Que condições posso renegociar no crédito habitação?

Quando assina um contrato de crédito habitação, as condições que acordou com o banco não precisam de ser encaradas como algo definitivo. Qualquer empréstimo pode ser renegociado e não necessita de o fazer apenas se estiver a sentir dificuldades.

Aliás, se pedir a revisão do contrato num momento de maior folga financeira, pode aproveitar um maior poder negocial junto do banco.

Seja qual for o caso, as instituições de crédito não podem cobrar comissões pela renegociação nem fazer depender o processo da aquisição de produtos e serviços.

Fique a saber que condições pode tentar alterar no seu crédito habitação.

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Prazo do indexante

Falamos da Euribor, uma taxa de referência que se baseia na média dos juros praticados por um conjunto de bancos da União Europeia nos empréstimos que fazem entre si. Esta taxa é usada nos créditos com taxa variável e pode ter vários prazos.

Esses prazos refletem a periodicidade com que a taxa vai ser revista. Ou seja, nos contratos com Euribor a seis meses, por exemplo, os juros são revistos semestralmente. Nesse momento, é expectável que haja uma mudança no valor da prestação. Se a Euribor descer, a prestação baixa. Se a taxa subir, a prestação também sobe.

No caso do crédito habitação, os prazos mais usados são a três, seis e 12 meses. Quando escrevemos este artigo, os últimos dados do Banco de Portugal (março de 2024) mostram que a Euribor a seis meses é a mais usada nos contratos atualmente em vigor, estando presente em 37% dos empréstimos com taxa de juro variável.

Ainda assim, a Euribor a 12 meses foi a mais escolhida por quem fez um crédito habitação em março. A explicação pode estar no facto de este ser o prazo que tem apresentado a taxa mais baixa desde o início do ano.

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Spread

O spread é a componente da taxa de juro que acresce ao indexante (juntos, formam a Taxa Anual Nominal). No crédito habitação, o spread representa a margem que o banco estabelece ao conceder um empréstimo.

Esta componente é definida livremente pelo banco, tendo em conta critérios como o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel (LTV), o custo do financiamento e o risco de crédito do cliente. Por isso mesmo, pode ser boa ideia rever o spread se a sua situação financeira melhorar.

Numa dívida de 50 mil euros, a pagar em 30 anos, com indexante de 3,5% e spread de 1,2%, a prestação é de 622,37 euros por mês. Se conseguir baixar o spread para 0,8%, o valor a pagar mensalmente baixa para 593,85 euros.

Esta diferença de 28,52 euros por mês reflete-se em 342,24 euros por ano e 10.267,20 euros de poupança no final do contrato.

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Regime da taxa de juro

A taxa de juro pode assumir três formas: variável, fixa ou mista. Esta é, assim, outra das condições do crédito habitação que pode tentar alterar junto do banco.

Taxa variável

Uma vez que está associada à Euribor, a taxa variável pode subir ou descer durante o prazo de duração do contrato. É, portanto, mais imprevisível e os valores que vai pagar no futuro podem ser bem diferentes daqueles que está a pagar agora (para melhor ou para pior).

Vamos tomar como exemplo a subida das taxas de juro após o início da guerra na Ucrânia. Em março de 2022, a Euribor a 12 meses era de -0,237%. Em março de 2024, é de 3,716%.

Taxa fixa

Neste caso, a taxa de juro e a prestação são sempre as mesmas durante o prazo de duração do contrato. O banco pode definir livremente a taxa de juro que aplica a cada cliente, tendo em conta o risco de crédito, o rácio LTV, o custo de financiamento e o risco de fixação da taxa por um período longo.

Uma vez que é previsível e não está sujeita às variações da Euribor, a taxa fixa é normalmente superior à dos empréstimos com taxa variável.

Ainda assim, dados do Banco de Portugal mostram que a taxa variável tem tido valores médios superiores à taxa fixa desde junho de 2023.

Taxa mista

Trata-se de uma combinação dos outros dois regimes. Ou seja, a taxa é fixa durante um período acordado entre o cliente e o banco, passando depois a variável. Em março de 2024, foi a mais escolhida por quem assinou contratos de crédito habitação, seguida pela taxa variável e pela taxa fixa.

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Prazo de amortização do empréstimo

Outra condição que pode renegociar é o prazo para pagar o empréstimo. Contudo, tem de fazê-lo dentro dos limites definidos pelo Banco de Portugal:

• Até aos 30 anos de idade o contrato pode ter a duração máxima de 40 anos;
• Entre os 31 e os 35 anos de idade a duração máxima do contrato é de 37 anos;
• A partir dos 36 anos de idade o prazo máximo é de 35 anos.

Aumentar o prazo do contrato vai baixar a prestação no imediato, mas aumenta o custo total do empréstimo, já que vai pagar juros durante mais tempo.

Vamos ver o exemplo de uma dívida de 100 mil euros com uma taxa de juro de 4,5%. Se o prazo de amortização for de 30 anos, a prestação é de 506,69 euros por mês e os juros totais de 82.406,71 euros.

Ao renegociar para um prazo de 35 anos, a prestação baixa para 473,26 euros, mas os juros ao longo do empréstimo sobem para 98.767,83 euros.

Modalidade de reembolso

Existem três modalidades de reembolso: padrão, carência de capital e diferimento de capital. Se estiver com dificuldades em pagar as prestações, pode falar com o banco para tentar passar da modalidade padrão para uma das outras duas.

Padrão

Na modalidade padrão, o cliente amortiza o empréstimo em prestações constantes de capital e de juros. Com o tempo, a parte da prestação correspondente ao capital vai sendo maior e aquela referente aos juros vai diminuindo.

Carência de capital

Neste caso, cliente e banco chegam a acordo para um período em que não há amortização de capital e durante o qual se pagam apenas os juros. No final do prazo, é retomado o reembolso padrão.

Se está com dificuldade em pagar as prestações, a carência de capital pode ser uma ajuda no imediato. No entanto, tenha em conta que faz subir o custo total do empréstimo. Isto porque os juros têm como base o capital em dívida, que durante o período de carência não diminui.

Numa dívida de 200 mil euros, se o prazo for de 30 anos e a taxa de juro de 4%, o montante total de juros durante o empréstimo é de 143.739 euros. Caso haja uma carência de capital de dois anos, o valor dos juros sobe para 148.783 euros.

Diferimento de capital

Esta modalidade consiste no adiamento do reembolso de uma parte do capital para o final do empréstimo. As prestações são constantes e mais baixas do que no reembolso padrão, sendo o montante diferido pago na última prestação.

À semelhança da carência de capital, o diferimento também faz aumentar o valor total do empréstimo, uma vez que o capital em dívida (sob o qual incidem os juros) é maior durante mais tempo.

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Seguros associados ao crédito

Quando faz um crédito habitação tem de contratar um seguro de vida e um seguro multirriscos. Normalmente, os bancos oferecem condições contratuais mais vantajosas, como uma bonificação no spread, quando subscreve estes seguros junto deles.

Ainda assim, se encontrar uma seguradora mais barata, faça as contas. Se o possível aumento do spread for menor do que a diferença de preço entre os dois seguros, compensa mudar. E tem toda a liberdade para fazê-lo.

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