Pacote fiscal para a habitação: Prazo para arrendar pode comprometer isenção das mais-valias, alertam especialistas

O prazo de seis meses para colocar um imóvel no mercado de arrendamento – no âmbito do reinvestimento que permite isenção da tributação das mais-valias – pode dificultar a aplicação de uma das principais medidas do novo pacote fiscal para a habitação. O alerta foi deixado por Paula Franco, bastonária da Ordem dos Contabilistas, e Miguel Ramos Ascenção, advogado, durante um webinar sobre o novo pacote fiscal para a habitação, promovido pelo Doutor Finanças.

Embora considerem que este conjunto de medidas fiscais traz importantes incentivos para aumentar a oferta de habitação, defendem que ainda é preciso ajustar alguns aspetos. Além da questão da isenção de tributação das mais-valias, mostram também reservas quanto às regras da taxa reduzida de IVA a 6% para construção de imóveis.

Reinvestimento: Prazo de seis meses insuficiente para reabilitação

Uma das medidas mais relevantes do novo pacote fiscal permite excluir de tributação as mais-valias imobiliárias, desde que o valor da venda de um imóvel habitacional seja reinvestido na aquisição de imóveis destinados ao arrendamento habitacional.

Para beneficiar da isenção, o proprietário tem de cumprir um conjunto de condições. Entre elas, o imóvel tem de ser arrendado no prazo de seis meses e assim permanecer durante, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos. É precisamente este prazo de seis meses para a colocação do imóvel no mercado que suscita maiores reservas entre os especialistas.

Miguel Ramos Ascenção considera que este prazo é incompatível com a realidade da reabilitação urbana. “Se eu compro um prédio com este reinvestimento para reabilitar, seis meses é impossível (…) Tenho depois um prazo de comercialização que me pode inviabilizar por completo o aproveitamento deste regime”.

Na mesma linha, a bastonária da Ordem dos Contabilistas Certificados defende que o legislador deveria rever esta exigência. Sobretudo porque muitos dos imóveis que se pretende colocar no mercado necessitam de obras de reabilitação. “O que se quer atingir são os imóveis parados. Muitos destes imóveis não estão em condições de serem arrendados e precisam, pelo menos, de pequenas obras“.

Paula Franco lembra ainda que a escassez de empreiteiros e os prazos das obras tornam praticamente impossível cumprir os seis meses atualmente previstos. “Esse período de seis meses é o único ponto negativo que eu vejo nesta norma e vai causar aqui uma pressão muito grande”.

Atenção: No reinvestimento, conta o valor de venda e não a mais-valia

A bastonária da Ordem dos Contabilistas aproveitou ainda para alertar para um dos erros mais frequentes na interpretação deste regime. Segundo explicou, muitos contribuintes acreditam que basta reinvestir o montante correspondente às mais-valias obtidas com a venda do imóvel. No entanto, a lei exige o reinvestimento do valor de realização, ou seja, do valor total obtido com a transação.

Paula Franco esclareceu também que o regime não limita o número de imóveis abrangidos. Assim, é possível vender vários imóveis habitacionais e reinvestir o valor da venda na aquisição de um ou mais imóveis para arrendamento, desde que se cumpram os requisitos legais.

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Rendas moderadas: “Espero que haja um movimento de arrasto das rendas por aí abaixo”

Outra das medidas destacadas ao longo do debate foi a redução da tributação sobre os rendimentos prediais para 10%, aplicável aos contratos com rendas moderadas – ou seja, até 2.300 euros.

Para Paula Franco, trata-se de uma das medidas com maior potencial de impacto imediato. E esclareceu que os contratos já existentes também podem beneficiar da nova taxa, desde que cumpram os requisitos legais: “Não é preciso fazer nada, não é preciso fazer adendas”. Acrescentou ainda que um senhorio que atualmente cobre uma renda superior a 2.300 euros poderá optar por reduzi-la para beneficiar da tributação mais favorável.

Já Miguel Ramos Ascenção acredita que o incentivo fiscal poderá provocar um efeito de arrastamento no mercado. “Vai haver muitos senhorios que vão tentar beneficiar dos 10% e, portanto, vão estabelecer rendas até aos 2.300 euros. Espero que haja um movimento de arrasto das rendas por aí abaixo.”

Ainda assim, alertou para a necessidade de garantir o cumprimento efetivo do limite da renda, evitando práticas que procurem contornar a lei através da cobrança de valores adicionais por outros serviços.

IVA da construção a 6% levanta dúvidas sobre a aplicação prática

Apesar de reconhecerem que a redução do IVA pode incentivar a construção de habitação, os especialistas consideram que esta é também uma das medidas mais complexas do pacote fiscal.

Paula Franco assume mesmo que é a norma que mais preocupa a Ordem dos Contabilistas. A responsável explica que a aplicação da taxa reduzida depende do cumprimento de diversos requisitos que apenas poderão ser confirmados vários anos depois, quando a operação já estiver concluída. Caso alguma das condições legais não se verifique – como a afetação do imóvel a habitação própria e permanente – poderá ser necessário corrigir o imposto inicialmente liquidado.

“Estamos a falar na possibilidade de, passado uns anos, ter de existir correção dessa taxa de IVA de 6% para 23%”. Além da diferença de imposto, poderão ainda acrescer juros compensatórios, pelo que recomenda que promotores e construtores conheçam bem todas as regras antes de recorrerem ao benefício fiscal.

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