Isenção de IMT para jovens: Perguntas e respostas

Os jovens vão beneficiar de isenção de Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e imposto do selo, em determinadas circunstâncias.

O Doutor Finanças preparou respostas para as questões mais colocadas sobre este tema:

1. Quem pode pedir isenção de IMT?
2. O que acontece quando a compra é feita por duas pessoas, mas uma tem mais de 35 anos?
3. A partir de quando vigora a isenção?
4. O que tenho de fazer para beneficiar?
5. Fiz a escritura antes de a medida ser publicada, ainda posso beneficiar de isenção de IMT e imposto do selo?
6. Vou comprar casa com outra pessoa, que já tem casa própria, posso beneficiar da isenção do IMT?
7. Tenho 22 anos e ainda sou dependente, posso beneficiar da medida?
8. Qual o limite de rendimentos para beneficiar de isenção de IMT?
9. E quais os limites de valor da casa?
10. Quanto vou pagar se o valor da casa superar os 316.772 euros?
11. E se eu já tiver uma segunda habitação?
12. Posso beneficiar da isenção e mais tarde ter de pagar o IMT?
13. Esta isenção de IMT abrange a construção de casa?
14. Sou imigrante, também beneficio da medida?
15. Quanto custa a escritura?
16. Se for elegível para a isenção de IMT e imposto do selo, quais são os custos que vou ter com a compra de uma casa?
17. Posso acumular a isenção de IMT com a garantia pública?
18. E como vai funcionar a garantia pública?

1. Quem pode pedir isenção de IMT?

No âmbito da nova legislação, podem pedir isenção os jovens “com idade igual ou inferior a 35 anos à data da transmissão”. Significa que os jovens com, até 35 anos no do dia da escritura, beneficiam da isenção ou redução do IMT e do imposto do selo.  

Para beneficiarem, estes jovens têm de estar a adquirir a sua primeira habitação e não podem ser proprietários ou coproprietários de outro imóvel (mesmo que seja uma segunda habitação).

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2. O que acontece quando a compra é feita por duas pessoas, mas uma tem mais de 35 anos?

Quando assim for, o elemento que tiver mais de 35 anos pagará o IMT e o imposto do selo normal, que lhe é imputado.

Exemplificando, numa casa de 200 mil euros, o valor do IMT e do imposto do selo corresponde a um total de 5.577,58 euros. Se a casa for comprada em partes iguais, o proprietário com mais de 35 anos terá de pagar metade deste valor, enquanto o segundo elemento (com 35 anos ou menos) não terá de pagar nada.

3. A partir de quando vigora a isenção?

A partir de 1 de agosto. Quem fizer a escritura a partir dessa data já poderá beneficiar da isenção.

4. O que tenho de fazer para beneficiar?

Em princípio não tem de fazer nada. Tal como nas restantes situações, a isenção de IMT é automática.

Saiba quem tem isenção de IMT para além dos jovens.

5. Fiz a escritura antes da medida ser publicada, ainda posso beneficiar de isenção de IMT e imposto do selo?

Não. A medida não tem efeitos retroativos, o que significa que quem já comprou casa não está elegível para beneficiar desta medida.

6. Vou comprar casa com outra pessoa, que já tem casa própria, posso beneficiar da isenção do IMT?

Sim, mas apenas a pessoa que ainda não tinha tido uma casa é que beneficiará. Ou seja, esta limitação é semelhante à questão da idade. Só um dos contribuintes poderá beneficiar desta isenção. O cidadão que já é proprietário terá de pagar o IMT e imposto do selo correspondente.

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7. Ainda sou dependente, posso beneficiar da medida?

Não. A legislação exclui os dependentes dos benefícios. Ou seja, os cidadãos que, no ano de compra de casa, sejam considerados dependentes para efeitos de IRS não podem beneficiar da medida.

8. Qual o limite de rendimentos para beneficiar de isenção de IMT e imposto do selo?

Nenhum. Esta medida não estabelece qualquer limitação ao nível dos rendimentos.

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9. E quais os limites de valor da casa?

A isenção total abrange apenas imóveis cujo valor de compra seja até 316.772 euros. Sendo importante salientar que em causa está o valor de transação do imóvel.

