Encontrar uma casa com uma renda que caiba no orçamento continua a ser um desafio para muitas famílias. Entre arrendamento acessível ou renda moderada, existem diferenças que nem sempre são fáceis de perceber. O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) estabelece limites para a renda e regras próprias para os contratos. Já a renda moderada está associada a benefícios fiscais concedidos aos senhorios.
Embora ambas as medidas procurem incentivar a oferta de habitação para arrendar, o impacto para quem procura casa não é igual. O valor da renda, a duração do contrato e os encargos podem variar. Por isso, importa perceber o que distingue cada solução antes de escolher.
O que distingue o arrendamento acessível da renda moderada?
A principal diferença está nas regras aplicadas ao contrato. O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) estabelece limites máximos de renda por concelho e tipologia e, na residência permanente, exige contratos com pelo menos três anos. Já a renda moderada está sobretudo associada a benefícios fiscais para o senhorio e, em 2026, abrange rendas até 2.300 euros mensais.
Como funciona o arrendamento acessível?
O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível entrou em vigor a 1 de setembro de 2026 e substituiu o anterior Programa de Apoio ao Arrendamento. Para que um contrato seja abrangido, tem de cumprir regras sobre o valor da renda e a duração.
A Portaria n.º 454/2026/1, publicada a 13 de outubro, fixa os limites máximos de renda para cada concelho e tipologia, entre T0 e T5, prevendo ainda uma fórmula para tipologias superiores. Os valores tiveram por base 80% da mediana das rendas divulgada pelo INE para cada concelho, considerando também os limites de área do regime de habitação de custos controlados e os valores do anterior regime.
Os limites publicados podem ainda aumentar 10% se o arrendamento incluir estacionamento privativo e outros 10% se a casa tiver um desempenho energético de classe A ou superior, comprovado por certificado válido na data de celebração do contrato. As duas majorações são cumulativas.
Nos contratos temporários que incidam apenas sobre parte de uma habitação, o limite é calculado tendo em conta a área útil do quarto ou quartos face à área útil total dos quartos da casa. Se existir uma casa de banho privativa, a área do quarto considerada para este cálculo é majorada em 25%.
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O que mudou com o novo arrendamento acessível?
O RSAA simplificou o acesso nos contratos privados. Entre as principais alterações estão a redução da duração mínima dos contratos e o fim da candidatura do inquilino baseada em limites nacionais de rendimento e taxa de esforço.
Regra | Antigo Programa de Apoio ao Arrendamento | Novo RSAA |
Residência permanente | Contrato mínimo de 5 anos | Contrato mínimo de 3 anos |
Residência temporária | Contrato mínimo de 9 meses | Contrato mínimo de 3 meses |
Taxa de esforço | Máximo de 35% | Sem limite nacional no RSAA privado |
Rendimentos do agregado | Eram considerados no acesso ao programa | Sem limite nacional no RSAA privado |
Candidatura do inquilino | Obrigatória | Deixa de existir |
Seguros do regime | Previa seguros obrigatórios específicos | Deixam de ser obrigatórios no RSAA |
No antigo programa, o agregado tinha de apresentar uma candidatura, comprovar rendimentos e respeitar uma taxa de esforço máxima de 35%. No RSAA privado, é o senhorio que submete ao IHRU a cópia do contrato de arrendamento e o comprovativo da comunicação às Finanças.
Além disso, o novo regime eliminou os seguros obrigatórios específicos do antigo Programa de Apoio ao Arrendamento, que cobriam situações como a falta de pagamento da renda ou a quebra involuntária de rendimentos do arrendatário.
Já os programas municipais ou o arrendamento promovido por entidades públicas podem manter limites de rendimento, taxas de esforço ou outros critérios próprios de acesso.
O que significa ter uma renda moderada?
A renda moderada não é um programa ao qual o inquilino se candidata. É um limite usado pelo Estado para atribuir benefícios fiscais relacionados com o arrendamento habitacional.
Em 2026, é considerada moderada uma renda que não ultrapasse 2,5 vezes a remuneração mínima mensal garantida. Com o salário mínimo de 920 euros no Continente, o limite é de 2.300 euros por mês. Os rendimentos prediais de contratos elegíveis podem ficar sujeitos a uma taxa autónoma de IRS de 10% até 31 de dezembro de 2029.
O benefício é do senhorio. Para o inquilino, não cria uma candidatura própria, uma taxa de esforço máxima ou uma duração mínima especial do contrato.
O que muda para o inquilino em cada opção?
Para quem procura casa, as diferenças mais relevantes estão no limite aplicado à renda, na duração mínima e na forma como cada solução funciona.
O que comparar | Arrendamento acessível | Renda moderada |
Valor máximo da renda | Depende da tipologia e do concelho | Até 2.300 euros mensais em 2026 |
Como é definido o limite | Tem por base 80% da mediana das rendas do concelho | Corresponde a 2,5 vezes o salário mínimo de 2026 |
Duração mínima na residência permanente | 3 anos | Sem prazo especial associado ao benefício fiscal |
Como funciona | É um regime próprio, com regras aplicadas ao contrato | É sobretudo um limite associado a benefícios fiscais do senhorio |
Renda efetivamente cobrada | Pode ficar abaixo do teto do RSAA | Pode ficar bastante abaixo dos 2.300 euros |
Estas diferenças não significam que uma casa em arrendamento acessível seja sempre mais barata. O valor efetivamente acordado continua a ser determinante.
