Segundo titular no crédito habitação: Comprar casa com a ajuda dos pais 

A compra de casa é um objetivo difícil de concretizar para muitos jovens. Seja por falta de rendimentos ou de estabilidade profissional, quando o jovem não preenche os critérios para a pré-aprovação do crédito habitação, por vezes, a solução passa por incluir os pais no contrato como segundos titulares.

Mas o que significa isso na prática? Os pais ficam responsáveis pelo pagamento do empréstimo? Passam a ser proprietários da casa? E se, no futuro, o jovem quiser assumir o crédito sozinho?

Antes de tomar uma decisão, veja quais as vantagens e as desvantagens de comprar casa com a ajuda dos pais, quais as responsabilidades do segundo titular de um crédito e que impacto esta solução pode ter para ambas as partes.

O que significa ser segundo titular num crédito habitação?

Quando a instituição de crédito propõe a inclusão de um segundo titular no contrato para aumentar a sua probabilidade de aprovação, há um conjunto de efeitos práticos a considerar. Desde logo, a situação financeira do segundo titular – rendimentos, encargos, histórico de crédito, entre outros fatores – será analisada pelo banco para avaliar se o financiamento pode ser concedido.

Se, depois desta análise, o banco aprovar o crédito, os dois titulares passam, então, a ser responsáveis pelo cumprimento de todas as obrigações associadas ao crédito, nomeadamente o pagamento das prestações.

E mesmo nas situações em que os pais constem somente como titulares no contrato, sendo, na prática, o filho a assumir o pagamento das prestações, há que contar com o impacto que este compromisso terá na capacidade de os pais obterem novos financiamentos no futuro.

Em que situações faz sentido recorrer aos pais como segundos titulares?

Recorrer aos pais como segundos titulares num crédito habitação faz sentido quando o banco considera que o jovem, sozinho, não reúne as condições para obter o financiamento pretendido. É uma solução relativamente comum quando:

• Os rendimentos do jovem são insuficientes para suportar a prestação;
• A taxa de esforço ultrapassa os limites máximos permitidos;
• O jovem está no início da vida profissional ou tem um historial de rendimentos reduzidos;
• Existe um contrato de trabalho recente ou uma situação laboral que o banco considere menos estável;
• O montante de financiamento que o jovem pretende é superior ao que conseguiria obter sozinho.

Vantagens de comprar casa com a ajuda dos pais

Em situações como as enumeradas acima, incluir os pais como segundos titulares do empréstimo pode aumentar as hipóteses de aprovação do crédito habitação. Nomeadamente quando os rendimentos do jovem não são suficientes, incluir um segundo titular pode levar o banco a considerar que existe maior capacidade para suportar a prestação.

Mas esta não é a única vantagem. Além de aumentar as probabilidades de sucesso na obtenção do crédito, esta solução pode também permitir obter um montante de financiamento mais elevado ou, em alguns casos, condições mais favoráveis, como um spread mais baixo. No entanto, tudo isto depende sempre da avaliação da instituição financeira, que terá em conta fatores como os rendimentos, a taxa de esforço, a estabilidade profissional e o perfil de risco dos titulares.

A idade dos pais pode reduzir o prazo do crédito

Apesar das vantagens da inclusão dos pais como segundos titulares do crédito, há que considerar outros fatores menos favoráveis. A idade dos progenitores também terá influência na viabilização e nas condições do financiamento. Quando há dois titulares, o banco tem em conta a idade do mais velho para determinar o prazo máximo do empréstimo. Logo, mesmo que o jovem tenha menos de 30 anos e, por isso, possa beneficiar de um prazo máximo de 40 anos, se o pai tiver 60, por exemplo, é esta a idade que servirá de base à determinação do prazo máximo do empréstimo.

E, um prazo mais curto traduz-se, regra geral, numa prestação mensal mais elevada.

Assim, antes de incluir os pais como segundos titulares, vale a pena confirmar junto do banco qual o prazo máximo que poderá conceder, tendo em conta a idade de ambos os mutuários.

E se quiser beneficiar da garantia pública?

Nesse caso, o jovem deve ponderar qual a solução mais vantajosa, pois, regra geral, não poderá beneficiar da garantia pública e ter os pais como segundos titulares em simultâneo.

A garantia pública permite aos jovens elegíveis obter financiamento até 100% do valor de aquisição da habitação, eliminando a necessidade de dispor de capitais próprios para a entrada inicial. No entanto, para beneficiar desta medida, todos os mutuários têm de cumprir os requisitos de elegibilidade previstos na lei.

Assim, se os pais integrarem o contrato de crédito como segundos titulares, o financiamento deixa de ser elegível para a garantia pública, uma vez que um dos mutuários terá, em princípio, mais de 35 anos.

Por isso, antes de formalizar o pedido de crédito, é aconselhável verificar qual a solução mais adequada ao seu caso. Em algumas situações, a garantia pública poderá ser suficiente para viabilizar o financiamento, sem necessidade de incluir os pais no contrato. Noutras, a entrada de um segundo titular poderá revelar-se indispensável, ainda que isso implique prescindir do apoio do Estado.

