Mediação Imobiliária com ou sem exclusividade… direitos e obrigações

Vivemos num período em que o mercado imobiliário é notícia todos os dias. Sabendo que uma parte muito relevante das transações imobiliárias têm atrás um serviço de mediação contratado pelos vendedores, é importante perceber o alcance e a dinâmica dos Contratos de Mediação Imobiliária.

Num mercado imobiliário cada vez mais maduro e profissional é cada vez mais usual entregar a promoção e venda de imóveis a mediadoras.

Os contratos de mediação imobiliária devem ser celebrados por escrito e devem indicar necessariamente, e entre outros, a identificação das partes e do imóvel, o valor mínimo da transação pretendida, o prazo de vigência e regime de eventual renovação, a remuneração devida ao mediador e regime de IVA que lhe seja aplicável e se o contrato é celebrado em regime de exclusividade ou não.

A estes elementos essenciais podem acrescentar-se outros como objetivos da promoção (canais de divulgação, estipulação de visitas, objetivos e prémios, entre outros).

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A escolha do mediador e o valor do imóvel

É fundamental escolher bem a mediadora a que se entrega um imóvel para vender, devendo o comprador assegurar que o seu imóvel será trabalhado com dedicação e que não caia na categoria de “apenas mais um”. Há que saber valorizar e vender bem o imóvel ao mediador para que este o possa também valorizar, priorizar e promover junto de potenciais interessados.

Ainda neste capítulo, deve também ter o proprietário a cautela necessária para não entregar o seu imóvel ao primeiro mediador que lhe apareça a garantir que tem um comprador interessado e disponível a pagar um valor claramente acima do valor efetivo do imóvel. Geralmente, não corre bem e o argumento é apenas utilizado para garantir a angariação.

Para encontrar o que poderá ser o valor real da propriedade será aconselhável solicitar duas ou três avaliações para que se tenha a noção aproximada do potencial de venda da mesma.

Ponto fundamental, como em todos os contratos, é o preço. Sabendo que, em média, o valor das comissões andará pelos 5% do valor da transação, nas compras e vendas, e no valor equivalente de uma a duas rendas, nos arrendamentos, é sempre um elemento importante a discutir. Geralmente a comissão é devida, na sua totalidade, com a assinatura da compra e venda ou do arrendamento. Existem, no entanto, casos em que uma parte da comissão (a negociar) é paga com a assinatura do contrato promessa.

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Mediação imobiliária exclusiva ou sem exclusividade?

Ainda quanto à mediação, importa também escolher uma de duas opções: contratos de mediação com exclusividade, celebrados com uma única entidade que passará a ter o direito exclusivo de promoção e comercialização ou, em alternativa, celebrar diversos contratos com vários mediadores sem que lhes seja conferida exclusividade.

Será, eventualmente a escolha mais importante no processo de contratação de uma mediadora. Não havendo uma solução melhor que outra, ou que seja ideal para todos os negócios, deve ter-se em consideração que, regra geral, quando é convencionada a exclusividade há uma probabilidade acrescida de o mediador se dedicar com mais afinco e diligência à promoção do imóvel sabendo que o trabalho de promoção é só seu e não corre o risco de promover o imóvel, acompanhar visitas e, no fim, o negócio ser concluído seja por um concorrente seja pelo próprio proprietário.

Com ou sem exclusividade, outro ponto fundamental dos contratos de mediação reside na duração que para os mesmos é convencionada e se o termo ajustado é ou não renovável. Aqui será mais fácil sugerir que, dependendo do imóvel e do seu potencial de venda, se estabeleça um prazo não superior a 6 meses e, desejavelmente, sem que o mesmo tenha mecanismos de renovação automática.

Desta forma, se no final do prazo contratado, o proprietário não estiver satisfeito com o serviço que lhe foi prestado poderá, simplesmente, esperar pelo final do prazo contrato para então, e sem qualquer constrangimento, procurar outro mediador. Refira-se ainda a este propósito que, sendo o contrato omisso quanto à duração, a lei determina que prazo supletivo será de seis meses, não renovável.

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Direitos e obrigações do contrato de mediação

Como em todos os contratos, a celebração de um contrato de mediação que é, por natureza, um contrato de prestação de serviços com obrigação de resultado, envolve a assunção de direitos e obrigações para ambas as partes e, na eventualidade de incumprimento dessas obrigações, a parte que não incumpre pode, após notificação formal (interpelação) para cumprimento e subsistindo o incumprimento, resolver o contrato.

Ou seja, se o mediador não presta com a diligência e zelo devidos os serviços que lhe foram contratados, não promovendo de forma proativa o imóvel, nem realizando visitas idóneas, pode o proprietário, depois de interpelar para cumprimento e sem que dessa interpelação haja alteração de comportamento por parte do mediador, optar por resolver o contrato ainda antes do fim do prazo contratado.

Neste aspeto, e tendo sempre presente o tipo de imóvel que é objeto da mediação, será prudente estabelecer objetivos de desempenho do mediador identificando, por exemplo, as formas de promoção, o número de visitas esperado e, muito importante, estabelecer a obrigatoriedade para o mediador de entregar relatórios de atividade periódicos que permitam aferir se o serviço está a ser prestado de acordo com as expectativas.

Por outro lado, como se disse, do contrato de mediação resultam também obrigações para o proprietário e, sobretudo, nos casos em que é convencionada exclusividade. Havendo exclusividade na mediação, e desde que o mediador cumpra com as suas obrigações, o proprietário fica vinculado à venda do imóvel nas condições pré-determinadas no contrato de mediação assim que lhe seja introduzido um comprador pelo mediador. Nesta circunstância, se o proprietário desistir da venda ou, se por razões administrativas ou financeiras, não puder concluir o negócio, ainda assim, deverá pagar a remuneração (comissão) convencionada ao mediador.

De igual forma, se uma vez caducado o contrato de mediação, o negócio acaba por ser concretizado com um comprador que tenha sido anteriormente introduzido pelo mediador, também nestes casos poderá este último reclamar o pagamento de uma comissão na conclusão do negócio.

Questão mais controversa é saber se, tendo em vigor um contrato de mediação com exclusividade, o proprietário a quem aparece um interessado pode vender o imóvel sem, com isso, ter de pagar a comissão. Como referido não é um tema que mereça a unanimidade junto da comunidade jurídica e tribunais, existindo quem entenda que, se o proprietário não promoveu a casa e apenas por casualidade lhe foi apresentada uma oferta que nada tem a ver com a atividade do mediador, então, nesse caso pode mesmo não ser devida comissão apesar de existir em vigor um contrato de mediação com exclusividade.

Por fim, e nunca é demais referir, seja para a mediação, para o arrendamento ou para a compra e venda será sempre aconselhável obter aconselhamento jurídico de profissionais.

Sabia que… numa permuta de dois imóveis o IMT a pagar é calculado sobre a diferença de valor dos dois imóveis permutados mas, de acordo com a legislação em vigor, passaram a existir condicionamentos na revenda dos imóveis objeto da permuta no período de um ano subsequente àquela.

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Miguel Ramos Ascensão, advogado of counsel da Antas da Cunha Ecija

Miguel Ramos Ascensão, Of Counsel na Antas da Cunha ECIJA & Associados SP RL., com mais de 20 anos de experiência na área Imobiliária onde foi reconhecido, em 2015, pela WWL como um dos advogados de referência em Portugal no direito Imobiliário e na assessoria em transações imobiliárias.