Comprar casa é uma decisão emocional que se paga com dinheiro, juros e um compromisso que pode durar décadas. A visita ao imóvel pode ocupar meia hora, mas o crédito pode estender-se por 30 anos ou mais. É nessa diferença de escala que se escondem os erros mais caros.
Grande parte das más decisões não nasce do que se viu. Nasce do que ficou por confirmar: o ruído que só começa depois das 22h00, as infiltrações disfarçadas por uma pintura recente, as atas do condomínio com obras já discutidas mas nunca mencionadas. Nasce também da divergência entre a planta aprovada e a realidade, ou de um prédio com elevada rotatividade, onde a estabilidade deixa de ser garantida.
Quando se decide comprar casa, a atenção tende a fixar-se no visível: a luz natural, o tamanho das divisões, o estado do chão. No entanto, o que realmente determina conforto, custo e valorização futura raramente aparece no anúncio. Exige método, perguntas certas e confirmação em fontes concretas.
Neste guia, perceba como encontrar a informação que não está à vista e que pode evitar anos de custos inesperados.
Prepare a visita como quem prepara um crédito
Antes de entrar num imóvel, há uma parte do trabalho que tem de estar feita. Sem limites financeiros e sem método de avaliação, a visita transforma-se numa experiência emocional. E quando a emoção lidera, os detalhes que custam caro passam para segundo plano.
O preço não é o custo: O que entra realmente na conta ao comprar casa
O valor anunciado é apenas o início. Comprar casa envolve encargos imediatos e custos permanentes que devem ser estimados antes de marcar visitas. Para reduzir o risco, vale a pena organizar este mapa de custos por áreas.
Entrada e percentagem de financiamento
Em Portugal, os bancos financiam, regra geral, até 90% do valor de avaliação ou do valor de aquisição (o que for mais baixo) para habitação própria e permanente. Na prática, isto significa que o comprador precisa de assegurar pelo menos 10% do valor com capitais próprios.
Mas 90% não é garantido. A percentagem pode ser inferior, consoante o perfil financeiro do cliente, a idade do imóvel, a avaliação, a relação entre rendimentos e encargos ou as políticas internas do banco. Se o financiamento for de 80%, por exemplo, a entrada sobe automaticamente para 20%. Essa diferença altera por completo a viabilidade da compra.
Além disso, os bancos não financiam impostos nem despesas de escritura. Mesmo com financiamento máximo, é necessária liquidez para suportar o restante.
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Impostos e custos iniciais
O IMT varia consoante o valor de aquisição e o destino do imóvel. Para habitação própria e permanente existem escalões progressivos e isenções até determinados valores. O cálculo não é linear e deve ser feito antes de avançar.
O Imposto do Selo incide sobre o valor da compra e também sobre o montante do crédito. Este detalhe é muitas vezes esquecido e pode aumentar significativamente o custo inicial. No fundo, paga dois impostos do selo, com valores distintos.
O IMT e o Imposto do Selo são pagos antes ou no momento da escritura. Não podem ser adiados nem, regra geral, incluídos no financiamento.
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Comissões e despesas bancárias
A escritura e os registos podem ser feitos num balcão Casa Pronta ou por outras vias legais. O custo é tabelado, mas deve ser previsto no orçamento, porque é pago na fase final, quando já há pouco espaço para surpresas.
No processo de crédito existem ainda comissões bancárias, como a avaliação do imóvel e a formalização do processo. Estes valores variam de banco para banco e devem ser confirmados antecipadamente.
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Seguros obrigatórios
O crédito habitação implica, regra geral, a contratação de um seguro de vida e um seguro multirriscos. O seguro de vida protege o banco e o agregado em caso de morte ou invalidez. O multirriscos protege o imóvel contra danos.
Estes seguros são custos permanentes. Ao comprar casa, a prestação real não é apenas a prestação do crédito. É preciso somar estes encargos e outras despesas mensais associadas ao imóvel.
Obras imediatas e fundo de emergência
Mesmo um imóvel que parece pronto costuma exigir investimento nos primeiros meses: pintura, substituição de eletrodomésticos antigos, ajustes elétricos, reparações de canalização, melhoria da vedação das janelas ou pequenas obras de conforto.
Esta margem não é pessimista. É realista. Comprar casa sem prever estes custos pode criar pressão financeira logo após a escritura.
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Taxa de esforço: O indicador que separa estabilidade de risco
A taxa de esforço é a percentagem do rendimento mensal comprometida com créditos. É um indicador central para perceber se a compra é sustentável hoje e daqui a dois ou três anos.
