Vida e família

Garantia de uma casa nova: quais os direitos e como proceder se a habitação tiver defeitos

Comprou uma habitação e a mesma tem defeitos? Saiba como acionar a garantia de uma casa nova e quais são os prazos para o fazer.

Se comprou uma casa há pouco tempo é normal que nunca lhe tenha passado pela cabeça que a sua habitação apresenta-se defeitos ou problemas e tivesse que acionar a garantia de uma casa nova. Afinal, estamos a falar de uma habitação que acabou de ser construída, com materiais recentes e com uma qualidade apropriada ao valor que pagou pelo imóvel. No entanto, na realidade, não é invulgar muitos proprietários verem as suas expetativas defraudadas num curto espaço de tempo, por defeitos ou problemas que surgem na casa que adquiriram.

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Por isso, se está neste momento a pensar acionar a garantia da sua habitação, é fundamental que saiba quais são os seus direitos segundo a legislação em vigor. Para além disso, deve saber que a garantia de uma casa tem alguns procedimentos legais distintos, e é preciso ter uma especial atenção aos prazos para não perder o direito à mesma.

Para o ajudar a lidar com esta situação, de seguida, explicamos como funciona a garantia de uma casa, quais são os direitos dos proprietários e os prazos legais para agir. Saiba ainda como deve proceder caso não chegue a um acordo ou não veja o seu problema resolvido.

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Em que consiste a garantia de uma casa nova segundo a legislação?

A garantia de uma casa é um direito previsto na legislação, mais concretamente no Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de abril. Segundo a lei, um imóvel é coberto por uma garantia que pode e deve ser acionada caso o imóvel ou bens móveis não se encontrem conforme o que está estabelecido no contrato de compra e venda. Por exemplo, se adquiriu uma casa nova e a mesma apresentar defeitos na construção no prazo da garantia, o proprietário deve acionar a mesma para que estes defeitos sejam reparados.

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O mesmo acontece quando o novo proprietário não tenha detetado alguns problemas antes de formalizar a compra do imóvel e o vendedor não tenha falado dos mesmos ou colocado estes no contrato. Ou seja, imagine que quando visitou a sua nova casa não detetou problemas de humidade, nem defeitos na canalização ou até que existiam azulejos rachados na sua casa de banho. E agora, passado uns meses de viver na habitação, apercebeu-se que existe um destes problemas, e o mesmo não foi causado por um mau uso ou falta de manutenção. Então, neste caso também deve acionar a garantia da sua casa.

No fundo, a garantia de uma casa funciona como a maioria das garantias. No entanto, muitos proprietários acabam por ter dificuldades em resolver questões que estão cobertas pela garantia, por não cumprirem alguns procedimentos ou deixarem passar o prazo legal.

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Quais são os direitos dos proprietários?

Segundo a legislação, quando um bem imóvel ou móvel não se encontra em conformidade com o contrato, o consumidor tem direito a que a falta de conformidade seja reposta sem encargos, através da reparação ou substituição, redução adequada do preço ou à resolução do contrato.

No caso de se tratar de uma reparação ou substituição, estas devem ser sempre realizadas dentro de um prazo razoável, e sem que exista um grave inconveniente para o consumidor. Para além disso, é importante realçar que a lei é explicita quando diz que a expressão "sem encargos" refere-se às despesas necessárias para repor o bem em conformidade com o contrato, incluindo as despesas de transporte, mão de obra e materiais.

Contudo, na compra de uma casa, o mais comum é um comprador exigir a eliminação dos defeitos, através de reparação ou substituição. Apenas caso nenhuma das hipóteses seja aceite pelo vendedor, então o proprietário tem o direito de exigir a redução do preço ou até a resolução do contrato. Neste último caso, o proprietário pode mesmo exigir a devolução da quantia paga. No entanto, para que tal seja possível, os defeitos que o imóvel apresenta devem tornar o mesmo inadequado para o fim a que este se destina.

Por último, caso tenha conhecimento de algum defeito quando for comprar um imóvel, é importante que comunique por escrito o mesmo ao vendedor e estabeleça um prazo para que este proceda à reparação. Esta ação permite-lhe aceitar a habitação com uma reserva do problema que o imóvel tem ser resolvido. Ao indicar uma data limite para o vendedor proceder à reparação, está a salvaguardar os seus direitos caso o mesmo não cumpra com a sua obrigação. Não se esqueça que esta comunicação deve ser sempre enviada por escrito, através de carta registada com avisão de receção.

