A declaração de existência de dívidas ao condomínio permite conhecer a situação financeira de uma fração antes da venda. Identifica as dívidas já vencidas, mas também os encargos do condomínio que continuam em vigor e os respetivos prazos de pagamento.
Quem pretende vender uma casa integrada num condomínio deve pedir este documento ao administrador. A declaração é, em regra, necessária para a escritura e ajuda a perceber que valores ficam a cargo do vendedor e quais podem passar para o comprador.
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O que é a declaração de existência de dívidas ao condomínio?
A declaração de existência de dívidas ao condomínio é um documento emitido pelo administrador que identifica os encargos em vigor relativos à fração e, se existirem dívidas, indica a sua natureza, montante e datas de constituição e vencimento. Por isso, é mais abrangente do que uma simples declaração de não dívida, já que inclui também encargos aprovados que ainda não venceram.
Como obter a declaração de existência de dívidas ao condomínio?
O pedido deve ser feito pelo proprietário ao administrador do condomínio. A Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro não prevê um formulário oficial nem obriga a utilizar um canal específico, mas determina que o administrador emita a declaração no prazo máximo de 10 dias após receber o pedido.
Para evitar dúvidas sobre a data do requerimento, é aconselhável fazer o pedido por escrito. O pedido deve identificar o proprietário, o prédio e a fração. Deve também indicar que se pretende a declaração prevista no artigo 1424.º-A do Código Civil, que define a informação sobre encargos e dívidas a incluir no documento.
Convém ainda:
- Confirmar o contacto oficial do administrador;
- Identificar claramente a fração;
- Pedir a indicação dos encargos e dívidas existentes;
- Guardar prova da data do pedido;
- Conferir os valores quando receber a declaração.
A casa é sua. O crédito? Pode mudar.
Que informações têm de constar da declaração?
Nos encargos em vigor, devem constar a natureza, o montante e o prazo de pagamento. Se existirem dívidas, a declaração deve identificar a sua natureza, o montante, a data em que se constituíram e a data de vencimento.
Esta distinção é importante porque nem tudo o que aparece no documento está em atraso. Uma prestação de uma obra que só vence no mês seguinte pode constar como encargo em vigor, embora ainda não seja uma dívida.
A data de vencimento é determinante para perceber quem fica responsável pelo pagamento após a venda. Em regra, o vendedor responde pelos valores que já estavam vencidos, enquanto o comprador fica responsável pelos montantes que só se vencem depois da transmissão.
Situação | O que aparece na declaração | Em regra, quem paga? |
Quota de condomínio já vencida e não paga | Dívida, com indicação do montante e das datas de constituição e vencimento | Vendedor, se já estava vencida quando a fração foi transmitida |
Prestação de uma obra já vencida e não paga | Dívida, com o respetivo montante e datas | Vendedor, se o prazo de pagamento terminou antes da venda |
Prestação de uma obra que só vence depois da venda | Encargo em vigor, com o montante e o prazo de pagamento | Comprador, mesmo que a obra tenha sido aprovada antes da venda |
Quota ou outro encargo cujo prazo de pagamento seja posterior à venda | Encargo em vigor, com o respetivo montante e prazo | Comprador, porque o valor só se vence depois de adquirir a fração |
Dívidas antigas quando o comprador prescinde expressamente da declaração | Podem não ser apresentadas através desta declaração | Comprador, uma vez que, ao prescindir do documento nos termos da lei, aceita a responsabilidade pelas dívidas do vendedor |
Ter dívidas ao condomínio impede a venda da casa?
A existência de dívidas ao condomínio não impede, por si só, que a fração seja vendida. A declaração permite revelar os valores em falta e esclarecer a situação financeira antes da transmissão.
Também não existe uma regra que obrigue o vendedor a liquidar previamente todas as dívidas para conseguir vender. Os valores continuam, contudo, a ter de ser pagos por quem seja responsável, salvo se o comprador assumir expressamente essa responsabilidade nos termos previstos na lei.
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Quem paga as dívidas ao condomínio depois da venda?
Tudo depende da data em que cada valor deveria ter sido pago. As dívidas já vencidas à data da transmissão são, em regra, da responsabilidade do vendedor. Os encargos que se vençam depois da transmissão, independentemente da sua natureza, ficam a cargo do novo proprietário.
Imagine uma obra de 1.000 euros paga em cinco prestações de 200 euros. Se a casa for vendida depois do vencimento das duas primeiras, sem que tenham sido pagas, esses 400 euros ficam, em regra, a cargo do vendedor. Se as três restantes só vencerem depois da transmissão, os 600 euros seguintes serão responsabilidade do comprador.
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E se as obras tiverem sido aprovadas antes da venda?
