Num condomínio, nem todas as decisões precisam do mesmo número de votos para serem aprovadas. A maioria necessária depende do assunto em votação, da convocatória em que decorre a assembleia e, muitas vezes, da percentagem ou permilagem representada pelos proprietários que votam a favor.
Por isso, contar apenas o número de condóminos favoráveis pode levar a uma conclusão errada. Há decisões em que basta atingir uma determinada parte do valor do prédio, outras que exigem a maioria dos proprietários e algumas que dependem, em regra, do acordo de todos.
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Quantos votos são precisos para aprovar uma decisão no condomínio?
Não existe uma maioria única para todas as decisões do condomínio. Algumas podem ser aprovadas pela regra geral da assembleia, enquanto outras exigem dois terços do valor do prédio ou uma combinação entre o número de condóminos e a permilagem que representam. Há ainda decisões que dependem, em regra, do acordo de todos os proprietários. Antes de contar os votos, é por isso necessário perceber o que está a ser decidido e que parte do valor total do prédio representam os votos a favor.
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Maioria muda consoante a decisão
A regra geral prevista no artigo 1432.º do Código Civil determina que as decisões são tomadas tendo em conta o valor do prédio representado pelos votos. Esta regra muda entre a primeira e a segunda convocatória da assembleia. Por isso, não é correto assumir que basta ter “50% mais um” dos votos dos condóminos presentes.
Há também decisões com regras próprias. Uma inovação, por exemplo, exige a aprovação da maioria dos condóminos e, ao mesmo tempo, votos que representem pelo menos dois terços do valor total do prédio. Já uma obra que altere a linha arquitetónica ou o aspeto estético exige dois terços desse valor. A alteração do título constitutivo depende, em regra, do acordo de todos os proprietários.
Por isso, antes de votar, é importante perceber qual é a maioria prevista no Código Civil para a decisão em causa. A tabela seguinte reúne as principais regras e mostra quantos votos são necessários em cada situação.
Decisão | Quantos votos são necessários? | O que significa |
Decisão corrente em 1.ª convocatória | Mais de metade do valor total do prédio | Os votos a favor têm de representar mais de 50% da percentagem ou permilagem total do edifício. Não basta ter a maioria dos condóminos presentes. |
Decisão corrente em 2.ª convocatória | Maioria dos votos dos presentes, desde que estes representem pelo menos 25% do valor total do prédio | Se estiverem presentes ou representados pelo menos 25% do prédio, uma decisão sem maioria especial pode ser aprovada pela maioria dos votos presentes. |
Obras de conservação sem uma regra especial | Aplica-se a regra geral da assembleia | Uma reparação ou intervenção destinada a conservar o que já existe segue as regras da primeira ou da segunda convocatória, consoante o caso. |
Obras que sejam consideradas uma inovação | Maioria dos condóminos + pelo menos 2/3 do valor total do prédio | É preciso cumprir as duas condições ao mesmo tempo. A maioria dos proprietários tem de votar a favor e representar, em conjunto, pelo menos dois terços do prédio. |
Obras que alterem a linha arquitetónica ou o aspeto estético do prédio | Pelo menos 2/3 do valor total do prédio | Os votos favoráveis têm de corresponder a pelo menos dois terços da percentagem ou permilagem total do edifício. |
Instalação de elevador ou gás canalizado num prédio com pelo menos 8 frações | Maioria dos condóminos + maioria do valor total do prédio | Mais de metade dos condóminos tem de aprovar e estes têm também de representar mais de metade do valor total do edifício. |
Instalação e exploração de UPAC de energia renovável, havendo pelo menos 2 frações | Maioria simples dos condóminos | Desde 1 de julho de 2026, estas instalações têm uma regra própria e já não precisam da maioria de dois terços prevista para as inovações em geral. |
Alterar o uso de uma fração quando o título constitutivo não define o seu fim | 2/3 do valor total do prédio | Se o título não disser para que pode ser usada a fração, a mudança de uso precisa, em regra, de votos que representem dois terços do prédio. Esta aprovação não é necessária quando a mudança é para habitação. |
Mudar uma fração para habitação | Não precisa da autorização dos restantes condóminos | O proprietário pode alterar a fração para habitação sem votação da assembleia, desde que cumpra os restantes requisitos legais aplicáveis à alteração. |
Alterar o título constitutivo da propriedade horizontal | Em regra, acordo de todos os condóminos | Alterações ao título, como as que mexem no valor relativo das frações, dependem normalmente do acordo de todos. A lei prevê algumas exceções específicas. |
Convocar uma assembleia por iniciativa dos condóminos | Condómino ou condóminos que representem pelo menos 25% do valor total do prédio | Não é necessário reunir um número específico de proprietários. Num prédio com 1.000‰, quem convoca tem de representar, sozinho ou em conjunto, pelo menos 250‰. |
Antes de contar votos, veja quanto vale cada fração
Num condomínio, os proprietários não têm necessariamente o mesmo peso numa votação. O Código Civil determina que os votos de cada condómino correspondem às unidades inteiras da percentagem ou permilagem atribuída à sua fração. Assim, uma fração com maior valor no prédio pode ter mais peso numa decisão do que outra com uma permilagem inferior.
