Como é que a avaliação da casa pode condicionar a sua venda?

Comprar uma casa nem sempre é uma tarefa fácil quando não reúne uma poupança bastante significativa. Afinal, desde 2018 que o Banco de Portugal impôs limites ao valor de financiamento por parte das instituições de crédito.

Assim, há que ter em conta que o valor máximo de financiamento depende da avaliação da casa ou do valor da aquisição, servindo de referência sempre o valor mais baixo. Se o valor da avaliação for mais baixo do que o preço de venda, o comprador precisa de ter poupanças que lhe permitam comprar aquela casa, porque o valor do empréstimo será mais baixo.

Para perceber como é que a avaliação da casa pode condicionar a sua venda, de seguida, conheça quais são as limitações, como funciona a avaliação bancária, e quais as zonas do país onde existe maior discrepância entre o valor da avaliação dos imóveis e do valor de venda.

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O que é a avaliação bancária?

A avaliação bancária tem, normalmente, como objetivo apurar o valor de mercado de um determinado imóvel. Quando existe a necessidade de uma avaliação bancária, não é o banco que a faz e sim uma entidade independente, especializada em avaliações de imóveis.

Assim, perante a solicitação deste procedimento, a empresa vai enviar um perito independente, para que este analise o estado do imóvel, faça medições, tire fotografias e defina um valor final de avaliação. Todos os avaliadores devem ser profissionais certificados pela CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários), sendo possível consultar uma lista com os profissionais que estão credenciados para fazer esta avaliação.

Em que situações é necessário efetuar a avaliação de um imóvel?

Por norma, a avaliação de uma casa está associada à necessidade de avaliação do imóvel por parte de um banco ou instituição de crédito. Ou seja, esta acontece quando pretende contratar um crédito habitação para comprar uma casa, se quiser transferir o seu crédito habitação para outra entidade, mas também no caso de necessitar entregar o imóvel ao banco para liquidar o seu empréstimo.

No entanto, também podem existir outras ocasiões onde a avaliação de uma casa é necessária, como em situação de partilhas.

Porque é que a avaliação da casa pode condicionar a venda do imóvel?

Se a casa for comprada através de um crédito habitação, a avaliação do imóvel pode ter influência no montante que a instituição de crédito vai financiar. Isto porque de acordo com as regras do Banco de Portugal, o limite máximo de financiamento é de 90% do LTV (loan-to-value) para uma habitação própria permanente. E nem todas as instituições de crédito financiam este valor. Há situações em que os bancos apenas emprestam 80% do valor do imóvel, o que significa que o montante do crédito será menor.

Caso não saiba, o LTV corresponde ao rácio entre o valor financiado pelo banco para a compra de casa e o valor do imóvel. No entanto, o valor do imóvel que será considerado vai corresponder ao valor mais baixo entre: o valor da avaliação e o valor de aquisição. 

Imagine que uma casa está à venda por 180.000 euros. No entanto, após ser enviado um perito independente ao imóvel, este avalia a casa por 160.000 euros. Nesta situação, o banco pode financiar, no máximo, 90% dos 160.000 euros (pois o valor considerado é o menor). O que perfaz um empréstimo de 144 mil euros.

Tendo em consideração os valores acima referidos, um comprador nesta situação terá de ter capitais próprios no montante de 36.000 euros, para poder comprar a casa através de crédito. Este valor corresponde a: 10% dos 160 mil euros, acrescido de 20 mil euros para totalizar o valor de venda (180 mil euros) pedido pelo vendedor.

De realçar que, em termos de custos, o comprador precisa de ter mais capitais próprios, uma vez que ainda terá de suportar encargos com comissões, impostos e registos. 

Por isso, quando a avaliação da casa tem um valor menor do que o preço de venda do imóvel, pode condicionar todo o negócio. Afinal, nem todas as pessoas estão preparadas financeiramente para cobrir um custo mais elevado do que 10% a 20% do valor que estão a pedir por uma casa.

Nestas situações, pode pedir uma nova avaliação (pagando este encargo adicional), sendo que, à partida, as avaliações não terão resultados tão diferentes, ou o negócio cai.

Seja qual for a situação, uma vez que a avaliação do imóvel só é feita já após o acordo entre vendedor e comprador, recomendamos que assine um contrato promessa de compra e venda (CPCV). E, de forma a se proteger, tenha especial atenção ao que constar num CPCV.

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Em que zonas o preço da avaliação difere mais do de aquisição?

