Crédito habitação: 4 soluções para baixar a prestação em 2024

Em menos de dois anos, a Euribor saiu de terreno negativo e subiu para valores acima de 4%. Como consequência, quem tem o crédito habitação associado a este indexante sentiu um grande aumento da prestação mensal.

Ao longo do tempo, o Governo foi adotando medidas para tentar mitigar o efeito da subida das taxas de juro. Saiba a que soluções pode recorrer em 2024 para baixar a prestação do seu crédito.

1. Bonificação dos juros

Até 31 de dezembro de 2024, estará em vigor a bonificação dos juros dos contratos de crédito para compra, obras ou construção de habitação própria e permanente. No fundo, esta medida permite que os mutuários tenham um desconto na componente de juros da prestação mensal.

Quem está abrangido?

Estão abrangidos os contratos celebrados até 15 de março de 2023 com um montante inicial contratado igual ou inferior a 250 mil euros. Além disso, devem estar associados a uma taxa de juro variável (ou mista, desde que esteja no período variável) e não pode haver prestações em atraso.

Pode aceder a este benefícios desde que tenha uma taxa de esforço superior a 35%, considerando apenas os encargos com o crédito habitação, e que o seu rendimento anual seja igual ou inferior ao sexto escalão do IRS (39.791 euros em 2024).

Quando é aplicável a bonificação?

Os cliente têm direito ao apoio sempre que a Euribor associada ao contrato ultrapasse os 3%. A bonificação incide sobre a diferença entre os juros calculados tendo em conta o indexante atual e aqueles calculados com base no indexante de 3%.

Se a taxa de esforço for igual ou superior a 50%, o apoio corresponde à totalidade da diferença. Nos casos em que a taxa de esforço se situa entre 35% e 50%, a bonificação será 75% da diferença.

Exemplo

• Capital em dívida: 150 mil euros
• Prazo: 360 meses (30 anos)
• Indexante: 4,16%
• Spread: 1%
• Prestação: 819,96 euros
• Juros com o indexante contratado: 645 euros
• Juros com indexante de 3%: 500 euros
• Diferença entre juros: 145 euros

Se esta pessoa tiver uma taxa de esforço igual ou superior a 50%, a bonificação será de 145 euros.

Caso a taxa de esforço esteja entre 35% e 50%, o apoio será de 108,75 euro.

Existe um limite para o apoio?

Sim. Esta ajuda não pode ultrapassar os 800 euros por ano.

Leia ainda: Novas regras da bonificação dos juros: O que muda?

2. Moratória de capital

A moratória de capital do crédito habitação entrou em vigor a 2 de novembro de 2023 e pode ser pedida até ao dia 31 de março de 2024. Consiste na fixação, por um período de 24 meses, da prestação dos contratos de crédito para compra, obras ou construção de habitação própria permanente.

Quem está abrangido?

Tal como na bonificação, estão abrangidos os contratos celebrados até 15 de março de 2023 associados a uma taxa de juro variável (ou mista, desde que esteja no período variável) em que não haja prestações em atraso. Além disso, têm de faltar mais de cinco anos para o fim do contrato e o cliente não pode estar abrangido pelo PARI ou pelo PERSI.

Como é calculada?

A nova prestação é calculada com base em 70% da Euribor a seis meses do mês anterior ao pedido. Isto é válido mesmo que o indexante do seu contrato seja de três ou 12 meses.

Ou seja, vai passar a pagar o valor que resulta da aplicação do novo indexante. A diferença entre as duas prestações (a original e a nova) é o capital diferido. Este é o valor que deixa de pagar no imediato, mas que terá de pagar no futuro.

Por isso, é importante que faça bem as contas antes de pedir este ajuda. Isto porque como terá uma dívida maior durante mais tempo, vai pagar mais juros. O resultado é a subida do custo total do empréstimo.

Exemplo

Vamos considerar um empréstimo de 100 mil euros, com 360 meses em falta e que está indexado à Euribor a seis meses. Neste caso, a referência vai ser o mês de outubro de 2023: 4,115%. Além disso, o spread é de 1%.

• 70% da Euribor: 2,881%
• Prestação sem moratória: 543,87 euros
• Prestação com moratória: 470,55 euros
• Diferença: 73,32 euros

Neste caso, a prestação vai baixar 73,32 euros. Este é o montante diferido mensalmente. Se aproveitar todo o período de duração da moratória, o capital diferido total é de 1.759,68 euros.

Com isto, o valor total do empréstimo passa de 195.796,17 euros para 197.676,93 euros.

Se quiser fazer uma simulação, pode usar a calculadora de fixação da prestação do Doutor Finanças.

Quando é que se paga o capital diferido?

Regra geral, o capital diferido começa a ser pago no sétimo ano após a adesão à moratória. Ou seja:

• Nos dois primeiros anos existe fixação da prestação;
• Do terceiro ao sexto ano paga a prestação normal, tendo em consideração o capital em dívida e os juros aplicados;
• A partir do sétimo ano acresce o capital diferido.

Isto só não acontece se, quando aderir à moratória, faltarem menos de oito anos para o fim do contrato. Neste caso, o capital diferido é pago nos últimos dois anos.

Posso combinar este apoio com a bonificação de juros?

Sim, é possível aderir às duas ajudas em simultâneo.

Leia ainda: Como vai funcionar a moratória do crédito habitação?

3. Reembolso antecipado sem cobrança de comissão

Até 31 de dezembro de 2024, é possível amortizar de forma total ou parcial os empréstimos sem pagar a comissão por reembolso antecipado. Estão abrangidos os contratos de crédito habitação com taxa variável ou que, tendo sido contratados a taxa de juro mista, se encontrem em período de taxa variável.

Amortizar antecipadamente o crédito habitação permite baixar a prestação ao reduzir o valor do capital em dívida e dos juros associados.

Leia ainda: O que ganho em amortizar o crédito habitação?

4. Renegociação ou transferência do crédito habitação

Outra forma de baixar a prestação é renegociar o contrato com o seu banco ou transferir o crédito para outra instituição. Através da renegociação pode tentar alterar condições como:

• O spread;
• O prazo do indexante (Euribor a três, seis ou 12 meses);
• O regime da taxa de juro (fixa ou variável);
• O prazo para pagar o empréstimo;
• A modalidade de reembolso.

Ao contrário da moratória, a renegociação normal do crédito habitação permite baixar o custo total do empréstimo. Vamos ver dois exemplos. Em ambos o spread contratado é de 1,5%.

Exemplo 1: Moratória

• Capital em dívida: 100 mil euros
• Prazo: 360 meses
• Prestação antiga: 575,03 euros
• Nova prestação: 499,61 euros
• Custo total do empréstimo antes da moratória: 207.011,75 euros
• Custo total do empréstimo depois da moratória: 209.165,23 euros

Exemplo 2: Renegociação do spread

• Capital em dívida: 100 mil euros
• Prazo: 360 meses
• Novo spread: 1%
• Prestação antiga: 575,03 euros
• Nova prestação: 543,87 euros
• Custo total do empréstimo antes da redução do spread: 207.011,75 euros
• Custo total do empréstimo depois da redução do spread: 195.796,17 euros

Como vemos, também é possível baixar a prestação através da renegociação do crédito. Apesar de a nova prestação não ser tão baixa como no caso da moratória, vai pagar menos no fim do contrato.

Contudo, a melhor solução para baixar a prestação do crédito habitação depende sempre da situação financeira de cada família, seja ela a bonificação, a moratória, o reembolso antecipado ou a renegociação normal com o banco.

Leia ainda: Quer renegociar créditos? Saiba o que deve fazer