Quem tem um crédito habitação com taxa variável deve preparar-se para uma nova subida da prestação. As médias da Euribor voltaram a aumentar em agosto e, nos contratos revistos com estes valores, o agravamento pode chegar a várias dezenas de euros por mês. Ao mesmo tempo, espera-se uma nova subida das taxas de juro por parte do Banco Central Europeu, em setembro, o que deverá continuar a sustentar o aumento da Euribor.
A preparação não deve começar apenas quando chegar a nova prestação. Há várias decisões que podem ser antecipadas, desde confirmar quando ocorre a próxima revisão até renegociar o contrato, comparar uma transferência ou ponderar uma solução que dê maior previsibilidade. Quanto mais cedo fizer estas contas, maior será a margem para decidir sem a pressão de um orçamento já desequilibrado.
Quanto subiu a Euribor em agosto e o que muda no crédito habitação?
As médias da Euribor voltaram a aumentar em agosto nos três principais prazos utilizados no crédito habitação. Face a julho, a Euribor a três meses subiu de 2,425% para 2,513%, a seis meses passou de 2,647% para 2,713% e a 12 meses aumentou de 2,855% para 2,954%. Estas médias serão usadas como referência nos contratos cuja revisão seja feita com base nos valores de agosto, mas o impacto na prestação depende das condições de cada empréstimo.
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Quanto pode aumentar a prestação do crédito habitação?
Para perceber quanto pode subir a prestação, não basta comparar a Euribor de agosto com a de julho. Num contrato indexado à Euribor a três meses, a nova média é comparada com a utilizada três meses antes. Na Euribor a seis meses, a comparação é feita com a referência de seis meses antes e, na Euribor a 12 meses, com a taxa aplicada há um ano.
Assim, numa revisão em setembro, a Euribor a três meses de agosto, de 2,513%, compara com os 2,226% de maio. A Euribor a seis meses, de 2,713%, compara com os 2,144% de fevereiro, enquanto a Euribor a 12 meses, de 2,954%, fica acima dos 2,114% registados em agosto de 2025.
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Veja o impacto num cenário com 200 mil euros de capital em dívida, 35 anos por pagar e um spread de 0,7%.
Euribor | Média anterior | Média de agosto | Prestação anterior | Nova prestação | Aumento mensal |
3 meses | 2,226% | 2,513% | 761,46 euros | 793,67 euros | 32,21 euros |
6 meses | 2,144% | 2,713% | 752,39 euros | 816,53 euros | 64,14 euros |
12 meses | 2,114% | 2,954% | 749,09 euros | 844,53 euros | 95,43 euros |
Neste exemplo, o maior impacto surge no crédito associado à Euribor a 12 meses, com um agravamento próximo de 100 euros por mês. Já num contrato com Euribor a três meses, a subida fica pouco acima dos 32 euros. A diferença resulta sobretudo da evolução acumulada por cada indexante desde a última revisão.
Nota: A simulação mantém constantes os 200 mil euros de capital em dívida e os 35 anos de prazo remanescente, permitindo comparar apenas o efeito da alteração da taxa de juro. Num contrato real, a prestação dependerá do capital efetivamente em dívida no momento da revisão, do prazo que falta pagar, do spread e das restantes condições contratadas.
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BCE deve voltar a subir os juros em setembro
A subida da Euribor também reflete as expectativas em relação à política monetária. Depois de aumentar as taxas diretoras em junho, o Banco Central Europeu (BCE) manteve-as inalteradas em julho, com a taxa da facilidade de depósito nos 2,25%. Na altura da reunião de julho, os mercados tinham praticamente incorporada uma nova subida das taxas em setembro. Ainda assim, o BCE continua a decidir reunião a reunião e não assumiu antecipadamente esse aumento.
Mesmo que o BCE volte a aumentar as taxas, isso não significa que a prestação do crédito habitação suba automaticamente nessa altura. As expectativas sobre as decisões do banco central já influenciam a Euribor e cada contrato só incorpora uma nova referência quando chega a respetiva data de revisão.