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O que é que a garantia de uma casa nova cobre?

Esta é uma das dúvidas mais comuns na hora de um proprietário acionar a garantia da sua casa.

Por norma, quando compramos uma casa, a garantia aplica-se de duas formas distintas: através da garantia de bens imóveis e através dos bens móveis que constam na habitação.

A garantia de um bem imóvel está ligada à estrutura da casa, como as paredes, tetos, canalizações, pavimento, entre outras partes da estrutura da habitação. No entanto, também existem bens móveis que estão cobertos dentro dos mesmos termos. Todavia, para estes bens serem abrangidos devem estar incorporados na própria construção com caráter de permanência. Ou seja, para ficar com uma ideia, as banheiras ou bases de duche fazem parte deste tipo de bens móveis.

Depois existem os bens móveis que têm o prazo de garantia normal. Por exemplo, se adquiriu a sua casa com eletrodomésticos, estes são considerados bens móveis, logo não se aplica os prazos e procedimentos que a lei prevê na garantia de bens imóveis.

Quais são os prazos da uma garantia?

Tal como explicamos anteriormente, existem prazos distintos da garantia, conforme o tipo de bens. No caso de pretender acionar a garantia de um bem imóvel, o prazo é de 5 anos. Já no caso de um bem móvel, o prazo da garantia é de 2 anos.

No entanto, este assunto é um pouco mais complexo do que isto, uma vez que a lei estabelece que para o consumidor exercer os seus direitos, deve denunciar ao vendedor a falta de conformidade no prazo de 1 ano, se for um bem imóvel, ou de 2 meses, se for um bem móvel, a contar da data que tenha detetado o defeito ou problema. Já no caso de existir bens móveis usados na habitação, a lei prevê que pode ser acordado entre ambas as partes um prazo de garantia de 1 ano.

Caso seja necessário, como é que eu posso acionar a garantia?

Em primeiro lugar, é sempre aconselhável acionar a garantia da sua casa assim que encontre algum problema ou defeito, mesmo que tenha 1 ano ou 2 meses. Afinal, em alguns casos, quanto mais tempo deixar, mais complexo pode ser para comprovar que não existiu uma má manutenção ou dano causado pelo uso.

Dito isto, assim que detetar o problema aconselhamos que reúna o máximo de documentação e provas do mesmo. De seguida, deve então colocar por escrito os defeitos ou problemas que encontrou, e qual a solução pretendida para os mesmos, segundo as opções legais que existem. Depois basta enviar por carta registada, sempre com aviso de receção, toda essa documentação para o vendedor da sua casa. Em alguns casos essa documentação também deve ser enviada ao construtor, caso o seu contrato de compra e venda refira o mesmo.

Como devo proceder caso não obtenha resposta ou o problema não seja resolvido?

No caso de não ver o seu problema resolvido por falta de acordo ou por não obter uma resposta, então o melhor é recorrer a um tribunal ou julgado de paz, de acordo com o valor que a reparação representa. Por exemplo, se a reparação for superior a 15 mil euros, terá que recorrer a um tribunal, uma vez que o julgado de paz apenas tem competência para apreciar e decidir ações com valores inferior a 15 mil euros.

Outro pormenor essencial é que a ação deve ser instaurada no prazo de 3 anos a contar da comunicação do defeito ao vendedor. Caso deixe arrastar a situação e não instaure uma ação, o vendedor fica livre da obrigação de reparar os defeitos que a sua habitação tem. Por isso, é fundamental que tente chegar a um acordo. Se esse mesmo falhar, atue o mais breve possível, de forma a não sair prejudicado.

Por fim, outra solução é apresentar uma queixa/reclamação ao IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção). Caso o seu caso possa ser apresentado ao IMPIC, deve fazer a identificação da entidade visada, a descrição completa dos factos, a localização das sedes ou estabelecimentos, apresentar meios de prova ou outros elementos relevantes. Quando a queixa é relacionada com defeitos de construção deve sempre ser acompanhada de um relatório de peritagem, realizado por um técnico credenciado.

Independentemente da via que escolher, o mais importante é agir dentro dos prazos legais e apresentar o máximo de provas que comprovem os defeitos que encontrou na sua habitação.

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