Crédito habitação recente: Posso melhorar as condições?

Se tem um crédito habitação contratado recentemente, mas não está satisfeito com as suas condições atuais, é normal que esteja a ponderar renegociar o seu contrato ou até transferir o seu crédito para outra entidade. No entanto, numa altura em que os juros estão a subir, existem muitas dúvidas sobre o que pode ou não fazer, mas também quais são as estratégias mais vantajosas a longo prazo.

Contudo, antes de tomar uma decisão, deve perceber o que deu origem a certas condições contratuais, e se é possível alterá-las. Afinal, um crédito habitação contratado recentemente pode limitá-lo na hora de conseguir melhores condições.

Mas para perceber melhor o que está em causa, de seguida, explicamos o que influencia as condições de um contrato de crédito habitação. Saiba ainda o que pode negociar no seu contrato, e quando poderá renegociar junto do seu banco. Caso pretenda transferir o seu crédito habitação para outra entidade, descubra quais as limitações que existem e quando é que esta opção pode ser benéfica para si.

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O que influencia as condições do contrato de crédito habitação?

Quando celebra um contrato de crédito habitação, nem sempre consegue as condições contratuais mais atrativas. E existem vários motivos para isto acontecer. Afinal, os bancos estabelecem as condições com base no seu perfil de risco, mas também consoante a associação de certos produtos ao seu contrato.

No caso do perfil de risco, os bancos oferecem, por norma, melhores condições quando os mutuários:

• Estão efetivos num emprego;
• Têm rendimentos mais elevados e uma situação financeira estável;
• Nunca estiveram em incumprimento;
• Registam uma taxa de esforço mais baixa (tendo em conta que a recomendação para a concessão de um crédito habitação quando não existem outros créditos é de 30%)
• Associam outros produtos ao seu contrato de crédito.
• Valor do LTV – Loan to Value: Este é o rácio entre o valor que o banco empresta para comprar sua casa e o valor da habitação. Quanto menor for o rácio entre o financiamento e a garantia, maior é a disponibilidade do banco para melhorar as condições.
• Entre outras garantias que diminuam o risco da concessão de um crédito.

Assim, quando os clientes não possuem algumas das condições anteriores, as entidades financeiras podem não aplicar um spread tão atrativo ao contrato. Além disso, é preciso ter em conta que a idade dos mutuários e o valor do próprio financiamento também influenciam as condições contratuais.

O que posso melhorar no meu contrato de crédito habitação?

Na maioria dos casos, o foco das condições contratuais está na taxa de juro, uma vez que esta influencia o valor da sua prestação mensal. No entanto, o foco deve ser a TAN ou a TAEG, para que se fique com a noção do custo total e comparável entre propostas.

A TAN é a taxa que reúne o indexante e o spread. No caso de uma taxa fixa, inclui swap e spread. No caso de uma taxa variável é composta pelo indexante (a taxa Euribor) e pelo spread. Na taxa mista, primeiro aplica-se a TAN de uma taxa fixa e só depois do período inicial terminar é que entra em vigor a TAN da taxa variável.

Suponha que contratou um crédito habitação há dois anos. Mas nos últimos dois anos passou a efetivo e os seus rendimentos subiram. Neste momento, o seu perfil enquanto cliente pode ter melhorado. E, por vezes, estas mudanças podem proporcionar-lhe condições mais atrativas, se o seu crédito for revisto. Por exemplo, neste caso concreto pode beneficiar de uma redução no spread, principalmente se este for superior aos valores atualmente praticados, que rondam 1%.

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Outras alterações que podem diminuir encargos com o seu crédito

A revisão de um crédito habitação permite-lhe negociar outras condições além do spread. Pode, por exemplo, negociar:

• Maturidade do contrato: Consoante o seu objetivo, pode tentar diminuir ou aumentar a maturidade do contrato. Quando reduz o prazo, a sua prestação mensal fica mais elevada, mas consegue poupar a longo prazo nos juros. O que significa que, no final do contrato, o seu crédito habitação ficará mais barato. Mas se pretender baixar a sua prestação mensal por estar demasiado elevada, pode aumentar os anos do seu empréstimo. Neste caso, tenha em conta que, se já beneficia do prazo máximo, não será possível aumentá-lo devido às regras em vigor aplicadas aos prazos do crédito habitação.

• Regime de juros: Por vezes, no decorrer do contrato, o regime de juros escolhido cria alguma preocupação. Regra geral, isto acontece em períodos marcados pela subida das taxas Euribor. Quando renegoceia o seu contrato, tem a possibilidade de alterar a taxa de juro. Mas antes de tomar esta decisão, deve fazer contas, e ponderar bem se a mudança será vantajosa para si. Por exemplo, uma taxa fixa oferece-lhe mais estabilidade, pois pagará o mesmo valor de prestação até ao final do contrato. Contudo, poderá encarecer bastante a sua prestação. Além disso, se os juros baixarem posteriormente, poderá ficar com um contrato com condições pouco atrativas. Assim, deve ponderar bem os seus objetivos.

