxa variável ou mista no crédito habitação indexada à Euribor, o valor da sua prestação mensal acompanha as subidas da taxa. Dependendo, contudo, do prazo a que tem a taxa. Por exemplo, se tiver uma Euribor a 12 meses, ao final de um ano a sua prestação é revista e atualizada consoante o valor a que se encontra a Euribor nesse período. 

A média da Euribor tem sofrido aumentos mensalmente. Mas, para compreender o quanto esta taxa tem subido, em fevereiro o valor encontrava-se negativo, em –0,476%. E, em novembro, estava já com um valor positivo, de 2,321%, prevendo-se que continue a escalar. 

Que impacto vai ter nas prestações? 

Para analisar o impacto que o aumento das taxas Euribor pode ter no seu caso específico, na sua prestação mensal do seu crédito habitação, reunmos alguns exemplos práticos com base na Calculadora de prestação mensal. 

Para isso, devemos ter em conta os seguintes fatores: a Taxa Anual Nominal (TAN) - equivalente ao valor médio da Euribor atual no prazo escolhido do seu crédito adicionado à percentagem do spread, e o valor do imóvel (considerando o valor médio das vendas de imóveis por m2 de alojamentos familiares por localização geográfica no último trimestre em Portugal, de acordo com os dados apurados pelo INE). 

Então, simulando um crédito habitação com um spread de 1,2% e um prazo Euribor a 6 meses em que o valor médio mensal atual é de 2,321%, fica com uma TAN de 3,521%. Considerando que o imóvel tem 150 metros quadrados, tem um custo de venda correspondente a 210.300 euros (1.402 m2).  

Neste caso, se tiver um prazo de reembolso a 30 anos, em maio pagava uma prestação de 603,66 euros, tendo em conta o valor médio da Euribor nesse mês de -0,144%. Porém, com o aumento deste valor médio para 2,321%, se a sua prestação foi agora revista passado os 6 meses, passou a pagar 675,33 euros. O que equivale a um acrescento de mais 71,67 euros mensais na prestação do seu crédito. 

Segundo uma análise realizada pelo Euribor Rates, a previsão é que a Euribor continue a aumentar, mas não ultrapasse um teto máximo de 5%. Isto porque, analisando historicamente, este fenómeno apenas ocorreu duas vezes: em 2000 e em 2008. E, desde aí, tem vindo sempre a descer progressivamente, sendo em 2015 entrou em valores negativos, mantendo-se assim até abril de 2022. 

Vejamos então o que acontece à prestação deste exemplo concreto, caso a Euribor chegue aos 5%. Considerando o spread de 1,2%, a TAN do seu crédito ficava em 6,2%. O que significa que ficaria a pagar uma prestação mensal de 918,70 euros. Mais 315,04 euros mensais do que pagava em maio pelo seu crédito habitação.

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Arrendar ou comprar: Que opção faz mais sentido em 2023? 

Arrendar e comprar são duas opções com processos diferentes, uma vez que, por norma, uma é mais barata inicialmente e a outra mais acessível mensalmente. Detalhemos então os custos iniciais e os custos mensais de cada processo. 

Custos inicias 

No que toca ao arrendamento, os custos iniciais estão relacionados com a caução que o inquilino tem de pagar ao senhorio aquando a assinatura do contrato. 

Esta caução tem como objetivo garantir que o proprietário se possa precaver de possíveis danos que o inquilino faça no imóvel. Em 2023, esta caução vai ser limitada a duas rendas antecipadas, no máximo. É uma medida que advém de uma proposta do Bloco de Esquerda para evitar os abusos de garantias, que são, atualmente, requeridas pelos proprietários aos inquilinos quando assinam o contrato de arrendamento. Ou seja, se a renda for os 1.002,15 euros do exemplo acima, neste caso teria de dar 2.004,30 euros de entrada. 

Já ao comprar uma casa com crédito habitação, tem ainda de dar, pelo menos, 10% do valor da casa uma vez que os bancos não financiam a 100% o valor do imóvel. Por exemplo, considerando o custo de venda de um imóvel pelos 210.300, tinha de ter um capital próprio de 21.030 euros para este efeito. 

Além disso, conte ainda com os seguintes custos: 

• Abertura de processo (valor pode variar com a entidade bancária): 550€    
• Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) (variável consoante o valor do imóvel): 1.860€   
• Imposto de Selo (0,8% do valor do imóvel): 1.200€   
• Escritura (variável consoante o valor do imóvel): 751€    

Então, no processo inicial de compra de casa com crédito habitação, precisa de ter disponível, no total, cerca de 25.391 euros (varia consoante casos específicos). Pelo que, neste primeiro período existem custos mais elevados para comprar do que para arrendar. Porém, como explicamos de seguida, o mesmo não acontece mensalmente, pelo que é um investimento que pode compensar. 

Custos mensais 

Então, vejamos a diferença entre custos mensais nas duas situações. Ponderando um imóvel T1 em Lisboa com 180 metros quadrados, o seu arrendamento mensal fica a 1.184,4 euros (6,58 euros por m2 no Continente, segundo dados do INE). E tendo ainda em conta os possíveis aumentos de 2023, com o teto máximo de 2%, a renda passaria para 1.208,09 euros. 

Mas comparando o mesmo imóvel T1 em Lisboa com 180 metros quadrados, para comprar com crédito habitação, com um prazo a pagar de 30 anos e uma TAN (Euribor+Spread) de 3,321%, a prestação mensal fica a 790,40 euros. Ponderando um aumento máximo de 5% da Euribor, o valor da prestação pode chegar até aos 1.079,19 euros. 

Ou seja, mesmo com o aumento dos juros a atingir máximos expectáveis, o valor da prestação de crédito mantém-se mais baixa do que as rendas praticadas em Portugal. Isto deve-se, maioritariamente, ao facto de haver pouca oferta no mercado de arrendamento. 

Assim, a nível mensal, a poupança acaba por se destacar na hora de comprar casa, mais do que no arrendamento, apesar do investimento necessário nos custos iniciais. 

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