A garantia pública em 2027 deverá continuar a facilitar o acesso dos jovens à primeira habitação, permitindo obter financiamento bancário até 100% do valor do imóvel considerado pelo banco. O prolongamento da medida está previsto na proposta de Orçamento do Estado para 2027 (OE2027), assim como as isenções de IMT e Imposto do Selo.
Estes apoios têm permitido a muitos jovens comprar casa sem necessitarem de reunir todos os capitais próprios habitualmente exigidos pelos bancos. Segundo os dados mais recentes do Banco de Portugal, já foram celebrados 48.859 contratos de crédito habitação com garantia do Estado.
Saiba o que está previsto para 2027, como funcionam os apoios e quanto podem representar na compra de casa.
A garantia pública em 2027 vai ser prolongada?
Sim, é essa a intenção do Governo, embora o prolongamento ainda não esteja definitivamente aprovado. O relatório do OE2027 prevê expressamente a manutenção da garantia pública na compra da primeira habitação, assim como das isenções de IMT e Imposto do Selo. A proposta foi aprovada na generalidade a 28 de outubro, mas ainda falta concluir a apreciação na especialidade e a votação final global. Por enquanto, o prazo de acesso à garantia continua fixado em 31 de dezembro de 2026.
Como funciona a garantia pública e quais são as condições atuais?
A garantia pública permite aos jovens obter financiamento bancário entre 85% e 100% do valor da transação de um imóvel destinado à primeira habitação própria e permanente.
O Estado funciona como fiador de uma parte do empréstimo, até ao limite de 15% do valor da transação, durante um máximo de dez anos. Não entrega dinheiro ao comprador nem assume definitivamente o pagamento da dívida. O jovem continua responsável pela totalidade do crédito.
Atualmente, para beneficiar da garantia pública, é necessário cumprir as seguintes condições:
- Ter entre 18 e 35 anos, inclusive;
- Ter domicílio fiscal em Portugal;
- Ter rendimentos que não ultrapassem o oitavo escalão do IRS;
- Não ser proprietário ou coproprietário de um imóvel habitacional;
- Comprar a primeira habitação própria e permanente, com um valor de transação até 450 mil euros;
- Não ter dívidas à Autoridade Tributária ou à Segurança Social;
- Não ter beneficiado anteriormente da garantia pública.
Nota: Quando existem vários compradores, todos têm de ser titulares do crédito e cumprir os requisitos.
Mesmo reunindo estas condições, a aprovação do financiamento depende do banco, que avalia os rendimentos, a taxa de esforço e a capacidade financeira dos compradores.
O que muda na compra de uma casa com garantia pública?
Num crédito habitação convencional, os bancos financiam, regra geral, até 90% do menor valor entre o preço de aquisição e a avaliação bancária do imóvel. Com a garantia pública, o financiamento pode atingir 100% desse valor, desde que o banco aprove o empréstimo.
Por exemplo, na compra de uma casa de 250 mil euros, um financiamento de 90% exige 25 mil euros de capitais próprios. Se o imóvel custar 300 mil euros, esse valor sobe para 30 mil euros e, numa casa de 350 mil euros, para 35 mil euros.
Com a garantia pública, os jovens podem conseguir financiar a totalidade destes valores, evitando utilizar as suas poupanças para a parte habitualmente não financiada.
Contudo, a avaliação bancária pode limitar o montante do empréstimo. Imagine que pretende comprar uma casa por 300 mil euros, mas o banco avalia o imóvel em 280 mil euros. Mesmo com a garantia pública, o financiamento pode ficar limitado aos 280 mil euros, sendo necessário disponibilizar os restantes 20 mil euros de capitais próprios.
Por isso, beneficiar da garantia pública nem sempre assegura o financiamento integral do preço acordado com o vendedor.
Isenções de IMT e Imposto do Selo também previstas para 2027
Além da garantia pública, o Governo pretende manter as isenções de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e Imposto do Selo (IS) na aquisição da primeira habitação própria e permanente. Estas medidas têm um impacto diferente no orçamento. Enquanto a garantia pública facilita o acesso ao financiamento, as isenções fiscais representam uma poupança efetiva nos custos da aquisição.
Segundo o relatório do OE2027, os benefícios fiscais já abrangeram quase 120 mil jovens, com um valor médio de aquisição de 200 mil euros.
