Como funciona a restituição de IVA na construção de casa própria?

Em maio de 2026, foi publicada a legislação que permite às pessoas singulares pedir a restituição parcial do IVA na construção de casa própria. Na prática, o Estado devolve a diferença entre o IVA suportado nos serviços de empreitada à taxa normal e aquele que resultaria da aplicação da taxa reduzida.

No entanto, para que seja elegível, há que cumprir regras quanto ao destino do imóvel e quanto ao valor da obra ou ao valor patrimonial tributário (VPT).

Esclarecemos as regras e explicamos como pode pedir a restituição parcial de IVA junto das Finanças.

Quais os critérios de elegibilidade da casa?

Para que possa pedir a restituição parcial do IVA, a casa a construir deve ter como destino a habitação própria e permanente, comprovada através do respetivo domicílio fiscal.

Deve dar este destino ao imóvel no prazo de seis meses a contar da emissão da documentação relativa ao início de utilização, e manter essa afetação por, pelo menos 12 meses.

No, entanto pode não cumprir este período mínimo se houver circustâncias excecionais que o justifiquem, como alterações da composição do respetivo agregado familiar por motivo de casamento ou união de facto, dissolução do casamento ou da união de facto, ou aumento do número de dependentes.

Tem de cumprir limite de gastos ou de VPT

Outro critério de elegibilidade prende-se com o valor máximo dos gastos com aquisição do terreno e construção (excluindo o IVA) ou com o VPT. Neste caso, vai contar aquele que for maior. Em 2026, o teto está fixado em 660.982 euros.

Assim, se algum dos parâmetros superar este limite, não há direito à restituição de IVA, mesmo que o outro parâmetro esteja abaixo deste valor.

O que conta como custos de aquisição e construção?

De acordo com a legislação, conta como custo de construção “o valor correspondente a bens móveis, equipamentos ou partes acessórias que, pela sua natureza, fiquem ligados materialmente ao imóvel com carácter de permanência, bem como dos serviços que contribuam para a sua valorização”.

Em relação ao custo de aquisição podem aplicar-se dois cenários. Um deles é considerar o custo efetivo por que se comprou o terreno.

O outro cenário aplica-se quando a aquisição do terreno acontece a título gratuito. Nestas situações, o valor de aquisição corresponde ao que seria usado para calcular o Imposto do Selo (ou o que serviria de base ao pagamento deste imposto, caso fosse devido).

Qualquer que seja o caso, os impostos pagos com a compra do terreno (IMT e Imposto do Selo) não contam como custos de aquisição.

Demolição também conta como custo de aquisição do terreno

Num ofício circulado publicado em julho de 2026, a Autoridade Tributária veio esclarecer que no custo do terreno também entram os gastos com a demolição integral e remoção de entulhos de algum edifício que lá estivesse antes.

Por exemplo, se comprar por 60 mil euros um lote onde existe um edifício degradado e gastar 15 mil euros na demolição integral e remoção de entulhos, o valor de aquisição a considerar será de 75 mil euros.

Em alguns casos, este montante extra pode ser o suficiente para superar o limite de 660.982 euros associado à aquisição do terreno e construção da casa. E, se isso, acontecer, deixa de ser possível pedir a restituição do IVA.

Aquisição isolada de materiais conta como custa de construção, mas não dá restituição de IVA

Apesar de a aquisição isolada de materiais para a obra entrar para a conta dos custos de construção, não é válida para a restituição de IVA, mesmo quando se aplica a taxa normal.

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Como pedir a restituição do IVA na construção?

Para fazer o pedido de restituição deve aceder ao Portal das Finanças. Depois de se autenticar, procure por “restituições” na barra de pesquise. A seguir, selecione “Restituições Outros Regimes IVA” e clique em “Entregar”.

O pedido deve contar os seguintes elementos:

• Identificação do imóvel;
• Identificação de todos os comproprietários, com menção da respetiva quota-parte, se aplicável;
• Contrato de empreitada, implicando a obrigatoriedade do mesmo ser redigido a escrito. Pode incluir mais do que um contrato de empreitada;
• Título de utilização, nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE);
• Comprovativo do valor do terreno;
• Faturas comprovativas da totalidade dos custos de construção, incluindo aqueles que não são elegíveis.

Se for elegível, a Autoridade Tributária faz o pagamento para o IBAN associado no Portal das Finanças no prazo de 150 dias.

Efeitos retroativos a 25 de setembro de 2025

São válidas para restituição parcial do IVA as prestações de serviços cuja iniciativa procedimental tenha início entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e em que a exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026.

A data de início da iniciativa procedimental pode ser considerada de duas formas:

• Nas operações urbanísticas sujeitas a licenciamento, conta a data de apresentação do respetivo pedido junto da câmara municipal competente;
• Nas operações urbanísticas sujeitas a comunicação prévia, conta a data da submissão da respetiva comunicação, desde que a mesma se encontre devidamente instruída.

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