A partir daquele montante há lugar ao pagamento de IMT e imposto do selo. Ainda assim, os jovens que comprarem casas cujo valor seja até 633.453 euros beneficiarão de um desconto.

Se em causa estiver um imóvel com um valor superior aos 316.772 euros, os compradores terão de pagar impostos, mas não na totalidade. A legislação determinou que os jovens que comprarem um imóvel cujo valor supere os 316.772 euros e vá até aos 633.453 euros só pagarão o IMT e o imposto do selo correspondente ao valor acima dos 316.772 euros.

Ou seja, “para imóveis acima de 316.772 euros e até 633.453 euros mantém-se a isenção máxima do escalão anterior”, explicou o Governo.

10. Quanto vou pagar se o valor da casa superar os 316.772 euros?

Se o imóvel for superior aos 316.772 euros, mas até 633.453 euros, é como se pagasse apenas o “excedente”. Ou seja, se um jovem comprar uma casa no valor de 350 mil euros vai ter de pagar IMT e imposto do Selo no valor total de quase 3 mil euros, em vez dos 17,6 mil euros que pagaria sem isenção.

Fazendo as contas:

Uma pessoa que não tenha isenção terá de pagar entre IMT e imposto do Selo numa casa de 350 mil euros 17.609,86 euros, no caso do imóvel estar situado em Portugal Continental. Contudo, se reunir as condições para ter benefício fiscal, vai beneficiar de uma isenção no valor de 14.646,80 euros, que é o valor dos impostos (IMT e IS) para imóveis no valor de 316.772 euros.

Para valores de imóveis superiores não haverá qualquer isenção.

11. E se eu já tiver uma segunda habitação?

Quem tiver uma segunda habitação, ou uma parcela de um imóvel, não terá direito a este benefício.

Poderá, contudo, aplicar-se a pessoas que já tenham sido proprietários, mas que já não o sejam há três anos.

A legislação diz que “ficam excluídos da isenção” as pessoas “que sejam titulares de direito de propriedade, ou de figura parcelar desse direito, sobre prédio urbano habitacional, à data da transmissão ou em qualquer momento nos três anos anteriores”.

Significa isto que uma pessoa que tenha, por exemplo, herdado uma parte de um imóvel e que se mantenha como coproprietário não é elegível.   

12. Posso beneficiar da isenção e mais tarde ter de pagar o IMT?

Sim. A legislação determina que as pessoas “deixam de beneficiar de isenção e de redução de taxas previstas” caso o imóvel que foi comprado e que deu acesso à isenção tenha um “destino diferente daquele em que assentou o benefício no prazo de seis anos a contar da data da aquisição”.

O que significa que se alguém comprar um imóvel e beneficiar da isenção e posteriormente deixar de ter este imóvel como habitação própria e permanente no espaço de seis anos terá de pagar o IMT e imposto do selo correspondente.

Mas há exceções. Pessoas que decidam antes de completar os seis anos da compra, vender o imóvel em questão ficam salvaguardadas. E, além das situações de venda, estão assegurados os seguintes casos:

• “Alteração da composição do respetivo agregado familiar”, seja por casamento ou união de facto, divórcio ou aumento do agregado familiar;
• “Alteração do local de trabalho para uma distância superior a 100 km do prédio, desde que o prédio se mantenha destinado exclusivamente a habitação.”

13. Esta isenção de IMT e imposto do selo abrange a construção de casa?

Não. A legislação determina que a isenção abrange “as aquisições de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente”.  Ou seja, exclui a compra de terrenos. De realçar que quando se constrói uma casa, só se paga IMT sobre a compra do terreno.

14. Sou imigrante, também beneficio da medida?

Todos os cidadãos, que cumpram com os requisitos beneficiam da isenção, independentemente da sua nacionalidade. Terá apenas de ter a sua morada fiscal em Portugal.

15. Quanto custa a escritura?

O Governo decidiu isentar ainda o pagamento dos emolumentos. Em causa estão precisamente os documentos que são emitidos e pagos no ato da escritura. Estes registos de casa e hipoteca podem variar de valor, dependendo do local onde são realizados.