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Como preparar o crédito habitação para uma nova subida dos juros?
Perante uma subida dos juros, esperar pela nova prestação para decidir o que fazer pode reduzir a margem de escolha. Há medidas que podem ser tomadas antes da revisão do contrato e outras que só fazem sentido depois de comparar cuidadosamente os custos e as vantagens de cada alternativa.
Para antecipar o impacto no orçamento, há oito passos que ajudam a preparar o crédito habitação:
- Confirmar quando será atualizada a prestação.
- Simular antecipadamente o novo valor.
- Falar com o banco atual ou com um intermediário de crédito.
- Comparar uma eventual transferência do crédito.
- Avaliar uma amortização parcial sem ficar sem poupança.
- Perceber se uma taxa mais previsível compensa.
- Rever seguros e outros produtos associados ao empréstimo.
- Pedir ajuda antes de deixar de conseguir pagar.
Não existe uma solução certa para todos os contratos. Uma família pode conseguir melhorar as condições através da renegociação do spread, enquanto outra pode beneficiar de uma transferência ou preferir garantir maior estabilidade na prestação durante alguns anos
1. Confirme quando é que a prestação será realmente atualizada
O primeiro passo é perceber quando a subida chega ao seu crédito. Ter uma Euribor mais elevada em agosto não significa necessariamente pagar mais já em setembro.
Num empréstimo associado à Euribor a três meses, a taxa é revista de três em três meses. Na Euribor a seis meses, a revisão ocorre semestralmente. Num contrato indexado à Euribor a 12 meses, acontece uma vez por ano.
Consulte o contrato, a Ficha de Informação Normalizada Europeia ou a informação mais recente enviada pelo banco. Confirme o prazo da Euribor, a data da próxima revisão e o spread. Assim, saberá quanto tempo tem para se preparar e evitará tomar uma decisão com base numa subida que pode ainda demorar vários meses a sentir-se na sua prestação.
2. Simule a prestação antes de ela mudar
Depois de saber quando ocorre a revisão, tente perceber quanto poderá passar a pagar. Para fazer uma estimativa, precisa de conhecer o capital ainda em dívida, o prazo restante, o spread e a Euribor que poderá ser aplicada.
Depois, calcule também o impacto acumulado. Se a prestação aumentar 50 euros e permanecer nesse nível durante seis meses, são mais 300 euros de encargos nesse período. Se esse aumento se mantiver durante um ano, são mais 600 euros.
Pode também fazer uma segunda simulação com uma taxa ligeiramente superior. Não serve para tentar adivinhar onde estará a Euribor, mas ajuda a perceber até que ponto o orçamento familiar consegue suportar uma nova subida.
3. Fale primeiro com o banco atual ou com um intermediário de crédito
Se as simulações mostrarem que a prestação começa a pressionar o orçamento, pode tentar renegociar o empréstimo antes de procurar outro banco.
É possível negociar várias condições do crédito habitação, como o spread, o prazo, o indexante, o tipo de taxa de juro ou a modalidade de reembolso. A alteração depende de acordo entre o banco e o cliente. Se houver acordo, a instituição não pode cobrar uma comissão pela análise da renegociação nem fazer depender essa renegociação da contratação de outros produtos ou serviços financeiros.
Também pode recorrer a um intermediário de crédito para analisar as condições atuais e comparar alternativas. Em qualquer dos casos, não olhe apenas para a nova prestação. Um prazo mais longo pode aliviar o encargo mensal, mas aumenta normalmente o montante de juros pago até ao final do empréstimo.
4. Compare uma eventual transferência do crédito habitação
Se o banco atual não oferecer condições suficientemente competitivas, pode comparar propostas de outras instituições. O crédito habitação pode ser transferido durante a vigência do contrato, desde que o novo banco aprove o financiamento.
