Comprar casa não se resume a escolher o imóvel e conseguir financiamento. Há vários documentos que precisa de reunir e outros que deve analisar antes de avançar com o negócio. Conhecer os documentos necessários para comprar uma casa é essencial para evitar atrasos e chegar à escritura sem surpresas.
Mas o que deve pedir ao vendedor? E que comprovativos tem de apresentar ao banco? Saiba quais são os documentos exigidos em cada fase da compra, onde pode obtê-los e que informações deve confirmar antes de assinar.
Quais são os documentos necessários para comprar uma casa?
Os principais documentos necessários para comprar uma casa são a identificação pessoal e fiscal do comprador, a certidão permanente do registo predial, a caderneta predial e o certificado energético. Também são necessários comprovativos dos impostos e, em determinadas situações, documentação do condomínio e da hipoteca. Se recorrer a crédito habitação, terá ainda de apresentar comprovativos de rendimentos e outros elementos exigidos pelo banco.
Que documentos deve pedir ao vendedor antes de comprar casa?
Antes de assinar um contrato-promessa de compra e venda (CPCV) ou entregar dinheiro, peça a documentação que permite confirmar a situação jurídica, fiscal e urbanística da habitação. Alguns documentos são necessários para formalizar a compra, enquanto outros ajudam a identificar possíveis problemas.
Certidão permanente do registo predial
Este documento permite saber quem é o proprietário e verificar se existem hipotecas, penhoras ou outros encargos registados. Também identifica pedidos de registo pendentes, pelo que deve ser consultado antes do CPCV e novamente perto da escritura.
Pode pedir a certidão permanente pela internet, por 15 euros, ou presencialmente, por 20 euros. Tem validade de seis meses. Se existir uma hipoteca, isso não impede necessariamente a venda, mas o seu cancelamento deve ficar assegurado.
Caderneta predial urbana
A caderneta predial reúne os dados fiscais da habitação, incluindo localização, áreas, titular inscrito na matriz e Valor Patrimonial Tributário (VPT). Este último é relevante para calcular os impostos associados à compra.
O proprietário pode obter gratuitamente o documento no Portal das Finanças, sendo válido por 12 meses, salvo alterações aos dados. Compare as áreas com as da certidão e as características reais do imóvel. Se uma garagem ou divisão anunciada não constar da documentação, procure esclarecer a diferença.
Licença de utilização e ficha técnica da habitação
Desde janeiro de 2024, deixou de ser obrigatório apresentar a autorização de utilização e a ficha técnica da habitação na escritura. Porém, continuam a ser documentos importantes para verificar a situação do imóvel.
A licença de utilização, por vezes designada licença de habitação quando se destina a esse fim, permite conhecer o uso autorizado. Já a ficha técnica descreve materiais, equipamentos e características da construção. O regime criado em 2004 não abrange todas as habitações, nomeadamente algumas que já tinham licença ou pedido de utilização nessa altura.
Desde 1 de outubro de 2026, o Decreto-Lei n.º 108/2026 exige que o documento de transmissão do imóvel indique se foi apresentado o título urbanístico. Caso não seja apresentado, o vendedor tem de declarar se dispõe desse título ou se não o possui.
Certificado energético
O certificado energético identifica a classe energética da casa, numa escala de A+ a F, e apresenta informação sobre o desempenho energético e possíveis melhorias. O vendedor deve disponibilizá-lo antes do CPCV e da compra definitiva, salvo exceções legais.
Confirme que está válido e corresponde ao imóvel. Uma classificação baixa pode significar maiores despesas de energia, sobretudo quando são necessários investimentos em isolamento, janelas ou climatização.
Declaração de encargos do condomínio
Se comprar um apartamento, peça a declaração de encargos do condomínio. Este documento identifica quotas, outros encargos e eventuais dívidas da fração.
O proprietário deve solicitá-lo ao administrador, que tem dez dias para o emitir. A declaração integra, em regra, a documentação da escritura. Se o comprador prescindir expressamente dela, aceita a responsabilidade pelas dívidas do vendedor ao condomínio.
Convém ainda consultar informação sobre obras aprovadas, fundo comum de reserva, seguros e encargos previstos. Por exemplo, a substituição do telhado pode implicar uma contribuição extraordinária de vários milhares de euros.
Plantas, obras e situação do imóvel
Peça também as plantas da habitação e de localização, sobretudo quando existiram alterações à construção. Compare-as com a disposição real das divisões e verifique se obras relevantes foram devidamente regularizadas. Sempre que possível, solicite faturas, garantias e documentação das intervenções realizadas.
Importa ainda esclarecer a situação fiscal do imóvel, a existência de encargos e se a casa está arrendada ou ocupada. Se houver um contrato de arrendamento, confirme as suas condições e os eventuais direitos do inquilino, pois a compra não garante a entrega imediata da habitação desocupada.