Imagine um prédio com 1.000‰ e cinco frações com 300‰, 250‰, 200‰, 150‰ e 100‰. Numa votação em que conta o valor das frações, o proprietário dos 300‰ tem três vezes o peso daquele que detém 100‰. Por isso, saber quantos proprietários votaram a favor nem sempre é suficiente. É preciso perceber também que parte do valor total do prédio representam.
Quórum para reunir não é o mesmo que maioria para decidir
O quórum permite perceber se estão presentes ou representados condóminos suficientes para a assembleia poder tomar decisões. Já a maioria necessária para decidir indica quantos votos são precisos para aprovar cada assunto.
Na primeira convocatória, uma decisão sujeita à regra geral precisa de votos favoráveis que representem mais de metade do valor total do prédio. Por exemplo, num edifício com 1.000‰, uma proposta que reúna apenas 400‰ a favor não é aprovada, mesmo que esses votos sejam a maioria entre os proprietários presentes.
Se não houver votos suficientes para decidir em primeira convocatória, pode realizar-se uma segunda reunião. Caso a convocatória não indique outra data, esta acontece uma semana depois, à mesma hora e no mesmo local.
Nessa segunda convocatória, as decisões sujeitas à regra geral podem ser aprovadas pela maioria dos votos dos presentes, desde que estejam representados pelo menos 25% do valor total do prédio. A própria convocatória pode prever uma segunda reunião 30 minutos depois, no mesmo local, se existirem condições para assegurar esse mínimo de 25%. Estas regras não reduzem maiorias mais exigentes previstas para determinadas decisões.
Quantos votos são precisos para aprovar obras no condomínio?
A maioria necessária depende do tipo de obra. Uma intervenção destinada apenas a conservar o que já existe, como determinadas pinturas ou reparações de manutenção, segue, em princípio, a regra geral da assembleia, desde que não esteja abrangida por uma maioria específica. Já uma obra que introduza algo novo ou altere de forma relevante uma parte do edifício pode ser considerada uma inovação e fica sujeita a regras mais exigentes.
Para aprovar uma inovação é preciso cumprir duas condições ao mesmo tempo. Mais de metade dos condóminos tem de votar a favor e estes devem representar, em conjunto, pelo menos dois terços do valor total do prédio.
Num condomínio com dez proprietários, quatro que representem 750‰ não chegam, porque não são a maioria dos condóminos. Também sete que representem apenas 600‰ não chegam, porque não atingem os dois terços do valor do prédio.
Quando estão em causa obras de conservação extraordinária ou inovações, o administrador deve apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências, salvo se o regulamento do condomínio ou a própria assembleia decidirem de outra forma.
Algumas obras têm regras próprias
As obras que alterem a linha arquitetónica ou o aspeto estético do edifício precisam de autorização prévia da assembleia e de votos que representem dois terços do valor total do prédio. Neste caso, ao contrário do que acontece com as inovações em geral, não é necessário cumprir também o critério da maioria do número de condóminos.
Existem ainda regras próprias para outras intervenções. Num edifício com pelo menos oito frações, a instalação de ascensores ou de gás canalizado exige a aprovação da maioria dos condóminos, que deve representar também mais de metade do valor total do prédio.
Desde 1 de julho de 2026, havendo pelo menos duas frações autónomas, a instalação de equipamentos e a exploração de unidades de produção para autoconsumo de energia renovável, conhecidas como UPAC, dependem de maioria simples dos condóminos.
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Há obras que podem avançar sem votação?
Sim, mas apenas nas situações previstas na lei. Quando um membro do agregado familiar de um condómino tem mobilidade condicionada, podem ser instaladas rampas de acesso sem uma aprovação prévia da assembleia. O mesmo acontece com plataformas elevatórias quando não exista um ascensor com porta e cabina adequadas à utilização por uma pessoa em cadeira de rodas. Estas intervenções têm de respeitar as normas técnicas de acessibilidade e a intenção de avançar deve ser comunicada ao administrador com 15 dias de antecedência.
Também não é preciso esperar por uma votação para realizar uma reparação indispensável e urgente quando o administrador esteja ausente ou impedido. Neste caso, qualquer condómino pode avançar com uma intervenção que tenha de ser feita num curto prazo para evitar danos, impedir que estes se agravem ou proteger a segurança das pessoas.
Se for o administrador a atuar perante uma situação urgente, deve convocar de imediato uma assembleia extraordinária para que os condóminos ratifiquem a sua atuação.
Quais são as decisões que exigem unanimidade?
Uma das principais situações em que é necessário o acordo de todos os condóminos é a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal. É neste documento que estão definidas as frações, o respetivo valor relativo e, quando indicado, o fim a que se destinam. Por isso, mudanças que afetem estes elementos não podem, em regra, ser aprovadas apenas pela maioria do condomínio.
O Código Civil permite que o tribunal supra a falta de acordo quando a alteração incide sobre partes comuns, mas apenas se quem se opõe representar menos de 10% do valor do prédio e a mudança não afetar as condições de uso, o valor relativo ou o fim das suas frações.