• Seguros associados ao seu crédito habitação: Quando pede um empréstimo para comprar casa, fica obrigado a contratar um seguro de vida associado ao crédito habitação e um seguro multirriscos. Estes dois seguros podem ser subscritos junto do banco que o financiou ou noutra entidade. No caso de ter contratado os seguros apresentados pelo seu banco, informe-se se está a pagar um preço atrativo por estes dois produtos. Caso encontre soluções mais vantajosas no mercado, pode mudá-los para outra entidade ou tentar renegociar o valor junto do seu banco, uma vez que tem propostas mais atrativas na sua posse.

Nota: Contudo, deve consultar a escritura de modo a salvaguardar uma possível alteração de spread por não contratar esses seguros junto do banco que concede o seu financiamento. Em caso de dúvida, pode falar com um dos nossos doutores para esclarecer as suas questões e ajudá-lo a encontrar a melhor solução.

• Produtos financeiros associados ao seu contrato de crédito: Para obter uma bonificação no seu spread, muitos bancos incentivam a adesão de cartões de crédito, constituição de uma conta poupança ou até a subscrição de certos produtos financeiros. No entanto, a maioria destes produtos trazem custos para si e podem estar a pesar no seu orçamento familiar. Assim, se vai rever as condições do seu crédito habitação, tente negociar alguns encargos ou até retirar alguns destes produtos do seu contrato.

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Tenho crédito habitação contratado recentemente. Posso negociar as condições contratuais?

Quando contrata um crédito habitação, pode sempre negociar as suas condições contratuais junto do banco onde obteve o financiamento. No entanto, o banco pode não conseguir ou não pretender mudar as suas condições atuais.

Mas, tal como acontece com qualquer contrato, não perde nada em tentar renegociar as suas condições. Além disso, se pedir propostas de crédito junto de outras entidades financeiras, consegue identificar se existem melhores soluções para si. Mesmo que não transfira o seu crédito habitação para outro banco, pode aumentar a sua margem de negociação, se souber os valores que estão a ser praticados pela concorrência.

Imagine que contraiu o seu crédito em outubro de 2021. Face ao atual momento, as taxas Euribor estão muito acima do valor de então. Mesmo tendo um crédito há tão pouco tempo, poderá tentar encontrar melhores condições. Analise junto do banco quais as possibilidades: alterar o spread, mexer no prazo, trocar uma taxa variável por uma mista ou por fixa, redução de outros encargos associados.

Há muitas possibilidades. Precisa apenas de perceber se tem margem para o fazer e de que forma o pode implementar. Se o seu banco não lhe der as condições que considera adequadas, avalie procurar alternativas. Contudo, tratando-se de um crédito tão recente, para o poder fazer terá de cumprir com algumas especificações que vamos abordar no ponto seguinte.

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Fiz o meu crédito habitação há menos de dois anos. Posso transferi-lo?

A transferência de um crédito habitação pode levantar dúvidas, principalmente quando o financiamento foi concedido recentemente. Há até quem pense que esta transferência é impossível antes de passarem dois anos de contrato.

No entanto, a possibilidade de transferir um crédito habitação não está associada ao prazo do seu contrato, mas sim aos limites do LTV, Loan to Value, (rácio do valor que o banco empresta para comprar a sua casa e o valor da habitação) e ao montante que já amortizou.

Em 2018, o Banco de Portugal recomendou que os bancos tivessem em conta certos limites para o montante de empréstimo à habitação relativamente ao valor do imóvel que serve de garantia. Desta forma, o limite máximo aplicado ao LTV foi fixado em:

• 90% para crédito para uma habitação própria e permanente;
• 80% para o crédito com outras finalidades que não habitação própria e permanente (como por exemplo uma segunda habitação);
• 100% para o crédito para a aquisição de imóveis detidos pelas instituições e contratos de locação financeira imobiliária.

E porque é que estes limites interferem numa transferência do crédito habitação para outra entidade? Porque a transferência do crédito habitação para outra entidade implica a celebração de um novo contrato. Logo, é necessário cumprir certas regras, como os limites de LTV recomendados pelo Banco de Portugal, sendo que funcionam com cruzamento do valor do empréstimo inicial.

