Banco de Portugal aperta regras no crédito habitação: Taxa de esforço máxima baixa para 45%

O Banco de Portugal aprovou novas regras, que apertam os critérios para a concessão de crédito habitação e de crédito ao consumo. A principal alteração prende-se com a redução do limite máximo da taxa de esforço para 45%, mas há também mudanças nos prazos dos empréstimos, nas exceções que os bancos podem aplicar e ainda nos limites de financiamento para casas da banca.

O regulador justifica esta revisão com a necessidade de “reforçar a resiliência do sistema financeiro”, promovendo “a adoção de critérios prudentes na concessão de crédito, tendo em consideração a aceleração dos preços da habitação” e ainda “os sinais de maior relaxamento das condições de concessão de crédito“. As recomendações entram em vigor a 1 de agosto de 2026, mas, para já, não são vinculativas.

Taxa de esforço recomendada desce de 50% para 45%

Até agora, o Banco de Portugal recomendava uma taxa de esforço máxima – isto é, a percentagem do rendimento líquido mensal do agregado que é canalizada para o pagamento de prestações de crédito – de 50%. Com a nova recomendação macroprudencial, esse limite passa para 45%. Na prática, com a redução da margem que os bancos têm para aprovar créditos acima deste limite recomendado, algumas famílias poderão ter mais dificuldade em obter aprovação para um crédito, sobretudo se já tiverem outros empréstimos ou um rendimento mais reduzido.

Apesar disso, continuam a existir exceções ao limite da taxa de esforço. Até aqui, as instituições de crédito podiam conceder até 15% do montante dos novos empréstimos a clientes cuja taxa de esforço ultrapassasse o limite recomendado. No entanto, a partir de 1 de agosto, essa margem será reduzida para 10% do montante total de crédito concedido.

Ainda assim, nestas situações, terão de justificar por que motivo consideram que o cliente consegue suportar o empréstimo nessas condições.

Quem tem até 35 anos pode contratar crédito por mais tempo

As novas regras também alteram os limites máximos dos prazos do crédito habitação em função da idade dos mutuários, reduzindo-os a apenas dois escalões:

• Até aos 35 anos: prazo máximo de 40 anos;
• Mais de 35 anos: prazo máximo de 35 anos.

Até aqui, os contratos podiam ter um prazo máximo de:

• 40 anos para mutuários com até 30 anos;
• 37 anos para mutuários com mais de 30 e até 35 anos;
• 35 anos para mutuários com mais de 35 anos.

Na prática, quem tem entre 30 e 35 anos passa a poder contratar um empréstimo com um prazo máximo de 40 anos, ou seja, mais três anos do que era permitido até agora. Este prolongamento do prazo de liquidação do empréstimo tem como vantagem a redução das prestações mensais e, consequentemente, da taxa de esforço dos mutuários. No entanto, traduz-se no pagamento de mais juros ao longo do contrato.

Fim do financiamento a 100% para imóveis da banca

Outra das alterações diz respeito ao rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel (LTV, na sigla em inglês), que determina a percentagem do financiamento concedido pelo banco. Até agora, existia uma exceção que permitia às instituições de crédito financiar a compra de imóveis que fossem sua propriedade em 100%. Com a nova recomendação, essa exceção deixa de existir. A partir de 1 de agosto, estes imóveis passam a estar sujeitos aos mesmos limites aplicáveis aos restantes créditos habitação:

• 90% do valor do imóvel para aquisição, construção ou realização de obras em habitação própria e permanente;
• 80% para as restantes finalidades.

Assim, quem comprar um imóvel do banco deixa de poder contar, em regra, com financiamento da totalidade do preço de aquisição, tendo de suportar uma parte do valor com capitais próprios.

O que se mantém na concessão de crédito

Apesar das alterações introduzidas pelo Banco de Portugal, vários dos critérios aplicáveis à concessão de crédito mantêm-se.

É o caso dos limites máximos de financiamento no crédito habitação, que continuam fixados em 90% do valor do imóvel para habitação própria e permanente e em 80% para as restantes finalidades. Também não sofrem alterações os prazos máximos do crédito ao consumo: sete anos para o crédito pessoal e 10 anos para o crédito automóvel e crédito pessoal com finalidade específica (educação, saúde e transição energética).

Além disso, os bancos continuam obrigados a fazer o chamado “teste de stress” antes de aprovarem um crédito. Este consiste numa simulação para avaliar se o cliente conseguiria continuar a pagar as prestações do crédito, caso as taxas de juro subissem, permitindo aferir a sua capacidade financeira perante um cenário menos favorável.

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