O documento também prevê a continuidade das isenções de emolumentos associadas à compra da primeira habitação.
Quanto pode poupar em IMT e Imposto do Selo?
Em 2026, a isenção de IMT e Imposto do Selo na compra da primeira habitação é total até aos 330.539 euros. Para imóveis de valor superior, até 660.982 euros, aplica-se uma isenção parcial.
Considerando os escalões de IMT em vigor em 2026, estas seriam as poupanças para um jovem elegível que comprasse um imóvel no Continente:
Valor da casa | Poupança de IMT | Poupança de IS | Poupança total |
250.000€ | 7.042,04€ | 2.000€ | 9.042,04€ |
300.000€ | 10.542,04€ | 2.400€ | 12.942,04€ |
350.000€ | 12.679,77€ | 2.644,31€ | 15.324,08€ |
Nota: Simulações com base nas regras fiscais de 2026, para um único comprador elegível, pressupondo que o valor patrimonial tributário não ultrapassa o preço de aquisição. Os limites aplicáveis em 2027 ainda não estão confirmados.
Numa casa de 350 mil euros, a isenção já é parcial. Pelas regras de 2026, o comprador teria ainda de pagar 1.556,88 euros de IMT e 155,69 euros de Imposto do Selo sobre a aquisição. Ainda assim, a poupança fiscal total ultrapassaria os 15 mil euros.
Importa também distinguir o Imposto do Selo sobre a compra daquele que incide sobre o crédito habitação. A isenção não abrange o imposto associado ao financiamento, que continua a ser devido.
Além disso, os requisitos dos dois apoios não são exatamente iguais. Por exemplo, a isenção fiscal exige que o jovem seja independente para efeitos de IRS e não tenha sido proprietário de habitação nos três anos anteriores.
Garantia pública em 2027: Quanto custa financiar 100% da casa?
A garantia pública pode ser determinante para quem tem rendimentos suficientes para pagar a prestação, mas ainda não conseguiu juntar os capitais próprios necessários para comprar casa.
No entanto, financiar uma percentagem maior do imóvel implica assumir uma dívida superior, o que se reflete na prestação mensal e nos juros pagos ao banco.
Quanto custa financiar 80%, 90% ou 100% da casa?
Para comparar os custos, considere três imóveis de 250 mil, 300 mil e 350 mil euros, com uma taxa anual nominal (TAN) de 4% e um prazo de 40 anos.
Valor da casa | Prestação 80% | Juros totais 80% | Prestação 90% | Juros totais 90% | Prestação 100% | Juros totais 100% |
250.000€ | 836€ | 201.221€ | 940€ | 226.374€ | 1.045€ | 251.526€ |
300.000€ | 1.003€ | 241.465€ | 1.128€ | 271.648€ | 1.254€ | 301.831€ |
350.000€ | 1.170€ | 281.709€ | 1.317€ | 316.923€ | 1.463€ | 352.137€ |
Nota: Simulações com TAN constante de 4%, próxima de algumas combinações das Euribor de outubro de 2026 com um spread entre 0,7% e 1%, e prazo de 40 anos. Valores arredondados, sem seguros, comissões ou impostos, e considerando uma avaliação bancária igual ou superior ao preço de compra. O prazo máximo recomendado é de 40 anos até aos 30 anos de idade e de 37 anos entre os 31 e os 35 anos.
Qual é a diferença entre financiar 90% e 100%?
Numa casa de 300 mil euros, o financiamento de 90% representa uma prestação mensal de aproximadamente 1.128 euros. Com a garantia pública e financiamento de 100%, o valor sobe para 1.254 euros. A diferença é de cerca de 125 euros mensais e 30.183 euros em juros ao longo de 40 anos, mantendo as mesmas condições.
Contudo, a primeira opção exige 30 mil euros de capitais próprios para a parte não financiada, enquanto a segunda permite integrar esse montante no empréstimo, caso a avaliação e a aprovação bancária o permitam.
Por isso, a decisão deve considerar não apenas o valor inicialmente necessário, mas também a capacidade de suportar a prestação e eventuais subidas dos juros.
Leia ainda: Como é que a subida dos juros pode mexer com o acesso à garantia pública?
Antes de avançar, é aconselhável comparar as propostas de crédito habitação, analisando a TAEG, o montante total imputado ao consumidor (MTIC) e os encargos com seguros e comissões.
