Como não pagar impostos de mais-valias imobiliárias?

Ao declarar mais-valias com a venda de um imóvel, pode reinvestir o lucro gerado, em parte ou na totalidade, para reduzir ou até mesmo eliminar o pagamento de imposto. Porém, só é possível fazê-lo de acordo com alguns requisitos.  

Assim, caso não reinvista o dinheiro, o que ganha com a venda de um imóvel é seu e pode gerir como entender. Mas tenha em conta que, nesse caso, vai ter de pagar impostos sobre metade das mais-valias obtidas. Porém, reinvestindo o dinheiro mediante certas premissas, não paga. Vejamos as condições em que pode fazê-lo. 

Reinvestir mais-valias em habitação própria e permanente 

Só é possível reinvestir as mais-valias ganhas com a venda de um imóvel, e não pagar impostos, se a casa vendida for habitação própria e permanente. Se não for o caso, é obrigado a pagar os impostos sobre parte do valor gerado. 

Então, se vendeu uma casa que era habitação própria e permanente, pode reinvestir as mais-valias imobiliárias noutra habitação própria ou permanente ou num terreno para construção de uma casa com o mesmo fim. 

Se a casa que vendeu se tratava de uma segunda habitação, tem de pagar impostos sobre metade das mais-valias geradas. No entanto, pode declarar encargos que teve com o imóvel vendido de modo a reduzir o valor da mais-valia. Porém, neste caso, não é possível reinvestir e beneficiar da isenção de impostos, pois após descontados os encargos é calculado o montante da mais-valia e é obrigado a pagar sobre metade do valor os impostos. 

Leia ainda: Mais-valias: O que posso incluir como despesas e encargos?

Como preencher a declaração de IRS para beneficiar da isenção? 

Se reinvestir as mais-valias da venda de um imóvel de habitação própria e permanente para os fins permitidos de modo a poder beneficiar da isenção do pagamento de impostos, deve preencher o quadro 5 do Anexo G da declaração de IRS. 

Na declaração, tem de indicar se comprou o imóvel para habitação própria e permanente, a data e o valor da compra, se amortizou o crédito do imóvel vendido ou se ainda não reinvestiu as mais-valias, sendo que ponde fazê-lo nos 36 meses seguintes. 

Atenção, se não o fizer dentro deste período, as Finanças podem calcular as mais-valias tendo apenas em consideração a venda do imóvel. 

Fico isento de impostos ao utilizar o dinheiro da venda do imóvel para pagar ou amortizar créditos? 

Não é possível ficar isento de impostos caso utilize o valor ganho com a venda do imóvel para o pagamento de créditos. 

Porém, é possível reduzir ou eliminar os impostos das mais-valias caso amortize um crédito para construção ou para aquisição. Sendo que a amortização conta como reinvestimento. Saiba, no entanto, que desde 2021 é obrigatório que haja reinvestimento numa nova casa ou terreno para construção de habitação própria ou permanente. 

E se reinvestir o valor da venda do imóvel na aquisição de casa ou em obras? 

Para o cálculo do imposto a pagar, é apenas considerado um dos investimentos imobiliários: aquisição, construção ou obras. Só uma destas opções lhe permite a isenção de pagamento.

Até quando posso reinvestir?  

Para que possa ficar isento do pagamento de impostos, tem de reinvestir as mais-valias geradas com a venda do imóvel num prazo de até 36 meses depois de vender a casa. Ou utilizar o valor para uma compra que tenha feito até 24 meses antes. 

Por exemplo, se comprou uma casa um ano antes de ter vendido a sua habitação própria e permanente, pode utilizar as mais-valias para a amortização de crédito do segundo imóvel se o fizer dentro dos 24 meses e a casa que comprou seja também habitação própria e permanente. 

Atenção: tem de reinvestir o valor total da venda 

Para que possa ficar isento do pagamento de impostos na totalidade, tem de reinvestir todo o valor que ganhou com a venda do imóvel. Apesar de o imposto incidir apenas sobre uma parte da mais-valia. 

Exemplificando: se vendeu uma casa por 200.000 euros e isso representou uma mais-valia de 50.000 euros, não é os 50.000 euros apenas que tem de reinvestir. Terá de o fazer sobre o valor total de 200.000 euros, para que não pague os impostos de todo. Caso só reinvista uma parte do valor, poderá reduzir os impostos a pagar, mas não os elimina na totalidade. 

Se não está isento do pagamento, pode fazer as contas ao valor que vai pagar de impostos na Calculadora de mais-valias de imóveis do Doutor Finanças.

Outras situações em que beneficia da isenção de impostos

Já está, automaticamente, isento de pagar os impostos de mais-valias caso o imóvel que adquiriu tenha sido comprado antes de 1 de janeiro de 1989 (quando entrou em vigor o código do IRS). Ou caso tenha adquirido um terreno para construção antes de 9 de junho de 1965. Nestes casos, o imóvel não tem de ser de habitação própria e permanente.

Deve, porém, declarar na mesma a venda de um imóvel nestas circunstâncias, apesar de não estar sujeito ao pagamento de imposto, em sede de IRS no anexo G1 da sua declaração.

Além disso, também não paga impostos se tiver vendido o imóvel com mais de 65 anos de idade ou reformado. Neste caso, o imóvel tem de ser considerado HPP. E tem de reinvestir o valor da venda num contrato de seguro (como um PPR), um fundo de pensões ou na contribuição para o regime público de capitalização como os certificados de reforma.

Tirando os certificados de reforma, deve fazer o resgate destes produtos através de um regime de rendas periódicas, com um limite anual de 7,5% do total investido.

Leia também: Onde e como posso declarar as mais-valias e o seu reinvestimento