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Que responsabilidades assumem os pais?

Aceitar ser segundo titular do crédito habitação de um filho implica mais do que reforçar o pedido de financiamento. A partir do momento em que assinam o contrato, os pais passam a assumir as mesmas obrigações que o filho perante o banco. Isto significa que:

• Ambos são responsáveis pelo cumprimento integral do contrato. Assim, se o filho deixar de pagar as prestações, o banco pode exigir aos pais o pagamento das quantias em dívida, sem que estes possam invocar que o empréstimo foi contratado para financiar a casa do filho.
• Se o progenitor quiser obter um novo financiamento, o crédito habitação com o filho será considerado na sua taxa de esforço. Isso pode reduzir a sua capacidade de obter outro financiamento – seja para comprar uma casa, um automóvel ou contratar um crédito pessoal.
• Ser segundo titular pode dificultar a prestação de outras garantias. Por exemplo, se o progenitor pretender ser fiador de outro familiar ou apoiar financeiramente outro filho na compra de casa, por exemplo, isso pesará na avaliação do banco;
• Este compromisso pode prolongar-se durante várias décadas. Mesmo que o filho passe a ter uma situação financeira mais sólida, os pais só deixam de estar vinculados ao contrato se o banco aceitar a sua exoneração.

Segundo titular ou fiador: Qual a diferença?

Tanto a figura do fiador como a de segundo titular num crédito habitação são comuns – seja numa relação pais/filhos ou noutras – mas servem propósitos diferentes. Embora ambos impliquem responsabilidades perante o banco, os direitos e deveres de cada uma são diferentes:

1. O segundo titular é um dos mutuários do contrato, assumindo o empréstimo em conjunto com o outro titular desde o primeiro dia.
2. Já o fiador não é mutuário nem recebe o financiamento. A sua função é prestar uma garantia adicional ao banco, comprometendo-se a responder pela dívida caso o devedor não cumpra as obrigações assumidas.

Eis as principais diferenças entre estas duas figuras:

Na prática, ser segundo titular implica um compromisso financeiro mais abrangente do que ser fiador, uma vez que ambos os titulares assumem o crédito em igualdade de circunstâncias perante o banco.

Os pais passam a ser proprietários da casa?

Ser segundo titular de um crédito habitação não significa automaticamente ser proprietário da casa. A responsabilidade pelo empréstimo e a titularidade do imóvel são definidas em atos distintos:

• O contrato de crédito define quem é responsável pelo pagamento do empréstimo;
• A escritura determina quem é proprietário do imóvel.

Assim, os pais podem ser segundos titulares do crédito apenas para reforçar a capacidade financeira do pedido, sem figurarem como proprietários da casa. Nesse caso, o imóvel pertence exclusivamente ao filho, embora os pais continuem a responder pelo empréstimo perante o banco. Porém, também é possível que os pais sejam, simultaneamente, segundos titulares do crédito e co-proprietários da habitação. Mas, para isso, têm de ser registados como proprietários na escritura e no registo predial, passando a deter uma quota do imóvel.

É possível retirar os pais do crédito mais tarde?

A resposta é: sim. No entanto, a saída dos pais do contrato de crédito depende sempre da aprovação do banco. Na maioria dos casos, esta alteração é feita através da exoneração de um dos titulares.

Para que o banco aceite o pedido, o filho terá de demonstrar que consegue suportar o crédito sozinho. Para isso, a instituição financeira fará uma nova avaliação da sua situação financeira, analisando fatores como os rendimentos, a taxa de esforço, a estabilidade profissional e o histórico de crédito.

Se concluir que o risco de incumprimento aumenta sem os pais no contrato, o banco pode recusar a exoneração. Nessa situação, os pais mantêm-se responsáveis pelo empréstimo até ao final do contrato ou até que seja encontrada outra solução, como transferir o crédito para outra instituição que aceite a alteração.

O que deve ponderar antes de incluir os pais como segundos titulares

Ter os pais como segundos titulares do crédito habitação pode facilitar a aprovação do empréstimo, mas é uma decisão com implicações a longo prazo. Por isso, antes de avançarem com esta solução, pais e filhos devem refletir sobre algumas questões:

• O impacto nas finanças familiares. O crédito passará a contar para a taxa de esforço dos pais, podendo limitar o acesso a novos financiamentos.
• A duração do compromisso. Um crédito habitação pode estender-se por décadas. Mesmo que o objetivo seja retirar os pais do contrato mais tarde, isso dependerá sempre da aprovação do banco.
• A proximidade da reforma. Se os pais estiverem perto da idade da reforma, devem avaliar de que forma este compromisso poderá afetar a sua situação financeira e a capacidade para assumir outras responsabilidades.
• Os cenários futuros. Vale a pena conversar antecipadamente sobre situações como uma perda de rendimento, dificuldades no pagamento das prestações ou a necessidade de retirar os pais do contrato mais tarde.

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