Quem é senhorio ou inquilino habituou-se, nos últimos anos, a assistir a sucessivas alterações às regras do arrendamento. Umas destinadas a proteger quem arrenda casa, outras a tentar convencer os proprietários a colocar imóveis no mercado, e outras ainda a corrigir alterações anteriores que, entretanto, se concluiu não terem produzido os resultados esperados. Estamos agora perante mais uma reforma, e não propriamente pequena. O Governo aprovou em Conselho de Ministros, em 9 de julho, uma proposta de revisão do regime do arrendamento urbano que, entretanto, deu entrada na Assembleia da República no dia 12 de agosto como proposta de lei de autorização legislativa. O objetivo anunciado é devolver confiança ao mercado, aumentar a oferta de casas para arrendamento e encontrar um novo equilíbrio entre os direitos dos proprietários e a proteção dos arrendatários.
Antes de entrar na explicação de cada alteração, importa referir a extensão, importância e calendário expectável de implementação desta “reforma”. Esclarece-se desde já que estamos perante uma autorização legislativa, o que significa que a Assembleia da República não está, nesta fase, a aprovar diretamente as novas regras do arrendamento. Está a discutir se autoriza o Governo a legislar sobre estas matérias, e dentro de que limites. Só depois de aprovada essa autorização é que o Governo fica habilitado a aprovar o decreto-lei que introduzirá as alterações ao Código Civil, ao Novo Regime do Arrendamento Urbano, ao Código de Processo Civil e ao regime das obras em prédios arrendados. Dito isto, importa também referir que o sentido das alterações pretendidas está já suficientemente definido para percebermos que, a serem aprovadas, terão impacto significativo na vida seja de Senhorios, seja de Arrendatários.
A renda de um novo contrato deixa de ficar condicionada pela anterior
A primeira alteração relevante é o fim do mecanismo que, em determinadas situações, limita a renda de um novo contrato tendo por referência a última renda praticada naquele imóvel. A proposta revoga essa limitação, devolvendo às partes liberdade para fixarem a renda quando é celebrado um novo contrato. Convém não confundir esta alteração com a atualização da renda durante um contrato já em vigor. Aí nada muda: continuam a aplicar-se as regras acordadas entre senhorio e arrendatário ou, na falta de estipulação, o habitual coeficiente legal de atualização.
A casa é sua. O crédito? Pode mudar.
Cauções sem limite e mais rendas antecipadas
Atualmente, a lei limita a caução ao valor correspondente a duas rendas e o pagamento antecipado a duas rendas. A proposta elimina o limite da caução, que passa a poder ser livremente acordada entre as partes, e alarga de duas para três o número máximo de rendas que podem ser pagas adiantadas. É uma alteração relevante para os proprietários, porque lhes permite obter maior proteção perante rendas não pagas ou danos no imóvel, mas pode também aumentar consideravelmente o valor que um inquilino necessita de disponibilizar no momento em que arrenda uma casa, sobretudo em zonas onde a procura é maior do que a oferta.
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O incumprimento das rendas poderá conduzir mais rapidamente ao despejo
Esta é provavelmente a alteração com maior impacto imediato. Atualmente, a mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda permite ao senhorio resolver o contrato. A proposta reduz esse período para dois meses e cria ainda novos fundamentos ligados a atrasos repetidos, mesmo que de curta duração: mais de três atrasos superiores a oito dias no pagamento da renda, seguidos ou interpolados, num período de doze meses, ou mais de quatro atrasos num período de dezoito meses, passam a poder justificar a resolução do contrato. A intenção do Governo é clara: reduzir o tempo durante o qual um proprietário fica obrigado a manter um contrato que está a ser incumprido de forma reiterada.
As comunicações entre senhorio e inquilino entram definitivamente na era digital
Há ainda uma alteração menos mediática, mas que poderá ter grande importância prática. Neste momento, a lei exige, para a generalidade das comunicações relevantes entre senhorio e arrendatário, carta registada com aviso de receção. A proposta mantém essa exigência para as matérias de maior relevo, como a cessação do contrato, a atualização da renda ou as obras, mas passa a admitir que sejam feitas por correio eletrónico sempre que as partes tenham convencionado por escrito um domicílio eletrónico para o efeito. Num regime em que uma parte significativa dos litígios nasce precisamente da discussão sobre se uma comunicação foi enviada, recebida, em que data e para que morada, esta simplificação pode ser bastante útil.
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E os contratos antigos?