Checklist: Raio-X ao imóvel – O que verificar antes de comprar
Leia ainda: Comprar casa: Como obter informação difícil numa visita ao imóvel
Que documentos pessoais precisa de apresentar?
Os documentos de identificação e os dados fiscais são necessários para identificar os intervenientes e preparar a compra. Dependendo da situação, podem ser solicitados outros comprovativos.
Reúna os seguintes elementos:
- Documento de identificação válido, como cartão de cidadão, passaporte ou outro documento legalmente aceite.
- Número de Identificação Fiscal (NIF), necessário para os procedimentos fiscais.
- Comprovativo do estado civil e regime de casamento, quando exigido, como uma certidão de casamento.
- Comprovativos de morada e profissão, caso sejam solicitados.
- Comprovativo de IBAN ou identificação da conta utilizada na operação, quando necessário.
- Procuração, se alguém o representar na compra.
Não existe uma obrigação legal geral de ter uma conta bancária portuguesa para comprar casa. Contudo, deve confirmar antecipadamente os meios de pagamento aceites e os comprovativos exigidos pelas entidades envolvidas.
Vai pedir crédito habitação? Estes são os documentos exigidos
Se precisar de financiamento, o banco terá de analisar a sua capacidade financeira e a situação do imóvel. Os comprovativos variam consoante os rendimentos, a profissão e os critérios de cada instituição.
Documentos para comprovar os rendimentos
Para trabalhadores por conta de outrem, são habitualmente solicitados:
- Última declaração de IRS e nota de liquidação;
- Três últimos recibos de vencimento;
- Contrato de trabalho ou declaração da entidade patronal;
- Extratos bancários dos últimos três a seis meses;
- Mapa de responsabilidades de crédito;
- Informação sobre a composição do agregado familiar.
O mapa de responsabilidades de crédito pode ser obtido gratuitamente no portal do Banco de Portugal. Permite identificar empréstimos e outras responsabilidades comunicadas pelas instituições financeiras.
Os trabalhadores independentes podem ter de apresentar recibos verdes, declarações fiscais ou outros comprovativos de rendimentos. A empresários e sócios-gerentes podem ser pedidos documentos contabilísticos, incluindo o balanço da empresa. Já os reformados devem preparar comprovativos das pensões recebidas, podendo ser solicitada informação relativa ao último ano.
Leia ainda: Guia para comprar casa como freelancer: a chave para o seu sonho
Documentos para a avaliação da casa
Depois de escolher o imóvel, o banco costuma pedir a certidão predial, a caderneta e as plantas de localização e da habitação. Dependendo das características da casa, pode solicitar documentação urbanística adicional.
A instituição precisa ainda de uma avaliação do imóvel, realizada por um perito habilitado, para determinar o financiamento possível. O relatório não tem de ser obtido antecipadamente pelo comprador, sendo habitualmente organizado pelo banco. Contudo, existem condições legais que permitem utilizar avaliações realizadas para outra instituição.
Leia ainda: Como é que a avaliação da casa pode condicionar a sua venda?
FINE, contrato e seguros
Quando o financiamento é aprovado, o banco entrega a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), com as condições aprovadas, e a minuta do contrato. A proposta tem uma validade mínima de 30 dias e existe um período obrigatório de reflexão de sete dias antes da contratação.
Também pode ser necessário apresentar documentação relativa aos seguros associados ao empréstimo, nomeadamente de vida e multirriscos. Embora o seguro de vida não seja universalmente obrigatório por lei, o banco costuma exigi-lo como garantia. O seguro de incêndio é obrigatório para frações em propriedade horizontal.
Que documentos precisa de guardar no CPCV?
O CPCV não é obrigatório na generalidade das compras, mas permite definir o preço, os prazos e as condições acordadas. Quando existe pagamento de sinal, guarde o comprovativo da transferência ou outro meio utilizado.
Se a compra depender de financiamento, é aconselhável incluir uma cláusula que estabeleça o que acontece se o banco recusar o crédito ou a avaliação for insuficiente. Sem essa proteção contratual, o comprador pode perder o sinal se não conseguir cumprir o acordo.
Que documentos são necessários no dia da escritura?
Na escritura, ou no documento particular autenticado que formalize a compra, são necessários os elementos de identificação das partes e do imóvel, além dos comprovativos de pagamento ou de isenção do IMT e do Imposto do Selo.
O Imposto do Selo sobre a aquisição corresponde, em regra, a 0,8% do maior valor entre o preço e o VPT. Numa habitação comprada por 250 mil euros, com VPT inferior, representa 2.000 euros, salvo isenção aplicável.
