Habitação: Escassez mantém pressão sobre preços das casas 

Pouca oferta, aumento dos preços de construção e escassez de mão-de-obra. De acordo com a Comissão Europeia, estes três fatores tornam improvável que o preço das casas em Portugal baixe no curto prazo. O mais recente relatório de monitorização pós programa de assistência financeira mostra ainda que o montante de empréstimos à habitação atingiu, em setembro, o maior valor desde 2015 e que apenas 35% das transações de imóveis foram feitas com recurso a crédito.

O relatório reúne informação até ao dia 31 de outubro de 2024 e, entre outras análises, procura olhar para o mercado imobiliário português.

Um mercado resiliente

Para a Comissão Europeia, o mercado imobiliário português tem-se mostrado resiliente ao longo dos últimos anos, e um dos principais motivos para tal é o rácio LTV relativamente baixo praticado nos empréstimos.

De acordo com as regras do Banco de Portugal, este rácio não pode ser superior a 90% do menor valor entre a aquisição e a avaliação do imóvel. Por exemplo, se comprar uma casa por 250 mil euros e o valor de avaliação for 220 mil euros, o banco só pode emprestar até 198 mil euros (90% de 220 mil).

Ora, o que a Comissão Europeia diz é que “apenas 6% dos empréstimos têm um rácio superior a 80%”. Isto permite aos bancos portugueses “estarem bem preparados para lidarem com eventuais quedas dos preços no mercado imobiliário sem sofrerem perdas significativas”. No entanto, essas quedas parecem longe de acontecer.

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Preço das casas praticamente duplicou em sete anos

No relatório de supervisão, a Comissão Europeia destaca que o preço das casas em Portugal praticamente duplicou nos últimos sete anos. Se compararmos essa informação com aquela que está disponível no House Price Index, do Eurostat, percebemos que foi mesmo isso que aconteceu.

Apesar de a análise se focar na evolução dos preços entre 2015 e 2023, os números não enganam: o aumento médio em Portugal foi de 106%, ou seja, mais do que duplicou. Esta é, de resto, uma tendência europeia. No mesmo período de tempo, os preços da habitação na União Europeia aumentaram em média 48%.

O papel da oferta, construção e investidores não residentes

Em Portugal, a Comissão Europeia aponta a pouca oferta, o aumento dos custos de construção e a falta de mão-de-obra como fatores que ajudam a explicar e situação atual e a previsão para o futuro.

Além disso, fala de um mercado laboral forte, que combinado com os recentes cortes das taxas de juro por parte do Banco Central Europeu (BCE), deverá contribuir para manter a procura em níveis que a oferta não consegue acompanhar.

Ainda assim, o relatório não deixa de destacar que o aumento do preço das casas “não é acompanhado por um crescimento proporcional dos rendimentos das famílias”, o que contribuiu para agravar os problemas de acesso a habitação.

Por outro lado, a Comissão Europeia diz também que a “forte presença no mercado de proprietários e compradores não residentes” contribuiu para o aumento dos preços da habitação nos últimos anos. Isso é, aliás, visível na percentagem de aquisições feitas com recurso a crédito na primeira metade de 2024: apenas 35%. Também aqui os investidores não residentes têm um papel relevante.

Montante de empréstimos está a recuperar

O número de empréstimos começou a recuperar em 2024, depois de ter caído em 2022 e 2023. O relatório aponta o aumento do custo dos créditos naqueles dois anos como justificação para este comportamento.

Na sua origem não serão alheias as taxas de juro, que aumentaram em 2022 e 2023 e só voltaram a cair a meio de 2024, quando o BCE anunciou o primeiro corte de juros em quase cinco anos.

Depois disso, o banco central voltou a baixar as taxas diretoras mais duas vezes, a última das quais já em dezembro. Assim, terminamos o ano com a taxa de depósitos nos 3% e a Euribor a seis meses na casa dos 2,6% (em outubro de 2023 estava nos 4,14%).

Para 2025, as previsões de mais curto prazo acreditam que o BCE pode continuar o caminho dos cortes e chegar aos 2% na reunião de junho. Já os futuros da Euribor apontam para que a taxa chegue a meio do ano na casa dos 1,96%.

Voltando ao relatório, o montante de empréstimos atingiu os 100,8 mil milhões de euros em setembro de 2024, o maior valor desde fevereiro de 2015. No entanto, espera-se que os lucros dos bancos abrandem fruto da redução dos juros.

Por fim, a Comissão Europeia afirma que apesar da “relativa estabilidade” observada atualmente, o mercado imobiliário português “continua suscetível a flutuações económicas que podem impactar o preço das casas, tais como recessões, mexidas das taxas de juro e alterações no emprego”. Por isso mesmo, o mercado merece “continuar a ser acompanhado de perto”.

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