Uma prestação inferior não significa necessariamente que está perante a proposta mais barata. Compare o spread, a TAEG, o MTIC, o prazo, os seguros, os produtos associados e os custos necessários para concretizar a mudança.
O que comparar | O que deve analisar |
Spread e TAN | A taxa que será aplicada ao empréstimo |
TAEG | O custo do crédito, incluindo juros e outros encargos |
MTIC | O montante total que deverá pagar pelo crédito |
Prazo | Se a prestação baixa à custa de mais anos de dívida |
Seguros | Quanto representam no custo mensal e total |
Produtos associados | Os encargos necessários para beneficiar de determinadas condições |
Custos da transferência | Se reduzem ou anulam a poupança obtida com a mudança |
Transferir o empréstimo implica liquidar antecipadamente o crédito atual. Desde 1 de janeiro de 2026, depois de terminar a suspensão temporária que vigorou nos créditos para habitação própria permanente a taxa variável, voltou a aplicar-se a regra geral das comissões de reembolso antecipado.
A comissão pode chegar a 0,5% do capital reembolsado se o contrato estiver num período de taxa variável e a 2% se estiver num período de taxa fixa.
Nota: Estes são limites máximos e podem não se aplicar se o contrato estabelecer uma comissão inferior ou existir uma situação de isenção prevista na lei.
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5. Avalie uma amortização parcial, mas não fique sem poupança
Quem tem dinheiro disponível pode ponderar usar uma parte para reduzir o capital em dívida. Ao amortizar antecipadamente parte do empréstimo, os juros seguintes passam a incidir sobre um montante mais baixo e, se o prazo se mantiver, a prestação também diminui.
Ainda assim, não deve olhar apenas para a poupança em juros. Usar toda a liquidez para amortizar o crédito pode deixar a família sem dinheiro para uma despesa inesperada, uma quebra temporária de rendimento ou outro compromisso importante.
Para fazer um reembolso parcial do crédito habitação, deve avisar o banco com pelo menos sete dias úteis de antecedência relativamente à data de pagamento da prestação. O banco deve ainda informar sobre o impacto dessa amortização no empréstimo.
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6. Pondere se a previsibilidade da prestação vale a pena
Num período em que os juros voltaram a subir, a escolha da modalidade da taxa ganha novamente importância. Passar de uma taxa variável para uma taxa mista pode permitir saber antecipadamente qual será a prestação durante o período inicial de taxa fixa.
Nas operações intermediadas pelo Doutor Finanças, os contratos com taxa mista têm registado um juro médio de 2,7% para um período inicial de dois anos. Este valor serve apenas de referência das operações realizadas e não significa que todos os clientes consigam contratar a mesma taxa.
Antes de mudar, veja quanto pagará durante o período de taxa fixa, mas também o que acontece quando este terminar. Confirme qual será o spread na fase variável, qual o prazo da Euribor de referência e durante quanto tempo vigorará cada modalidade.
A previsibilidade pode ser especialmente relevante para quem tem pouca margem no orçamento. Mas uma prestação fixa durante alguns anos não é automaticamente a opção mais barata. Se os juros descerem nesse período, quem estiver na fase de taxa fixa de um contrato misto não beneficia dessa redução.
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7. Reveja os seguros e os produtos associados ao crédito
A revisão do empréstimo pode também ser uma oportunidade para analisar despesas que muitas vezes ficam esquecidas. Seguro de vida, seguro multirriscos, cartões, contas e outros produtos associados podem aumentar significativamente o custo total do crédito.
Pode contratar um seguro fora do banco, desde que este ofereça um nível de garantia equivalente ao exigido pela instituição. Ainda assim, antes de substituir um seguro ou cancelar outro produto associado, consulte as condições do contrato.
Se um desses produtos estiver associado a uma redução do spread, cancelá-lo pode levar ao aumento previsto no contrato. Compare, por isso, a poupança conseguida com o produto com o eventual aumento do custo do crédito.