Dependendo do negócio, também podem ser necessários:
- Distrate da hipoteca, ou documentação que assegure o cancelamento do registo, quando o imóvel esteja hipotecado;
- Declaração de encargos do condomínio, salvo dispensa expressa;
- Procuração, quando alguma das partes seja representada;
- Comprovativos relativos aos direitos de preferência, se existirem;
- Documentação urbanística aplicável, para identificação da situação do imóvel.
Se houver crédito habitação, são ainda formalizados os documentos do empréstimo e da hipoteca. Depois da compra, deve ficar assegurado o registo da aquisição em nome do novo proprietário.
Checklist: Documentos necessários para comprar casa
Onde obter os documentos e quanto custam?
Parte da documentação pode ser obtida gratuitamente pela internet. Outros documentos têm custos ou dependem de pedidos feitos pelo vendedor.
Documento | Onde obter | Custo ou prazo |
Certidão permanente | Registo Predial Online ou conservatória | 15 € online; válida por seis meses |
Caderneta predial | Portal das Finanças | Gratuita online |
Certificado energético | Vendedor | Emissão com custo variável |
Licença ou documentação urbanística | Vendedor ou câmara municipal | Consoante o pedido |
Ficha técnica da habitação | Vendedor ou câmara municipal | Consoante o pedido |
Declaração do condomínio | Administrador do condomínio | Até dez dias para emissão |
Mapa de responsabilidades de crédito | Portal do Banco de Portugal | Gratuito |
Além dos documentos, considere os custos da formalização. No serviço Casa Pronta, um processo relativo a um único imóvel custa 375 euros quando envolve um ato de registo e 700 euros quando inclui vários atos, como acontece habitualmente numa compra com financiamento. Existem situações com benefícios nos custos de registo.
O que pode atrasar a compra de casa?
A documentação incompleta, as diferenças entre as áreas registadas e as reais, uma hipoteca por cancelar ou dúvidas sobre obras podem obrigar a esclarecimentos adicionais.
Antes de entregar o sinal ou marcar a escritura, confirme se todos os documentos estão atualizados e se existem situações por resolver. Caso recorra ao crédito habitação, valide também com o banco se a documentação recebida é suficiente para concluir o financiamento.
Leia ainda: Pré‑aprovação do crédito habitação: Os documentos que aceleram a resposta
Perguntas frequentes
Além dos documentos habituais, deve solicitar a habilitação de herdeiros e verificar se a herança já foi partilhada. A certidão permanente permite confirmar a situação do imóvel e os titulares registados. Se a casa pertencer a vários herdeiros, todos devem participar na venda ou estar devidamente representados.
Deve consultar o projeto de arquitetura, a documentação urbanística aplicável e, no caso de um apartamento, os elementos relativos à constituição da propriedade horizontal. Antes de assinar o contrato-promessa, confirme os prazos de conclusão, as características acordadas para a habitação e os documentos que o promotor se compromete a entregar.
Não. Para comprar casa em conjunto, basta que ambos apresentem os documentos pessoais e os restantes comprovativos exigidos na operação. Não é necessária uma declaração de união de facto. Contudo, é importante definir a percentagem do imóvel pertencente a cada comprador. Se o título de aquisição não indicar outra proporção, presume-se que as quotas são iguais.
Deve consultar a certidão permanente do registo comercial para confirmar a identificação da empresa e os poderes de quem a representa. Verifique também, através da certidão predial, se a empresa é proprietária do imóvel. Caso a venda seja assinada por alguém que não tenha poderes de representação suficientes, poderá ser necessária uma procuração.
Sim. Não precisa de residir em Portugal para comprar casa. Deve ter um documento de identificação válido, NIF português e os restantes comprovativos exigidos. Se residir fora da União Europeia, Noruega, Islândia ou Liechtenstein, poderá ter de nomear um representante fiscal ou aderir às notificações eletrónicas da Autoridade Tributária.
Depende do regime de bens do casamento e da utilização do imóvel. Regra geral, a venda exige o consentimento de ambos os cônjuges, exceto no regime de separação de bens. Contudo, se o imóvel for a casa de morada de família, o consentimento é obrigatório, independentemente do regime matrimonial.
O proprietário deve confirmar a origem da diferença e pedir a correção à Autoridade Tributária. Quando existe um erro nas áreas inscritas na matriz, pode ser necessário apresentar o Modelo 1 do IMI e documentos que comprovem as áreas corretas. Se a divergência também constar do registo predial, poderá ser necessária uma retificação nesse registo.
Pode consultar a certidão permanente do registo predial, que identifica o proprietário e os registos em vigor. A escritura ou o documento particular autenticado comprova a realização da compra, mas é o registo predial que permite confirmar que a aquisição foi registada em seu nome.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
