Nos últimos trimestres, o mercado imobiliário começou a dar sinais de estabilização. A descida das taxas de juro trouxe algum alívio às famílias e maior previsibilidade no crédito à habitação. A Euribor parecia aproximar-se de um novo equilíbrio.
Esse cenário, porém, voltou a ser interrompido.
A instabilidade geopolítica, com impacto direto nos mercados energéticos, nos combustíveis e nos custos de produção, devolveu incerteza ao sistema e reacendeu as expectativas de inflação. Quando a incerteza domina, a perceção de risco aumenta rapidamente.
As taxas de juro começaram a subir, antecipando aquilo que o mercado dá como provável: um ajustamento em alta da política monetária do BCE. Mesmo que este movimento venha a ser temporário, gera hesitação entre quem procura casa ou crédito. Se a tendência se prolongar, é natural que volte a crescer a procura por transferência ou renegociação de crédito, à procura de maior estabilidade. Foi este o ambiente vivido em 2022/2023, quando o choque inflacionista levou o BCE a subir a taxa de juro de referência de -0,5% para 4% em pouco mais de um ano.
O BCE tem sido claro: a política monetária continuará dependente dos dados. As taxas estão hoje mais próximas de um nível considerado “neutro”, mas a inflação mantém-se vulnerável a choques externos, sobretudo energéticos. Num contexto de crescimento económico frágil na Zona Euro, o banco central continuará a procurar um equilíbrio difícil entre conter a inflação e não travar a economia. O mais provável é que não regressemos aos níveis excecionais de juros baixos da década passada. Este é o novo normal, e o mercado terá de se ajustar.
Ainda assim, importa ser claro: o principal problema do mercado imobiliário português não está, hoje, nos juros.
Um problema estrutural: Não há casas suficientes
O maior bloqueio continua a ser a escassez de oferta, um problema estrutural.
A falta de produto disponível gera distorções claras: pressão persistente sobre os preços e transferência do poder negocial para quem detém o ativo. Em muitos casos, ou se avança rapidamente para um negócio ou o imóvel desaparece do mercado. Em alguns segmentos, começam a surgir situações em que o comprador fica condicionado a determinadas soluções de mediação ou financiamento, reduzindo a liberdade de escolha e a eficiência do mercado.
Este desequilíbrio não desaparecerá no curto prazo. Apesar de algum aumento da oferta previsto para este ano, esse movimento pode ser rapidamente absorvido (ou anulado) pelo aumento dos custos de construção. A subida dos preços dos materiais, a energia mais cara e as dificuldades nas cadeias de abastecimento tornam a promoção imobiliária mais cara e lenta. Quando os custos de produção sobem de forma persistente, os preços finais acabam por acompanhar.
Medidas públicas: Impacto ainda insuficiente
Nos últimos anos, os pacotes de medidas do Governo procuraram responder à crise habitacional através de incentivos fiscais, alterações ao arrendamento e ajustamentos no licenciamento. Algumas medidas vão na direção certa, mas o impacto prático tem sido limitado e, por vezes, tem sido responsável por maior pressão no mercado imobiliário.
A incerteza regulatória, as mudanças frequentes de regras e a falta de confiança jurídica afastaram investidores do arrendamento de longa duração. Medidas mal calibradas reduziram ainda mais a oferta disponível. E na construção, a simplificação administrativa avança a um ritmo insuficiente face à dimensão do problema.
Se quisermos responder de forma estrutural, não há atalhos.
É essencial robustecer o mercado de arrendamento, com regras claras, estáveis e duradouras. Acelerar de forma efetiva a construção, reduzindo prazos de licenciamento e criando condições para atrair investimento. E o Estado deve assumir um papel mais ativo, não apenas como regulador, mas também como promotor, através de construção pública ou parcerias.
Sem mais produto no mercado, qualquer melhoria pontual será insuficiente para resolver o problema de fundo.
Não há soluções rápidas para a crise da habitação. Mas adiar decisões estruturais apenas prolonga um mercado desequilibrado, caro e socialmente ineficiente.
A direção é conhecida. Falta executá-la com coragem, consistência e visão de médio prazo. E isso já não pode esperar mais.