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8. Peça ajuda antes de deixar de conseguir pagar
Se as contas mostrarem que poderá ter dificuldade em pagar as próximas prestações, não espere pelo incumprimento para contactar o banco.
Quando existem indícios de risco de incumprimento, ou quando o próprio cliente informa que poderá deixar de conseguir cumprir o contrato, a instituição deve avaliar a situação no âmbito do Plano de Ação para o Risco de Incumprimento (PARI).
Se concluir que o cliente dispõe de capacidade financeira para evitar o incumprimento, o banco deve propor soluções adequadas à sua situação, objetivos e necessidades. Estas podem passar, entre outras possibilidades, pelo alargamento do prazo, por um período de carência, pelo diferimento de parte do capital ou pela redução da taxa de juro durante um determinado período.
Quem precisar de apoio pode ainda recorrer gratuitamente à Rede de Apoio ao Cliente Bancário (RACE), que presta informação, aconselhamento e acompanhamento a clientes com dificuldades no cumprimento de contratos de crédito.
Ainda falta algum tempo para a revisão? Aproveite para fazer as contas
A subida dos juros não chega a todos os contratos de crédito habitação ao mesmo tempo. Uma família pode ter uma revisão já em setembro, enquanto outra só enfrentará uma alteração vários meses depois.
Esse intervalo pode ser usado para confirmar a próxima revisão, simular diferentes cenários e perceber se existem condições mais favoráveis. Quanto mais cedo fizer esta análise, maior será a margem para decidir sem a pressão de uma prestação que já se tornou difícil de suportar.
Nem todos terão de transferir o empréstimo, amortizar capital ou mudar de taxa. Em alguns casos, manter as condições atuais pode continuar a ser a opção mais adequada. Mas essa decisão deve resultar das contas e da comparação das alternativas, e não apenas da expectativa de que os juros voltem rapidamente a descer.
Perguntas frequentes
Não. Durante o período em que vigora uma taxa fixa, a prestação não é afetada pelas oscilações da Euribor. Num crédito a taxa mista, esta proteção mantém-se apenas durante a fase de taxa fixa. Quando o contrato passa para taxa variável, a prestação começa a depender da Euribor e do spread definidos no contrato.
Não automaticamente. Num crédito a taxa variável, a taxa de juro resulta normalmente da soma da Euribor com o spread contratado. Assim, a Euribor pode subir ou descer sem que o spread se altere. O spread pode ser modificado no âmbito de uma renegociação acordada entre o cliente e o banco ou nos casos previstos no contrato relacionados com produtos associados.
Não existe um prazo mais vantajoso em todas as situações. Uma Euribor com prazo mais curto atualiza a prestação mais frequentemente, refletindo mais depressa tanto as subidas como as descidas dos juros. Com uma Euribor a 12 meses, a taxa mantém-se durante mais tempo. A escolha deve considerar as condições oferecidas pelo banco e a capacidade do orçamento para suportar oscilações.
Sim, mas a mudança do prazo da Euribor implica uma alteração das condições do contrato. Por isso, tem de ser negociada com o banco e depende do acordo da instituição. Antes de alterar o indexante, compare as condições propostas e tenha em conta que uma Euribor com prazo mais curto também significa revisões mais frequentes da prestação.
Pode pedir essa alteração, mas não acontece automaticamente. Uma amortização parcial reduz normalmente o capital em dívida e, mantendo-se o prazo, baixa a prestação. Se pretender utilizar a amortização para encurtar o prazo do empréstimo, terá de solicitar ao banco uma alteração das condições contratuais, que depende de acordo entre as partes.
Não. O cliente pode pedir a alteração do spread, prazo, indexante ou regime da taxa, mas a renegociação depende de acordo com a instituição. O banco pode, por isso, recusar as condições propostas. Perante uma recusa, o cliente pode continuar com o contrato atual ou comparar as condições disponíveis noutras instituições, desde que reúna os requisitos necessários para um novo financiamento.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
