Arrendamento com opção de compra. Como funciona?

Comprar ou arrendar casa? Esta é uma dúvida de muitas famílias no que toca à habitação. Por um lado, arrendar pode sair mais barato, mas comprar pode ser mais compensador, uma vez que o dinheiro gasto é num bem próprio.

Numa situação de dúvida ou de falta de fundos imediatos para pagar o preço do imóvel, pode sempre recorrer a um contrato de arrendamento com opção de compra. Mas afinal, que tipo de acordo é este? 

Preço definido à partida  

Conhecido como contrato, na realidade o arrendamento como opção de compra costuma ser redigido não como um documento autónomo, mas como uma cláusula que é adicionada ao contrato de arrendamento.  

O preço do imóvel é, por norma, definido à partida, na data da celebração do acordo de arrendamento, pelo que pode proteger-se de uma potencial subida do valor, um fator importante tendo em conta a evolução recente do mercado imobiliário.  

Só no último trimestre do ano passado, os preços das casas por metro quadrado cresceram 2,8% relativamente ao terceiro trimestre de 2024 e 15,5% em relação ao período homólogo de 2023, tendo sido esta a variação mais elevada desde o segundo trimestre de 2022, de acordo com os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE). Já no arranque deste ano, os preços continuaram a subir em 19 dos 24 municípios mais populosos. 

Ao ser definido o preço da casa, deverá existir uma cláusula que estabelece como são deduzidas as rendas pagas até ao momento da compra do imóvel.  

Por norma, é ainda estipulado um prazo (em dias a contar da data da assinatura do contrato) para exercer este direito não podendo fazê-lo após o termo deste período. 

Não confunda opção de compra com direito de preferência  

Quando este prazo termina, deixa de ter direito à opção de compra ao preço pré-acordado, mas não perde o direito de preferência, atribuído a todos os inquilinos. Este permite que os arrendatários sejam consultados pelo senhorio caso este decida vender a casa arrendada, dando-lhes prioridade na compra.   

Assim, caso o senhorio queira vender o imóvel, deverá informar o inquilino do preço pelo qual o pretende fazer. Depois, tem de lhe dar um mês para refletir se pretende ou não comprar. 

Note-se que, ao contrário da opção de compra, não existe aqui um preço pré-acordado, pelo que ficará sujeito ao valor que o senhorio pretende arrecadar no momento em que deseja vender o imóvel.  

E se o senhorio não cumprir a opção de compra? 

Dita a lei que as partes de um contrato devem cumprir integralmente o acordo. Ou seja, caso o senhorio não aceite a opção de compra do arrendatário, haverá consequências. No contrato, pode assim estipular um regime semelhante ao que acontece com o sinal pago pelo potencial comprador num contrato-promessa de compra e venda (CPCV).  

Por outras palavras, poderá estabelecer no contrato que, se o senhorio não comparecer no momento da assinatura da escritura pública de venda do imóvel, deve devolver parte das rendas que seriam utilizadas para abater no preço final da casa. 

Isto significa que a lei não estabelece nenhuma sanção para o caso de incumprimento do contrato de arrendamento com opção de compra, já que este é um tipo específico de acordo que pode ser celebrado livremente, mas sem normas próprias no Código Civil. 

Assim, deve definir no contrato quais as consequências em caso de incumprimento, além do prazo para o exercício do direito de compra.  

Vale a pena celebrar um contrato-promessa paralelo? 

Ao celebrar um contrato de arrendamento com opção de compra corre o risco de a casa ser vendida sem o seu conhecimento, ou ser penhorada, antes do fim do prazo estabelecido para o exercício desta opção. E, nestes casos, o acordo não é oponível (ou seja não pode retirar a casa) a terceiros. 

Para evitar esta situação, pode sempre celebrar um contrato-promessa com eficácia real, em paralelo ao contrato de arrendamento com opção de compra. E que contrato é este? 

A lei permite que, mediante o preenchimento de determinados requisitos, possa ser atribuída uma eficácia acrescida ao CPCV, ganhando assim força jurídica que abrange também terceiros. A esta “eficácia acrescida” chamamos eficácia real. Ambas as partes podem atribuir eficácia real, mediante declaração expressa e escrita na escritura pública e ser também ela registada.  

Uma vez atribuída a eficácia real a um CPCV, o promitente comprador ganha um direito real de aquisição sobre o bem imóvel em questão, independentemente de que este se encontre na posse ou detenção de um terceiro.   

Uma vez celebrado um contrato-promessa (com reconhecimento das assinaturas de ambas as partes) com eficácia real, pode então pedir o registo provisório de aquisição na Conservatória do Registo Predial e acautelar situações de alienação do imóvel. 

Leia ainda: Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV): Tudo o que precisa saber