A reforma toca ainda numa das matérias mais sensíveis do arrendamento português: os contratos habitacionais anteriores a 1990. O Governo pretende promover a sua transição para o Novo Regime do Arrendamento Urbano. Quando não haja acordo entre as partes, o contrato passa a considerar-se celebrado com prazo certo de cinco anos. Para agregados com rendimento anual bruto corrigido superior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais, a proposta permite uma atualização extraordinária da renda. Já para quem tiver rendimentos abaixo desse valor, a renda mantém-se, sujeita apenas à atualização anual já em vigor, sem lugar a qualquer atualização extraordinária.
Ficam salvaguardados os casos em que o arrendatário, ou um familiar que resida no locado há mais de cinco anos, tenha 65 ou mais anos ou seja portador de deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60 por cento, situações em que a transição para o novo regime depende do acordo do arrendatário. É uma tentativa de resolver um problema que se arrasta há décadas: existem contratos com rendas extremamente reduzidas e desligadas do valor atual dos imóveis, mas existem também arrendatários idosos ou vulneráveis cuja permanência na habitação não pode ficar apenas dependente da sua capacidade de acompanhar valores de mercado.
Obras profundas podem permitir uma desocupação mais rápida
A proposta alarga também o período durante o qual o senhorio pode pedir a desocupação temporária do locado quando esta seja indispensável à realização de obras, eliminando restrições que hoje limitam essa faculdade a situações pontuais. Quando estão em causa obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação definitiva do imóvel, a reforma revê igualmente o prazo de aviso prévio exigido para a denúncia do contrato, reduzindo-o face ao que hoje vigora.
A indemnização por obras profundas passa a ser mais previsível
A sétima alteração de que dou conta ajusta a compensação devida ao arrendatário quando o contrato cessa por obras profundas. A indemnização mínima mantém-se em dois anos de renda, mas elimina-se o limite mínimo hoje calculado por referência ao valor patrimonial tributário do imóvel. Quando se opte pelo realojamento, o senhorio deve garantir ao arrendatário condições análogas às que já tinha, quanto ao local, ao valor da renda e à duração remanescente do contrato, sem que a lei fixe um período mínimo de duração para esse realojamento, ao contrário do que sucede atualmente.
Quando é que estas alterações entrarão em vigor?
Não existe ainda uma data. A proposta de autorização legislativa deu entrada na Assembleia da República em 12 de agosto de 2026 e terá agora de percorrer a tramitação parlamentar, ser discutida e votada, podendo naturalmente ser alterada durante esse processo. Sendo uma autorização legislativa, mesmo depois de aprovada pelo Parlamento ainda faltará um passo essencial: o Governo terá de aprovar o decreto-lei que concretizará a reforma. A proposta prevê que a autorização legislativa tenha a duração de 180 dias. Só depois da publicação desse decreto-lei em Diário da República, e na data de entrada em vigor que nele vier a ser fixada, as novas regras poderão efetivamente ser aplicadas. Não arrisco, por isso, anunciar ou antecipar uma data concreta. Admitindo uma tramitação parlamentar relativamente célere e a posterior aprovação do decreto-lei pelo Governo, o final de 2026 poderia ser possível, mas o início de 2027 parece-me um horizonte mais prudente para a aplicação efetiva da reforma.
Até lá, senhorios e inquilinos devem continuar a cumprir integralmente as regras atualmente em vigor. Nenhum senhorio deve aumentar rendas, exigir novas cauções ou terminar contratos com base em regras que ainda não existem, e nenhum inquilino deve assumir que perdeu direitos que a lei em vigor continua a garantir-lhe.
Numa análise crítica ao teor da proposta de revisão do regime do arrendamento urbano e da reforma que do mesmo poderá resultar, parece-me globalmente orientada num sentido que há muito considero necessário: devolver alguma previsibilidade e confiança ao mercado de arrendamento. Durante demasiado tempo tentou-se resolver um problema de política social transferindo para os proprietários privados uma responsabilidade que, em primeira linha, pertence ao Estado. Mas também aqui será necessário equilíbrio. Um mercado de arrendamento só funciona se o proprietário tiver confiança que o contrato será cumprido e que recuperará o imóvel quando legalmente lhe assista esse direito. Mas também não funcionará se quem arrenda uma casa sentir que o vínculo que assegura a sua habitação é permanentemente precário. É precisamente esse equilíbrio que o Parlamento terá agora de encontrar.
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A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
