A permilagem de um prédio aparece nas contas do condomínio, nas atas das assembleias e em muitas das decisões tomadas pelos proprietários. Este valor pode influenciar quanto cada condómino paga em determinadas despesas e o peso que a sua fração tem nas votações.
Embora seja frequente relacionar a permilagem com os metros quadrados da casa, essa associação pode levar a conclusões erradas. A área da fração pode ter relevância na determinação do seu valor, mas não existe uma regra legal que permita descobrir a permilagem apenas através dos metros quadrados.
Por isso, antes de fazer contas, importa perceber o que este valor representa, como é definido e em que situações influencia a vida do condomínio.
O que é a permilagem de um prédio?
A permilagem de um prédio representa o valor relativo de cada fração face ao valor total do imóvel. Quando esse valor é expresso em permilagem, o conjunto do prédio corresponde a 1.000‰ e cada apartamento, loja, garagem ou outra fração autónoma representa uma parte desse total.
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Como funciona a permilagem num condomínio?
A permilagem permite perceber o peso de cada fração no conjunto do imóvel. Uma fração com 80‰ corresponde a 8% do valor total do prédio, enquanto 125‰ equivalem a 12,5%. Para passar de permilagem para percentagem, divide-se o valor por 10. Para fazer a conversão inversa, multiplica-se por 10.
Nem todos os prédios apresentam este valor da mesma forma. Pode estar indicado em percentagem ou em permilagem, consoante o que ficou definido para o imóvel. Esta distinção é importante para interpretar corretamente as despesas e o peso dos votos no condomínio.
Nota: O símbolo ‰ significa “por mil”. Assim, 125‰ correspondem a 125 partes em cada 1.000 do valor total do prédio, o equivalente a 12,5%.
Onde posso saber a permilagem do meu apartamento?
O primeiro documento a consultar é o título constitutivo da propriedade horizontal. De acordo com o artigo 1418.º do Código Civil, este documento identifica as diferentes frações e fixa o valor relativo de cada uma, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio. É este o valor que deve ser considerado.
Por isso, não deve tentar descobrir a permilagem apenas através da planta ou da área da casa. Quem não tiver acesso ao título pode pedir à administração do condomínio para consultar a documentação relacionada com a constituição da propriedade horizontal. Quando existirem dúvidas sobre a composição da fração, pode ainda ser necessário comparar essa informação com os projetos aprovados e o registo predial.
Como se calcula a permilagem de um prédio?
Para perceber o cálculo, é importante distinguir a conta matemática do valor que está legalmente fixado para cada fração. Quando são conhecidos os valores atribuídos às frações na constituição da propriedade horizontal, é possível representar matematicamente essa relação da seguinte forma:
Permilagem da fração = valor atribuído à fração ÷ valor total atribuído ao prédio × 1.000
Imagine que a uma fração foi atribuído o valor de 180.000 euros e que o valor total considerado para todas as frações do prédio é de 2 milhões de euros. A conta seria 180.000 ÷ 2.000.000 × 1.000 = 90‰. Ou seja, essa fração representa 9% do valor total atribuído ao imóvel.
Valor atribuído à fração | Valor total atribuído ao prédio | Cálculo | Permilagem |
100.000 euros | 2.000.000 euros | 100.000 ÷ 2.000.000 × 1.000 | 50‰ |
180.000 euros | 2.000.000 euros | 180.000 ÷ 2.000.000 × 1.000 | 90‰ |
250.000 euros | 2.000.000 euros | 250.000 ÷ 2.000.000 × 1.000 | 125‰ |
Estes exemplos mostram a relação matemática entre o valor atribuído a cada fração e o valor total do prédio. Não significa que o proprietário possa recalcular a permilagem com base no preço atual da casa, no valor de mercado ou apenas nos metros quadrados. Para efeitos legais, deve ser considerado o valor relativo que consta do título constitutivo da propriedade horizontal.
Posso calcular a permilagem pelos metros quadrados?
Não. A área pode mostrar a dimensão relativa de uma fração, mas não determina, por si só, a permilagem de um prédio que consta do título. A lei refere-se ao valor relativo da fração perante o valor total do imóvel e não estabelece uma fórmula obrigatória baseada apenas nos metros quadrados, no piso ou noutras características.
Imagine um edifício com 1.000 metros quadrados de área privativa considerada e um apartamento com 100 metros quadrados.
A conta 100 ÷ 1.000 × 1.000 dá 100‰, mas apenas mostra que o apartamento representa 10% da área total considerada.
Se o título constitutivo atribuir à fração 85‰, são esses 85‰ que devem ser considerados. Pelo mesmo motivo, duas frações com a mesma área podem ter permilagens diferentes.
Como é que a permilagem influencia o valor do condomínio?
Em regra, muitas despesas do condomínio são repartidas de acordo com o valor de cada fração. Isso significa que uma fração com maior permilagem pode suportar uma parcela maior de determinados encargos. Existem, contudo, despesas que seguem regras diferentes.
Se uma obra comum custar 30.000 euros e uma fração tiver 80‰, a parte correspondente será de 2.400 euros, desde que essa despesa seja repartida segundo a permilagem. A conta é 30.000 × 80 ÷ 1.000. Num orçamento de 20.000 euros, uma fração com 50‰ suportaria 1.000 euros nas despesas sujeitas ao mesmo critério.
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Ter mais permilagem significa pagar mais em todas as despesas?
Embora muitas despesas sejam repartidas de acordo com o valor das frações, há encargos que seguem regras diferentes. É o caso de certas partes comuns que servem apenas alguns condóminos, cujas despesas ficam, em regra, a cargo de quem delas se serve.