A data em que uma obra foi aprovada não basta para decidir quem paga todas as prestações. Havendo transmissão da fração, é necessário olhar para o vencimento de cada encargo, ou seja, para a data em que o pagamento se torna devido.
Uma obra aprovada quando o vendedor ainda era proprietário pode ter prestações a vencer depois da venda. Nessa situação, esses montantes futuros ficam a cargo do novo proprietário. A declaração permite ao comprador conhecer despesas que ainda não são dívidas, mas que poderão surgir após a aquisição.
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O comprador pode prescindir da declaração?
Pode, mas existe uma consequência financeira relevante. O comprador pode declarar expressamente, na escritura ou no documento particular autenticado, que prescinde da declaração do administrador. Ao fazê-lo, aceita a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio.
Dispensar o documento não é, por isso, uma simples formalidade. Se existirem dívidas antigas que o comprador desconheça, pode acabar por assumir esses valores. Antes de optar por esta solução, importa conhecer o alcance da decisão.
A declaração tem custos ou prazo de validade?
A lei não estabelece qualquer preço pela emissão da declaração, mas também não determina que seja obrigatoriamente gratuita. Por isso, não é possível garantir que o proprietário não tenha de pagar. A emissão faz parte das funções legais do administrador e a APEGAC recomenda às empresas de administração que não cobrem um valor adicional pelo documento, embora possam existir despesas associadas a formalidades ou documentos adicionais.
Também não existe um modelo oficial nem um prazo legal de validade para a declaração, e a lei não exige o reconhecimento da assinatura. Como as quotas, dívidas e outros encargos podem mudar, é aconselhável pedir o documento próximo da data da venda, mas sem deixar para os últimos dias, uma vez que o administrador dispõe de 10 dias para o emitir.
E se o administrador não entregar a declaração?
Emitir a declaração solicitada é uma função legal do administrador. O incumprimento das funções impostas por lei pode gerar responsabilidade civil, pelo que uma recusa ou a ultrapassagem do prazo não deve ser tratada como uma decisão facultativa da administração.
Se o problema persistir, o proprietário pode ter de recorrer aos meios legais adequados. Dependendo do conflito e do valor, os Julgados de Paz podem apreciar matérias relacionadas com direitos e deveres dos condóminos.
Para o comprador, prescindir da declaração apenas para não adiar a venda pode significar assumir dívidas do vendedor.
Depois da venda ainda é preciso avisar o condomínio?
O antigo proprietário deve comunicar a venda ao administrador no prazo máximo de 15 dias após a transmissão. A comunicação deve ser feita por correio registado e indicar o nome completo e o NIF do novo proprietário.
Se esta obrigação não for cumprida, o vendedor pode ter de suportar as despesas necessárias para identificar o novo proprietário. Pode ainda responder por encargos resultantes de atrasos no pagamento de valores que se vençam depois da venda.
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Perguntas frequentes
As quotas de condomínio de natureza periódica prescrevem, em regra, ao fim de cinco anos, contados a partir da data em que cada pagamento podia ser exigido. Nos encargos extraordinários, o enquadramento pode ser diferente consoante a natureza da obrigação, existindo jurisprudência que não aplica sempre o prazo de cinco anos.
Sim. O administrador pode exigir os juros de mora à taxa legal sobre as quantias em dívida. Podem também existir sanções pecuniárias pelo atraso, desde que tenham sido aprovadas pela assembleia de condóminos ou estejam previstas no regulamento do condomínio.
Sim. Quando a ata da assembleia reúne os requisitos legais, pode servir de título executivo para cobrar judicialmente as quotas em dívida. Em determinadas situações, a lei estabelece que o administrador deve instaurar a ação no prazo de 90 dias após o primeiro incumprimento, salvo decisão diferente da assembleia.
Discordar de uma decisão não permite simplesmente deixar de pagar os valores aprovados. Se a deliberação for contrária à lei ou ao regulamento, o condómino pode contestá-la através dos mecanismos previstos no Código Civil, que estabelecem prazos específicos para pedir a sua revogação, recorrer à arbitragem ou avançar com uma ação de anulação.
O contrato de arrendamento pode definir por escrito quem suporta determinados encargos. Na falta de acordo em contrário, as despesas de administração, conservação e utilização das partes comuns ficam a cargo do senhorio. Por isso, convém verificar o contrato para perceber que despesas foram atribuídas ao inquilino.
A lei não atribui ao condómino um direito automático a dividir a dívida em prestações. No entanto, pode procurar chegar a um acordo com o condomínio sobre a forma de pagamento. Se houver acordo, é aconselhável que fiquem definidos por escrito o valor em dívida, as prestações, os prazos e as consequências de um novo incumprimento.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