Usando os dados do estudo publicado pela Fundação Francisco Manuel dos Santos “A crise da habitação nas grandes cidades“, que analisa a evolução do mercado imobiliário em Portugal, percebemos vários dados interessantes sobre as alterações no preço por metro quadrado, tanto na aquisição como na avaliação, em várias regiões do país.

Embora a análise tenha sido feita com base nos dados de 2022, é fácil concluir que existem algumas regiões onde o valor médio da avaliação dos imóveis é bastante menor do que o preço médio de aquisição. Por exemplo, o preço da avaliação de um T4 em Lisboa ronda os 3.646 euros por metro quadrado. Mas o preço de aquisição do metro quadrado em Lisboa de um T4 é de 4.022 euros. Estamos a falar de uma diferença de 376 euros por metro quadrado.

Com este exemplo, a diferença entre o preço de avaliação e aquisição de uma casa de 125 metros quadrados seria de 47.000 euros. E com esta décalage, entre o valor da avaliação bancária e o preço do imóvel, o comprador pode ter muitas dificuldades em conseguir obter um crédito habitação.

Para ter ideia, os valores de avaliação também são bastante menores face ao preço de aquisição noutras cidades:

• Porto: 2.583 euros (avaliação) e 2.640 euros (aquisição);
• Área metropolitana de Lisboa: 1.926 euros (avaliação) e 2.169 euros (aquisição);
• Algarve: 2.014 euros (avaliação) e 2.435 euros (aquisição);
• Madeira 1.460 euros (avaliação) e 1.791 euros (aquisição)
• Área metropolitana do Porto: 1.437 euros (avaliação) e 1.667 euros(aquisição);
• Zona norte: 1.218 euros (avaliação) e 1.296 euros (aquisição).

Contudo, existem ainda algumas zonas do país, onde o valor da avaliação foi mais elevado do que o de aquisição em 2022, como por exemplo:

• Açores: 1.088 euros (avaliação) e 1.040 euros (aquisição);
• Zona Centro: 1.022 euros (avaliação) e 967 euros (aquisição);
• Alentejo: 992 euros (avaliação) e 852 euros (aquisição).

Nota: Valores por metro quadrado.

Como é feita a avaliação de uma casa?

Muitos vendedores e compradores têm dúvidas sobre quais os fatores que influenciam a avaliação de uma casa. Em primeiro lugar, depende do método que é utilizado para apurar o valor final da avaliação. De acordo com a Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários (ANAI), existem três métodos para apurar o valor de mercado de um imóvel. São estes:

• Comparação de mercado: o valor do imóvel é definido através da comparação com outros imóveis semelhantes, com base no conhecimento do mercado, sendo necessário existir uma vasta informação sobre imóveis semelhantes que forem vendidos nos últimos tempos ou que se encontram à venda.
• Capitalização de rendimentos: Quando é utilizado este método, o cálculo baseia-se no rendimento potencial que um imóvel pode gerar, sendo utilizado um conjunto de fórmulas específicas.
• Método do custo: Embora este seja utilizado em mercados onde existe uma escassez de informação sobre imóveis semelhantes, este método é calculado através de uma lógica de reposição ou substituição de um imóvel com caraterísticas e funções idênticas.

Contudo, independentemente do método utilizado, há fatores determinantes na avaliação de uma casa. E o mais relevante é sempre a localização. Quanto mais procura tiver a localização onde se encontra o imóvel, mais caro é o metro quadrado, subindo o preço da avaliação da casa.

Embora a localização seja o ponto chave, existem outros fatores que são determinantes para ditar o valor da avaliação de um imóvel, como:

• O ano de construção: Na maioria dos casos, as casas mais antigas têm um valor menor, mas existem exceções, consoante o estado de conservação, as caraterísticas do próprio imóvel, eventuais renovações ou quem foi o ex-proprietário.
• Tipologia do imóvel e as áreas da habitação: Embora uma tipologia mais alta possa ser valorizada, as áreas da habitação são ainda mais relevantes. Quando um imóvel tem áreas amplas, pode aumentar o preço da avaliação no mercado. Aliás, um imóvel com mais metros quadrados, pode valer mais do que um imóvel com uma tipologia superior.
• Exposição solar: Quanto mais luz natural uma casa tem, maior é o seu valor no mercado.
• Outros fatores que valorizam o imóvel: Remodelações recentes, garagem, elevador, espaços verdes na propriedade ou perto do imóvel, entre outras caraterísticas.

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