Uma taxa de esforço até 30% é, em termos prudenciais, uma referência equilibrada. Dá margem para poupança e absorve melhor imprevistos.
Entre 30% e 40%, o risco aumenta. Não é automaticamente um erro, mas exige maior disciplina e uma almofada financeira mais robusta, sobretudo se existirem filhos, trabalho instável ou outras despesas fixas elevadas.
Entre 40% e 50%, o risco é elevado. A margem torna-se curta e a probabilidade de stress financeiro aumenta. Basta um imprevisto para que o equilíbrio se quebre.
Regra geral, não há crédito habitação aprovado com taxa de esforço superior a 50%. É um limite prudencial utilizado pelos bancos e alinhado com orientações de risco.
O banco avalia o risco de incumprimento. Não avalia a qualidade de vida. Uma prestação pode ser aprovada e, ainda assim, deixar o orçamento sem folga.
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Simular antes de visitar: Filtre emoção com números
Simular não é burocracia. É uma forma de proteger a decisão antes de entrar numa casa que vai mexer consigo. Ao comprar casa, quem simula cedo acaba por decidir melhor. Existem três perguntas que uma boa simulação deve responder.
Quanto vai pagar por mês em cenários diferentes de taxa variável? Um crédito habitação não vive num mundo estático. Mesmo uma subida moderada pode alterar a prestação e aproximar a taxa de esforço do limite.
Quanto dinheiro precisa de ter disponível no dia da compra? Afinal, a entrada não chega. É preciso somar IMT, Imposto do Selo, escritura, registos e eventuais custos bancários.
Qual é o valor máximo do imóvel que faz sentido para o seu rendimento (mantendo margem)? Ao usar alguns simuladores, consegue testar diferentes valores, do imóvel à prestação de crédito, prazos e até perceber onde a taxa de esforço começa a entrar em zona de risco.
Simular define o limite até onde pode ir sem comprometer a estabilidade.
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Segunda visita obrigatória: Teste horários diferentes
A primeira visita mostra o potencial; a segunda, revela a realidade. Ao comprar casa, este é um dos hábitos mais eficazes para evitar arrependimentos, pois permite observar padrões que não se percebem num único horário.
Se a primeira visita for durante o dia, a segunda deve ser ao final da tarde ou à noite. Se foi num dia útil, deve repetir ao fim de semana. O objetivo é testar o mesmo lugar em contextos distintos e perceber como o ambiente se transforma ao longo do dia.
Isto não serve apenas para validar ruído e trânsito. Serve para compreender a dinâmica real do prédio. Há edifícios que parecem tranquilos durante o horário laboral e mudam ao final do dia, com maior circulação nas escadas, mais ruído de portas, utilização mais frequente do elevador e um fluxo constante de entradas e saídas.
Na segunda visita, confirme o que não é decorativo. Escute o ruído com janelas fechadas, observe o estacionamento e repare nos cheiros das zonas comuns. Verifique também se existem sinais de humidade ou condensação que possam ter passado despercebidos.
Caminhe pela rua, observe a iluminação pública e identifique estabelecimentos que ganham intensidade à noite. Um bairro pode ser calmo durante a tarde e bastante mais ativo depois do jantar, e esse detalhe altera de forma significativa a experiência de viver ali.
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Método de comparação: Usar sempre a mesma checklist
O maior risco ao comprar casa não é a falta de informação, mas o efeito da “casa perfeita”. Quando um imóvel nos entusiasma, tendemos a valorizar o que é esteticamente apelativo e a relativizar aspetos técnicos que terão impacto financeiro. É precisamente aqui que o método se torna essencial.
Trate cada imóvel como um dossiê. Se está a escolher entre duas ou três opções, a decisão não deve assentar apenas na preferência, mas na análise do risco e na coerência com o seu orçamento.
Uma forma simples de o fazer é construir uma grelha de comparação com critérios fixos, aplicados a todas as visitas. Pode incluir ruído e isolamento, sinais de infiltração, eficiência energética e equipamentos, infraestruturas técnicas como quadro elétrico e canalização, estado do condomínio, coerência documental, envolvente e mobilidade, bem como o preço face ao estado e à zona.
Não é necessário pontuar como num exame, mas é fundamental registar observações por escrito. Uma decisão de centenas de milhares de euros não deve depender da memória do “acho que era mais silenciosa”.
Usar sempre a mesma checklist torna a comparação justa. Caso contrário, estará a comparar realidades diferentes. A checklist não elimina a emoção, mas ajuda a enquadrá-la com dados concretos e permite decidir com maior serenidade.
Abaixo pode descarregar a checklist Raio X ao imóvel para usar em todas as visitas.