A casa é sua. O crédito? Pode mudar.
O arrendamento acessível garante uma renda mais baixa?
Não necessariamente. O RSAA define a renda máxima que pode ser cobrada dentro do regime, mas o senhorio pode pedir menos. Da mesma forma, uma casa abrangida pelo conceito de renda moderada pode custar bastante menos do que 2.300 euros.
Quanto pode custar uma casa no RSAA?
Os novos limites permitem comparar valores concretos. A tabela apresenta alguns exemplos para T1, T2 e T3. São valores base, antes das possíveis majorações por estacionamento e eficiência energética.
Concelho | T1 | T2 | T3 |
Lisboa | 1.006 euros | 1.309 euros | 1.612 euros |
Porto | 866 euros | 1.118 euros | 1.341 euros |
Cascais | 964 euros | 1.254 euros | 1.544 euros |
Sintra | 671 euros | 866 euros | 1.056 euros |
Coimbra | 546 euros | 711 euros | 875 euros |
Faro | 572 euros | 745 euros | 917 euros |
Num T2 em Lisboa, por exemplo, o limite base do RSAA é de 1.309 euros. Em Sintra, a mesma tipologia fica limitada a 866 euros.
Um contrato de três anos obriga o inquilino a ficar três anos?
Os três anos correspondem à duração mínima do contrato para residência permanente no RSAA. O arrendatário pode terminá-lo antecipadamente nos termos previstos na lei.
Depois de decorrido um terço do prazo inicial, pode denunciar o contrato. Se tiver duração igual ou superior a um ano, deve, em regra, avisar o senhorio com pelo menos 120 dias de antecedência. Na renda moderada não existe um prazo especial associado ao benefício fiscal.
A renda pode aumentar durante o contrato?
Pode. A nova portaria determina que os limites máximos do RSAA sejam revistos periodicamente, com efeitos a 1 de janeiro do ano seguinte. Nos anos em que não exista revisão, são atualizados automaticamente a 1 de janeiro de acordo com o fator de atualização previsto no NRAU.
Isto não significa que a renda efetivamente paga aumente automaticamente. A atualização do valor contratado continua a depender do que ficou acordado e das regras gerais do arrendamento.
Uma renda mais baixa pode trazer outros encargos?
Os limites máximos do RSAA não incluem despesas ou encargos que possam ser devidos nos termos do contrato. O regime também não obriga à contratação dos seguros específicos que existiam no antigo Programa de Apoio ao Arrendamento.
Água, eletricidade ou outros encargos podem acrescer à renda. Por exemplo, uma renda de 900 euros com 80 euros de despesas representa um custo mensal de 980 euros. Outra casa por 950 euros, com essas despesas incluídas, pode acabar por ser mais barata.
O que deve comparar antes de escolher?
Antes de decidir, compare as condições concretas de cada proposta:
- Valor da renda e eventuais majorações aplicáveis;
- Encargos adicionais;
- Duração e condições de renovação;
- Regras para terminar antecipadamente o contrato;
- Forma de atualização da renda;
- Caução e rendas antecipadas;
- Condições de acesso, quando se trate de um programa municipal ou de uma entidade pública.
O RSAA permite saber qual é o teto aplicável a cada concelho e tipologia. Uma casa abrangida pelo conceito de renda moderada pode, ainda assim, ser mais barata. A comparação deve ser feita pelo valor efetivamente pedido, pelos encargos e pelas restantes condições do contrato.
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Perguntas frequentes
Sim, desde que cumpra as condições do Porta 65 Jovem. A legislação permite que o apoio seja atribuído a um contrato enquadrado no arrendamento acessível. A entrada em vigor do RSAA fez com que as referências legais ao antigo Programa de Apoio ao Arrendamento passassem a considerar-se feitas ao novo regime.
Sim, se a casa se destinar a habitação permanente e estiverem reunidas as restantes condições legais. Em 2026, é possível deduzir 15% das rendas elegíveis no IRS, estando previsto um limite geral de 900 euros para esse ano. O enquadramento da casa no RSAA ou como renda moderada não impede esta dedução.
O RSAA admite o arrendamento de parte de uma habitação para residência temporária, desde que sejam cumpridas condições específicas. O espaço deve permitir acesso à entrada principal, a uma casa de banho completa e à cozinha, e o quarto deve ter janela para o exterior, varanda ou marquise em contacto direto com o exterior.
A venda da casa não faz terminar automaticamente o contrato de arrendamento. Em regra, o comprador assume a posição de senhorio e o contrato mantém-se. No RSAA, a isenção fiscal associada às rendas também pode continuar a aplicar-se ao novo proprietário, desde que o contrato permaneça em vigor.
O incumprimento das condições do RSAA implica a perda dos benefícios fiscais do senhorio desde o momento em que ocorre. Pode ainda obrigá-lo a regularizar o imposto e a pagar juros compensatórios. O diploma não determina que esse incumprimento provoque, por si só, o fim automático do contrato de arrendamento.
Não necessariamente. A tributação reduzida associada à renda moderada pode abranger rendimentos obtidos através de contratos de arrendamento que já estavam em vigor, desde que sejam cumpridas as condições legais, incluindo o limite da renda. Isto não significa que as condições do contrato existente sejam automaticamente alteradas para o inquilino.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