Na Casa Pronta são 375 euros, no caso de não precisar de financiamento, e 700 euros no caso de contrair crédito. Neste caso, os jovens elegíveis terão um desconto de 225 euros, se registarem apenas a casa, e de 450 euros, se registarem a casa e a hipoteca.

Se os registos forem feitos em conservatórias ou notários, também não há lugar ao pagamento dos emolumentos, mas poderão ser cobrados os devidos honorários pelo trabalho, custo que depende sempre do local escolhido.

16. Se for elegível para a isenção de IMT e imposto do selo, quais são os custos que vou ter com a compra de uma casa?

Comprar uma casa inclui outros encargos para além dos impostos. Uma vez que o Governo determinou também a isenção do pagamento dos emolumentos (registos da casa e da hipoteca), deve apenas considerar custos relacionados com honorários relativos ao notário ou conservatória. O custo com os honorários dependem sempre onde são realizados estes atos, mas podem rondar os 500 euros.

Os restantes custos dependem se precisar de recorrer a crédito bancário ou não:

Sem financiamento bancário

Se a aquisição do imóvel for feita com capitais próprios, ou seja, se não precisar de financiamento bancário, este não será um custo a ter em consideração, uma vez que também haverá isenção no pagamento dos emolumentos, como referido anteriormente.

Com financiamento bancário

Se precisar de financiamento para comprar a casa (e a esmagadora maioria das pessoas precisa), deve contar com comissões bancárias, como a de abertura do processo, a de avaliação do imóvel ou a de formalização. Estas despesas devem rondar os 1.000 euros.

Além destes valores deve considerar o imposto do selo sobre o crédito, que corresponde a 0,6% do financiamento. Num imóvel de 200 mil euros, o imposto do selo sobre o crédito corresponde a 1.200 euros.

Para um imóvel de 200 mil euros, entre comissões bancárias, imposto do selo do crédito e honorários, conte com quase 3.000 euros de encargos (1.000 euros de comissões, 1.200 euros de imposto do selo sobre o crédito e cerca de 500 euros de honorários).

De realçar que, no caso de comprar uma casa de 200 mil euros, vai beneficiar de um “desconto” de 5.577,58 euros, dos quais 3.977,58 euros correspondem ao IMT que não vai pagar, enquanto os restantes 1.600 euros representam o imposto do selo sobre a compra que também não será cobrado.

Se vai recorrer ao financiamento para comprar um imóvel, é importante que considere ainda 10% do valor da casa que quer comprar. O Governo vai avançar com a garantia pública, que permitirá aos jovens aceder a financiamento a 100%, contudo ainda falta publicar legislação e perceber alguns pormenores sobre a medida.

Leia ainda: Quanto custa a escritura de uma casa?

17. Posso acumular a isenção de IMT com a garantia pública?

Sim. Pode recorrer à garantia pública e ao mesmo tempo beneficiar da isenção de IMT e imposto do selo.

18. E como vai funcionar a garantia pública?

A garantia pública vai estar “disponível” para os jovens entre os 18 e os 35 anos que comprem a sua primeira habitação própria e permanente. 

Contudo, ao contrário da isenção de IMT e imposto do selo, há limites no nível de rendimentos para se poder beneficiar da garantia pública. Assim, os jovens elegíveis só podem ter rendimentos que não ultrapassem o 8.º escalão do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares. Em 2024, estamos a falar de 81.199 euros por ano.

Para serem elegíveis estes jovens também não podem ser proprietários de qualquer imóvel (ou fração) e não podem ter beneficiado de uma garantia do Estado.

Além disso, a garantia pública vai estar limitada a imóveis cujo valor de transação não supere os 450.000 euros e a garantia do Estado só pode ser usada sobre até 15% do valor do imóvel.

A legislação da garantia pública foi publicada no dia 27 de setembro, tendo agora os bancos 30 dias para poderem aderir ao protocolo que lhes permite conceder estes empréstimos. Leia o artigo Garantia pública no crédito habitação jovem: Saiba como funciona e perceba como vai funcionar esta medida.

(Artigo atualizado, pela última vez, no dia 30 de setembro, para dar conta da publicação da legislação sobre a garantia pública)