Mas para perceber melhor o que está em causa, Antero Cabral, Diretor Comercial do Doutor Finanças, explica quando pode ser feita uma transferência de um crédito de uma habitação própria e permanente: “Na prática, não existe qualquer impedimento de transferir um Crédito Habitação contratado há menos de dois anos. O que tem de ser salvaguardado é o cumprimento de regras relacionadas com o valor a que comprámos o imóvel e a dívida existente. Ou seja, se pagámos 100 mil euros pelo imóvel e a dívida é de 92 mil euros, o banco não pode financiar esse valor, pois é superior a 90% do valor a que o imóvel foi comprado. O que significa que a transferência de crédito não é possível”.

No entanto, segundo Antero Cabral, se o LTV – ou seja, a dívida face ao valor de compra – for igual ou inferior a 90%, a data de celebração do contrato não impede a realização da transferência. “Se o imóvel custou 100 mil euros e a dívida for igual ou inferior a 90 mil euros, é possível fazer a transferência a qualquer momento. A única diferença a assinalar quanto à data de celebração do contrato, é que se esta tiver acontecido há mais de dois anos, o banco considera apenas o valor de avaliação e não o da aquisição”, detalha ainda o responsável.

O que devo fazer para mudar as condições?

Como referimos, se está interessado em melhorar as condições de um crédito habitação contratado recentemente, o primeiro passo é ver o que o mercado tem para oferecer. Depois de perceber as condições praticadas nas várias entidades, deve entrar em contacto com o seu banco para renegociar o seu crédito habitação.

No entanto, caso nunca tenha passado por um processo de renegociação de crédito, é normal que tenha algumas dificuldades em compreender os vários cenários possíveis. Muitas vezes as informações que são fornecidas parecem um pouco contraditórias, e até que irá perder dinheiro ao mudar certas condições. Regra geral, isto acontece porque existem produtos que conferem uma bonificação no spread. E se os retirar do contrato, o seu spread é penalizado.

Contudo, um aumento do spread não significa à partida que não consiga poupar com as novas condições. Por exemplo, se conseguir diminuir significativamente os encargos com os seus seguros obrigatórios, poderá poupar mesmo com uma subida do spread. Mas para garantir que não ficará prejudicado, tem de fazer contas e comparar o valor destes seguros em várias entidades.

Se, após esta análise, concluir que a renegociação não lhe traz as vantagens que procura, pondere a hipótese de transferir o seu crédito habitação para outra entidade. Caso não pretenda comparar mais propostas de crédito, pode recorrer aos serviços de um intermediário de crédito que beneficie de uma vasta rede de parceiros.

Na hora de escolher um intermediário de crédito, dê preferência a entidades que não lhe cobrem pelo serviço e ofereçam um acompanhamento especializado desde o início ao fim do processo.

No Doutor Finanças, contamos com uma equipa especializada em crédito habitação capaz de esclarecer todas as suas dúvidas e encontrar as melhores soluções do mercado, sem qualquer custo para si.

É melhor renegociar o meu crédito ou transferi-lo?

Tudo depende das propostas que tem em mãos, do montante em dívida do crédito habitação e das suas condições atuais. Caso já tenha amortizado mais de 10% do valor em dívida, a transferência do crédito habitação para outra entidade pode ser benéfica.

Na maioria dos casos, os clientes que transferem um crédito habitação para outra entidade conseguem melhores condições. Isto porque ao ser celebrado um novo contrato, as probabilidades de reduzir o seu spread aumentam. Além disso, se remover produtos financeiros e baixar o valor anual dos seguros obrigatórios, esta alteração pode gerar uma poupança significativa.

Vamos a um exemplo. Imagine que tem um crédito habitação com um capital em dívida de 120.000 euros e faltam liquidar 300 prestações. Se tiver uma TAN de 2,65% (Euribor a 12 meses de agosto de 2022, de 1,25%, e um spread de 1,4%), está a pagar uma prestação mensal de 547,45 euros. Caso os seguros obrigatórios representem um encargo mensal de 45 euros, tem um encargo de 592,45 euros por mês.

Se tiver uma proposta de outro banco que reduza o seu spread de 1,4% para 1,1%, a sua prestação mensal passa para 529,32 euros. Caso também consiga renegociar o valor dos seguros e estes passem para 35 euros, poupa 10 euros nos encargos com os seguros. Ou seja, a transferência de crédito habitação permitia-lhe poupar 28,13 euros por mês, o que totaliza 337,56 euros ao fim do ano. Após este período, a sua taxa Euribor será revista. Logo, a sua prestação mensal pode subir ou descer consoante o valor da Euribor a 12 meses aplicado a esse período.

Contudo, relembramos que transferir o seu crédito habitação pode ter custos associados, se a nova entidade não cobrir os custos associados a um novo contrato. Assim, informe-se sobre todas as condições antes de tomar uma decisão final.

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