No imobiliário sempre convivi com a forte convicção da frase que mais caracteriza a valorização de um imóvel: “Localização, localização e localização.”
Ao longo dos anos, com o desenvolvimento cada vez mais acentuado das cidades, a localização foi sendo trabalhada para ir ao encontro da perceção de uma nova centralidade mais periférica, relativizando-se a distância ao centro em troca de produto imobiliário mais atrativo em preço e espaço.
Mas será que esta ideia de nova centralidade está a ser capaz de mudar o que se deseja para o estilo de vida ideal?
Uma das questões mais pertinentes para dar resposta reside na mobilidade, ou seja, na capacidade de uma localização menos central se tornar efetivamente próxima em distância e em tempo.
Da centralidade geográfica para a centralidade de proximidade
A utilização de meios de transporte sustentáveis, surge então como fator chave de sucesso para podermos começar a falar do conceito de proximidade como uma nova centralidade urbana que não se fixa apenas em escassos locais, mas em vários que permitem uma verdadeira expansão da vida de milhares de pessoas.
As tão desejadas cidades satélite, com todos os serviços disponíveis, espaços de qualidade e a poucos minutos do centro, só serão possíveis de concretizar de forma sustentável desenvolvendo uma rede férrea pensada.
Contudo, parece que esta tendência continua longe de ganhar ao desejo de um conceito que se tem revelado cada vez mais interessante, o de estar a 15 minutos a pé do centro de tudo. A centralidade experiencia, por isso, uma tendência de passagem de uma centralidade geográfica para uma centralidade de proximidade.
Esta tendência está bem patente no estudo “Real Estate Trends and 15-Min Cities: A Scoping Review and Spatial – Economic Framework” de 2026, que cruza diretamente a cidade dos 15 minutos com produto imobiliário e valor, concluindo que a acessibilidade funcional, usos mistos e proximidade a espaços verdes/públicos, tendem a ser incorporados no valor imobiliário, aquilo que os autores identificam como “proximity premium”.
Isto permite levantar uma questão muito interessante: E se a nova localização prime não for um lugar, mas um tempo que se desloca a pé para o centro de tudo?
Ou seja, em vez de caracterizarmos “a quantos quilómetros fica do centro”, podemos começar a descrever a experiência de “o que consegue fazer a 15 minutos a pé de sua casa”.
Outro estudo que vale a pena ler é “There in 15 minutes? The impact of urban morphology on the perception of proximity and the use of public space” de 2026.
Este estudo é ainda mais interessante para a ideia de nova centralidade. A investigação conclui que não basta colocar serviços próximos. Desenho urbano, espaço público e morfologia urbana influenciam a capacidade de criar centralidades vibrantes.
De forma literal, o estudo afirma que a proximidade pode produzir novas centralidades. Mas será que esta tendência revela que a localização prime deixou de ser procurada em detrimento de uma localização periférica, mas próxima de tudo? Parece que não é bem assim. Um outro estudo da Knight Frank, “Walkability: quantifying the 15-minute city”, fala das cidades ou bairros dos 15 minutos a pé.
A Knight Frank analisou cerca de 140 mil pontos de endereço e 9 mil amenities em sete submercados do centro de Londres. A conclusão é particularmente relevante: locais que combinam escritórios, produto residencial, comércio e uma boa walkability, demonstraram melhores indicadores imobiliários. Por exemplo, South Bank e King’s Cross/Euston registaram um crescimento das rendas de escritórios aproximadamente duas vezes superior à média londrina considerada no estudo, além de ganhos relevantes nos valores de produto imobiliário residencial.
Ou seja, o urbanismo anda de mão dada com o valor imobiliário.
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A realidade nacional
Voltando a Lisboa e à nossa realidade, há uma investigação específica feita em 2025 sobre o tema. O estudo “The 15-Minute City: Application to Two Parishes of Lisbon”, publicado pelo Instituto Superior Técnico, aplicou o modelo da cidade dos 15 minutos a duas freguesias de Lisboa e trabalhou precisamente nos quatro pilares definidos no modelo de Carlos Moreno:
- Proximidade;
- Diversidade;
- Densidade;
- Ubiquidade.
Há ainda uma dissertação da NOVA IMS especificamente dedicada a avaliar a relação entre a cidade dos 15 minutos e os preços da habitação em Lisboa. “The Assessment of 15-minute City on House Prices in Lisbon”.
Isto é especialmente valioso porque permite trazer o tema do urbanismo para Portugal, sem depender apenas de exemplos de Paris ou Londres.
A própria Câmara Municipal de Lisboa já trabalha esta lógica de urbanismo de proximidade. O programa “Há Vida no Meu Bairro” assume explicitamente uma lógica de urbanismo de proximidade da cidade dos 15 minutos. Considera comércio, espaços verdes, educação, desporto, cultura, saúde e apoio social que tem de estar acessível a pé e bairros interligados por transportes públicos, corredores verdes e ciclovias.
Portanto, não estamos apenas perante uma tendência académica internacional. Lisboa já está a incorporar o princípio no pensamento urbanístico do futuro.
Mas há aqui uma ideia ainda mais forte. Durante décadas, o imobiliário utilizou uma lógica quase concêntrica: Centro → Distância ao Centro → Periferia. A cidade dos 15 minutos introduz outra lógica: Casa → Tempo → Acesso → Qualidade de Vida.
Isto significa que, para além da centralidade tradicional, podemos começar a ter múltiplas centralidades dentro da mesma cidade.
Um imóvel pode estar geograficamente afastado do centro histórico e, mesmo assim, não deixa de ser extremamente “central” para a vida quotidiana que o seu proprietário deseja experienciar: supermercado, escola, café, ginásio, parque, saúde, restauração, transportes e trabalho, tudo próximo, a 15 minutos a pé.
É praticamente uma passagem de: Location, location, location, para proximity, proximity, proximity. E não é apenas retórica. A investigação imobiliária recente já identifica precisamente a possibilidade de desenvolvimento de um prémio económico associado à proximidade.
Abre-se um território enorme para explorar: localização, walkability, valorização, novos critérios de angariação e qualificação, tudo informação que o Agente Imobiliário deve conhecer sobre a zona para desenvolver uma nova forma de apresentar a proposta de valor de um imóvel que começa com a mudança de mensagem do “a 20 minutos de Lisboa”, para “a 15 minutos a pé de sua casa”.
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