Crédito habitação: Prestações começam a descer em março

Há famílias que vão começar a sentir um alívio da pressão no seu orçamento. Isto porque, em março, alguns contratos de crédito habitação já vão registar uma descida no valor da prestação. Não será uma descida significativa, ainda que marque um ponto de viragem.

No último ano, as taxas de juro subiram de forma significativa, elevando os encargos com o crédito habitação de forma acentuada. O final de 2023 e início de 2024 estão a ser pautados pelo alívio das taxas Euribor, o que terá impacto nos orçamentos de algumas famílias a partir de março.

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Prestações com quedas muito ligeiras

As famílias que estão a ter a revisão das prestações agora, com efeitos da nova prestação em março, vão sentir a primeira descida desde 2022, altura em que as taxas Euribor estavam em valores negativos.

As descidas das prestações não são significativas, mas março surge assim como o primeiro mês de algum alívio para as famílias, depois de mais de um ano a sentirem aumentos constantes nas suas prestações. Em causa estão descidas de apenas 0,4%, e só em algumas situações.

Mas, para perceber melhor o impacto da variação das taxas Euribor, vamos a exemplos:

Um crédito de 150 mil euros, a 25 anos, com um spread de 1,2%, indexado à taxa Euribor a três meses e com uma nova prestação a partir de março, passará a pagar 887,84 euros, menos 3,8 euros (ou -0,43%) do que está a pagar atualmente. Se o mesmo crédito estiver indexado à taxa Euribor a seis meses, terá um alívio da prestação no valor de 4,4 euros, ou -0,49%.

Contratos com taxas Euribor a 12 meses ainda sofrem aumentos

Já para as famílias que têm os contratos de crédito indexados à Euribor a 12 meses, as notícias não são animadoras.

Nestes casos, as próximas revisões vão continuar a contar com um aumento dos encargos, uma vez que estes contratos ainda não refletiram a subida total dos juros sentida ao longo do último ano.

Se voltarmos ao exemplo acima mencionado (um crédito de 150 mil euros, a 25 anos e um spread de 1,2%), as famílias que tiverem uma nova prestação a pagar em março vão sentir um aumento de 32,37 euros, ou 4%, para 869,27 euros.

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Porque não descem as prestações para todos os contratos?

Tal como aconteceu no ciclo de subida das prestações, a descida também será progressiva e ocorrerá quando houver a atualização da prestação. Mas, para que a prestação desça, é preciso que a média atual da Euribor seja inferior à da última revisão.

E há contratos cujas prestações são atualizadas em janeiro, outros em fevereiro, outros em março e por aí fora. Logo, as prestações não descem, nem sobem, todas ao mesmo tempo, nem na mesma proporção.

Vamos a contas. Quem tiver contratos indexados à taxa Euribor a 12 meses de janeiro (cujo efeito na prestação só é sentido em março), vai ficar com uma Euribor de 3,609%. Este valor compara com a média mensal de janeiro de 2023, que era de 3,337%. Ou seja, o valor atual da Euribor é ainda um valor superior ao que estava a ser praticado há um ano, pelo que as prestações destes contratos ainda vão subir.

Já no caso dos contratos indexados à taxa a seis meses, a média que estava a ser aplicada era de 3,94%. O valor de janeiro de 2024 é de 3,892%, o que dita a descida destes contratos. Tal como a média da Euribor a três meses que, em outubro (último mês de referência para as situações em análise), estava nos 3,968%, um valor superior à média atual (3,925%).   

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Como sei quando vai descer a minha prestação?

Para saber quando (e se) a sua prestação vai baixar, precisa de saber em que mês contratou o seu crédito habitação (ou o mês em que é a revisão da prestação) ou em que mês costuma mudar a sua prestação.

Imagine que contratou um crédito em janeiro. Se assim for, a média da taxa Euribor a vigorar (independentemente do prazo) é a de dezembro. E só paga uma nova prestação em fevereiro. Se o contrato estiver indexado à Euribor a três meses, terá a mesma prestação em fevereiro, março e abril, e pagará uma nova prestação em maio, com base na média da Euribor a três meses de março. E assim sucessivamente.

Se estivermos perante um contrato indexado à Euribor a seis meses, terá a mesma prestação entre fevereiro e agosto, e em setembro pagará uma nova prestação com base na média mensal de julho.

Já se em causa estiver um crédito indexado à Euribor a 12 meses, só há uma alteração por ano. Neste caso, mudará em fevereiro e manter-se-á no mesmo valor até janeiro do ano seguinte. Em fevereiro de 2025 mudará, novamente, com base na média de dezembro de 2024.

Se não sabe quando é que contratou o crédito, mas sabe quando é que a sua prestação muda, então para saber qual o mês de referência da Euribor tem de recuar dois meses. Se a prestação muda em abril, a média a usar é a de fevereiro. Se muda em maio, a média será a de março.

É expectável que os juros desçam mais?

As previsões apontam para novas descidas nos próximos meses. Mas não são descidas muito pronunciadas.

De acordo com o que está a ser negociado nos mercados de futuros das taxas Euribor, estas deverão rondar os 3% no verão, o que significa que a expectativa, até lá, é que a descida seja muito progressiva. De recordar que as taxas estão a negociar próximas dos 3,9%.

Para que a descida das taxas Euribor seja mais pronunciada, será necessário que o Banco Central Europeu (BCE) desça efetivamente as taxas de juro de referência. Sem esta decisão, as taxas Euribor não têm muito espaço para descer.

Atualmente, a taxa de referência do BCE está nos 4%, o que significa que o mercado, ao colocar as taxas Euribor abaixo desse patamar, já está a descontar alguma descida de juros.

Ainda assim, as previsões económicas apontam para que o BCE possa descer juros no verão. Contudo, tudo dependerá da evolução da economia e da inflação.

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Taxas mistas estão competitivas

A contratação de um crédito com uma taxa mista (ou taxa fixa de curto prazo) é uma opção a ter em consideração. Nesta altura, há bancos com ofertas competitivas (abaixo dos 3%).

A solução de taxa mista oferece aos clientes uma estabilidade no curto prazo. Assim, durante o período de taxa fixa contratada, as famílias sabem que a sua prestação não muda. E, com a oferta atual, o valor da prestação é mais baixo do que se tiver o crédito indexado a uma taxa variável.

Apesar de haver taxas já abaixo dos 3%, vamos usar um exemplo com uma taxa a dois anos de 3,25%. Um crédito de 150 mil euros a 25 anos, com uma taxa fixa a dois anos deste valor, terá uma prestação de 731 euros durante esse período.

Já um contrato com taxa variável a seis meses e um spread de 1%, tem uma prestação de 867,47 euros, contando com a média de janeiro. O mesmo crédito, se a Euribor descer para 3%, terá uma prestação de 791,76 euros, mais 69,79 euros do que a taxa mista que usámos no exemplo devido ao spread que é aplicado.