Os elevadores seguem uma regra própria. As respetivas despesas são suportadas pelos proprietários das frações que possam ser servidas por esses equipamentos, mesmo que não os utilizem efetivamente. Alguns serviços de interesse comum também podem seguir outro critério de repartição, como partes iguais ou em função da utilização, desde que estejam cumpridas as condições legais para essa opção.
Por isso, ter 100‰ não significa pagar automaticamente 10% de todas as despesas do prédio. Antes de fazer as contas, é preciso perceber que tipo de encargo está em causa e qual é a regra aplicável nesse condomínio.
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A permilagem também determina os votos na assembleia?
A permilagem também influencia o peso do proprietário nas decisões do condomínio. Cada condómino dispõe de tantos votos quantas as unidades inteiras que lhe couberem na percentagem ou permilagem da sua fração. Se o título estiver expresso em permilagem e uma fração tiver 75‰, essa fração corresponde, em princípio, a 75 unidades de voto.
A assembleia não funciona, portanto, segundo a lógica de uma pessoa, um voto. Uma fração com maior valor relativo pode ter mais peso nas deliberações, e várias maiorias são calculadas tendo em conta o valor total do prédio.
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É possível alterar a permilagem de uma fração?
Sim, mas não basta refazer as contas ou aprovar uma nova distribuição por maioria em assembleia. Como o valor relativo das frações faz parte do título constitutivo, alterar a permilagem implica modificar esse documento. Em regra, para isso é necessário o acordo de todos os condóminos e a alteração deve ser formalizada por escritura pública ou documento particular autenticado.
Assim, a assembleia não pode decidir, apenas por maioria, baixar a permilagem de uma fração e aumentar a de outra, mesmo que considere a distribuição atual injusta. Uma alteração deste tipo não pode ser aprovada apenas por maioria e, em regra, exige o acordo de todos os proprietários, uma vez que modifica o valor relativo atribuído às frações.
E se a permilagem parecer estar errada?
Uma diferença entre áreas e permilagens não significa, por si só, que exista um erro. O primeiro passo é confirmar o que consta do título constitutivo e verificar se a fração está corretamente descrita, incluindo os espaços que dela fazem parte. Quando surgem dúvidas sobre uma garagem, arrecadação, terraço ou outra área associada à fração, pode ser necessário comparar essa informação com os projetos aprovados.
Caso exista efetivamente uma divergência na composição da fração ou no valor relativo que lhe foi atribuído, o problema já não se resolve com uma simples correção das contas do condomínio. Pode ser necessária uma alteração formal da propriedade horizontal e do respetivo registo.
Até essa situação ficar regularizada, deve continuar a ser considerada a permilagem que consta do título constitutivo, e não um novo valor calculado apenas com base nas áreas.
Antes de fazer contas, confirme estes quatro pontos
Antes de usar a permilagem para analisar despesas ou votações do condomínio, vale a pena verificar a informação que está associada à sua fração:
- Consulte o título constitutivo da propriedade horizontal;
- Veja se o valor da fração está indicado em percentagem ou permilagem;
- Evite recalcular esse valor apenas através dos metros quadrados da casa;
- Numa despesa do condomínio, confirme primeiro qual é a regra de repartição aplicável.
Estas verificações ajudam a evitar contas erradas e dúvidas sobre o valor que deve ser considerado. Caso encontre diferenças entre a permilagem indicada nos documentos e a informação usada pelo condomínio, o passo seguinte deve ser esclarecer a situação com a administração e consultar a documentação da propriedade horizontal.
Refazer a permilagem por iniciativa própria não altera o valor oficial da fração. Para modificar esse valor, é necessário seguir as regras aplicáveis à alteração do título constitutivo.
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Perguntas frequentes
Depende de como esse espaço está definido no título constitutivo. Uma garagem ou arrecadação pode integrar a fração principal, constituir uma fração autónoma ou ter outra configuração jurídica. Por isso, não se deve acrescentar a sua área à do apartamento para recalcular a permilagem. O valor a considerar é o que ficou atribuído à fração no título constitutivo.
Não diretamente. O IMI é calculado sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, que segue regras próprias previstas no Código do IMI. A permilagem utilizada no condomínio e o valor patrimonial tributário são conceitos diferentes. Por isso, uma fração com maior permilagem não paga necessariamente mais IMI do que outra com menor permilagem.
Pode ter influência. Cada condómino deve contribuir para o fundo comum de reserva com, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio. Assim, quando essas despesas são repartidas de acordo com o valor das frações, a permilagem acaba também por influenciar o montante destinado ao fundo.
Nas votações, são considerados os votos correspondentes às frações que o proprietário representa. Assim, quem for proprietário de mais do que uma fração exerce os votos associados ao valor relativo de cada uma delas. O peso total desse proprietário na votação resulta, por isso, das frações de que é titular.
Não. Uma subida do preço de mercado do apartamento não altera automaticamente a permilagem. Este valor não é atualizado sempre que a casa valoriza ou desvaloriza. Continua a aplicar-se o valor relativo fixado no título constitutivo da propriedade horizontal até existir uma alteração válida desse documento.
Não automaticamente. Remodelar a cozinha, substituir pavimentos ou fazer outras obras interiores não muda, por si só, a permilagem. A questão pode ser diferente quando as obras alteram juridicamente a composição da fração ou implicam modificações que tenham de constar do título constitutivo. Nesses casos, pode ser necessário regularizar a propriedade horizontal.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