Esta exigência também tem exceções previstas na lei. A mudança do fim ou do uso de uma fração para habitação não precisa da autorização dos restantes condóminos. Além disso, uma decisão que tenha de ser aprovada “sem oposição” não é o mesmo que uma decisão que exige unanimidade. Nesses casos, a lei pode exigir uma determinada maioria, mas a proposta não pode ter votos contra.
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E se uma decisão exigir unanimidade e houver condóminos ausentes?
Em determinadas decisões que exigem unanimidade, a ausência de alguns proprietários não impede que o processo avance. A proposta pode ser aprovada por todos os condóminos presentes, desde que estes representem pelo menos dois terços do valor do prédio.
Contudo, a decisão depende da posição dos proprietários que não participaram na reunião.
A deliberação deve ser comunicada aos ausentes no prazo de 30 dias. Depois de a receberem, têm 90 dias para informar, por escrito, se concordam ou discordam. Se não responderem dentro desse prazo, considera-se que aprovaram a decisão.
Estas regras não permitem, contudo, contornar as exigências aplicáveis à alteração do título constitutivo da propriedade horizontal. Esta mudança depende, em regra, do acordo de todos os condóminos e tem de ser formalizada por escritura pública ou documento particular autenticado. Se for o administrador a representar o condomínio nesse ato, o acordo deve constar de uma ata assinada por todos os proprietários.
A lei admite uma exceção limitada quando está em causa uma alteração das partes comuns. O tribunal pode suprir a falta de acordo se os proprietários que se opõem representarem menos de 10% do valor total do prédio. Além disso, a alteração não pode modificar as condições de uso, o valor relativo ou o fim das frações desses condóminos.
Quantos condóminos são necessários para convocar uma assembleia?
Não existe um número mínimo fixo de proprietários. Segundo o artigo 1431.º do Código Civil, a assembleia pode ser convocada pelo administrador ou por condóminos que representem, pelo menos, 25% do valor do prédio. Portanto, não é preciso reunir um quarto do número de proprietários. O que conta é o peso das respetivas frações.
Num prédio com 1.000‰, podem convocar a assembleia os proprietários que representem, em conjunto, pelo menos 250‰.
Ou seja, podem ser cinco condóminos com 50‰ cada, dois com 125‰ ou até um único proprietário que detenha uma fração correspondente a 250‰. Os condóminos também podem fazer-se representar por procurador, pelo que não têm obrigatoriamente de estar fisicamente presentes para os respetivos votos serem considerados.
Três perguntas que ajudam a perceber se a decisão foi aprovada
Antes de concluir que uma proposta foi aprovada ou rejeitada, há três pontos que deve confirmar. São eles que permitem perceber se foram reunidos os votos exigidos para aquela decisão.
- Em que convocatória está a assembleia? A regra geral muda entre a primeira e a segunda convocatória.
- Que decisão está a ser votada? Uma decisão corrente, uma inovação ou uma alteração do aspeto do prédio podem exigir maiorias diferentes.
- Que valor representam os votos a favor? Em muitas decisões, não basta contar quantos proprietários votaram a favor. É também necessário perceber que percentagem ou permilagem do prédio representam.
Confirmar estes três pontos ajuda a perceber se a votação cumpriu as regras exigidas para aquela decisão.
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Perguntas frequentes
Sim. Ter quotas ou outros valores em dívida não retira automaticamente o direito de voto ao proprietário. A legislação não prevê essa suspensão apenas por existirem pagamentos em atraso. Impedir um condómino de votar sem uma base legal pode colocar em causa a validade da deliberação.
O arrendatário não vota por ser inquilino. Pode, contudo, participar e votar se representar o proprietário da fração, através de procuração ou declaração que lhe atribua poderes para o fazer. Nesse caso, exerce os votos correspondentes à fração em nome do senhorio.
Em regra, não. Os assuntos submetidos a votação devem constar da ordem de trabalhos, para que os condóminos saibam antecipadamente o que será decidido. Segundo a APEGAC, um assunto não previsto pode ser votado se todos os condóminos estiverem presentes e concordarem com essa votação.
Pode existir impedimento quando o condómino tem um interesse que entra em conflito com o interesse dos restantes proprietários na matéria em votação. O Supremo Tribunal de Justiça considerou que, nestas situações, o condómino está impedido de votar. Se esse voto tiver sido decisivo para alcançar a maioria necessária, a deliberação pode ser anulável.
Sim. Uma deliberação contrária à lei ou a um regulamento anteriormente aprovado pode ser anulada a pedido de um condómino que não a tenha aprovado. Os prazos são curtos. Por exemplo, sem pedido de assembleia extraordinária, a ação de anulação deve, em regra, ser proposta nos 60 dias seguintes à data da deliberação.
Não deve ser secreta. A votação deve permitir identificar o sentido de voto e o peso correspondente a cada fração, uma vez que a aprovação das decisões depende das maiorias exigidas em cada caso. A APEGAC indica expressamente que o voto na assembleia de condóminos não pode ser secreto.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