Leia ainda: MTIC e TAEG: Os melhores amigos na comparação de propostas de crédito
Quase 49 mil contratos já recorreram à garantia pública
Os dados divulgados pelo Banco de Portugal a 29 de outubro de 2026 mostram a dimensão que a garantia pública ganhou no mercado do crédito habitação. Entre janeiro de 2025 e setembro de 2026, foram celebrados 48.859 contratos com garantia do Estado, num montante total de 10,3 mil milhões de euros.
Neste período, a medida representou 46,6% dos contratos de crédito para habitação própria e permanente celebrados exclusivamente por jovens até aos 35 anos.
Mais de metade dos créditos dos jovens já recorre à garantia
No terceiro trimestre de 2026, foram celebrados 8.690 contratos com garantia pública, num montante de 1.964,5 milhões de euros. Estes empréstimos representaram 54,1% dos contratos celebrados exclusivamente por jovens até aos 35 anos e 56% do montante financiado a esta faixa etária. Face ao trimestre anterior, o número de contratos com garantia pública aumentou 11,5% e o montante contratado cresceu 13,2%.
Os números mostram a importância crescente do apoio. Contudo, não permitem determinar quantos jovens teriam conseguido comprar casa sem recorrer à garantia.
Segundo o Banco de Portugal, no final de setembro já tinha sido utilizado 66,5% do montante da garantia do Estado atribuído às instituições de crédito.
O que falta definir para a garantia pública continuar em 2027?
Embora a proposta do OE2027 tenha sido aprovada na generalidade, ainda falta a apreciação e votação na especialidade, bem como a votação final global, prevista para 24 de novembro. Até à conclusão do processo legislativo, as medidas previstas podem sofrer alterações.
No caso da garantia pública, será ainda necessário confirmar como será formalizado o prolongamento do regime, atualmente limitado aos contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026. Entre os aspetos por esclarecer estão o novo prazo de acesso, eventuais alterações aos requisitos e a disponibilidade de garantias para novas operações. Também falta conhecer os limites fiscais aplicáveis às aquisições realizadas em 2027.
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Perguntas frequentes
Não. Quando existem dois compradores, ambos devem cumprir os requisitos da garantia pública, incluindo o limite de idade. Contudo, a isenção de IMT e Imposto do Selo funciona de forma diferente. Se apenas um dos compradores reunir as condições, poderá beneficiar da isenção sobre a sua parte do imóvel, enquanto o outro fica sujeito às regras fiscais aplicáveis à sua aquisição.
Sim. A isenção de IMT e Imposto do Selo não depende da contratação de crédito habitação. Um jovem que compre a primeira habitação com capitais próprios pode beneficiar destes apoios fiscais, desde que cumpra os requisitos legais, incluindo o limite de idade, a independência para efeitos de IRS e as condições relativas à propriedade de outros imóveis habitacionais.
Não. O regime atual da garantia pública destina-se exclusivamente ao crédito para aquisição da primeira habitação própria e permanente. Os empréstimos para construção ou realização de obras não estão abrangidos. Assim, um jovem que pretenda construir uma moradia num terreno próprio ou financiar obras numa habitação não pode recorrer a esta garantia para essas finalidades.
Não. Para beneficiar da isenção de IMT e Imposto do Selo, a idade considerada é a que o comprador tem na data da transmissão do imóvel, normalmente a escritura. Por isso, assinar o contrato-promessa de compra e venda aos 35 anos não garante o benefício fiscal se a escritura apenas ocorrer depois de completar 36 anos.
Depende. Se o imóvel integrar uma herança indivisa, ainda não partilhada, o jovem pode manter o direito à isenção, desde que cumpra os restantes requisitos. Contudo, se a herança já tiver sido partilhada e lhe tiver sido atribuída a propriedade ou uma quota de um imóvel habitacional, poderá ficar excluído do benefício, tendo em conta as regras de titularidade dos três anos anteriores.
A isenção deve ser indicada na declaração Modelo 1 do IMT, entregue antes da escritura. O procedimento pode ser realizado no Portal das Finanças ou num serviço de finanças. Quando estão reunidos os requisitos, são aplicados os códigos de benefício fiscal correspondentes. Na escritura, é necessário apresentar os comprovativos da isenção ou, quando exista imposto a pagar, os respetivos comprovativos de pagamento.
