Permuta de casa: O que é e quando se pode aplicar

A maioria das pessoas que compra uma habitação, fá-lo a pensar nas necessidades do momento, tanto no que respeita à localização, como à tipologia, ou outras características específicas. Contudo, ao longo da vida, os desejos e necessidades vão mudando, porque a famílias aumenta, porque se muda de emprego, ou até porque se decide viver noutra cidade. Se está nesta situação, saiba que pode fazer esta mudança através de uma permuta de casa.

Neste artigo, explicamos o que significa, como funciona e quais os encargos que tem de suportar.

O que é uma permuta de casa?

A permuta de casa consiste numa troca de imóveis entre dois proprietários, sendo acertada a diferença de valores entre os imóveis.

Ou seja, em vez de colocar a sua casa à venda e comprar, posteriormente, uma nova, a permuta de casa permite-lhe trocar de habitação com outro proprietário, sendo feito um acordo contratual de troca por um valor igual ou diferente. Quando o valor é diferente, quem possui o imóvel com o menor valor tem de pagar a diferença ao outro proprietário.

No entanto, esta troca nem sempre é fácil. Afinal precisa de encontrar um proprietário que esteja interessado no seu imóvel e que possua uma casa com as características que pretende. Além disso, ainda têm de chegar a acordo sobre os valores dos imóveis e das condições contratuais da permuta.

Contudo, esta pode ser uma solução mais vantajosa do que colocar a sua casa à venda. Se encontrar o negócio ideal, os encargos são menores e terá de lidar com menos burocracias.

Outro ponto importante a salientar é que os imóveis não têm de ter o mesmo valor, a mesma tipologia, nem estarem situados na mesma localidade. E se tiver um crédito habitação a decorrer, não fica impedido de fazer a permuta. Apenas terá de lidar com mais procedimentos e burocracias, como veremos de seguida.

Como funciona a permuta de uma casa?

Supondo que encontrou um imóvel do seu agrado e o proprietário dessa casa está interessado na troca de imóveis, deve seguir alguns passos para que o negócio possa avançar.

Em primeiro lugar, é aconselhável que faça uma avaliação do seu imóvel. Embora esse valor não seja vinculativo para a permuta, pois o outro proprietário precisa de concordar, tem um documento onde consegue comprovar o porquê de estar a pedir aquele valor.

Depois, deve ter em sua posse os seguintes documentos:

• Caderneta predial atualizada;
• Ficha técnica da habitação;
• Comprovativo da liquidação do IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) ou, no caso de estar isento, o documento que comprova a isenção.
• Se estiver a vender ou a comprar um prédio urbano ou uma fração autónoma, é necessário apresentar a licença de construção ou de utilização.

O passo seguinte passa por efetuar um contrato promessa, em que os dois proprietários assumem em simultâneo a posição de vendedor e comprador. Atenção que este contrato é bastante importante, uma vez que é ali que são definidos todos os termos e condições da permuta.

Ou seja, devem estar indicados os dados de identificação dos dois proprietários, dados das habitações envolvidas na permuta, o valor atribuído a cada imóvel, a data em que o negócio definitivo vai ser celebrado (dia da escritura), e ainda cláusulas que possam ser relevantes perante atrasos e uma cláusula penal em caso de incumprimento de uma das partes.

Nota: Tal como acontece com um CPCV (contrato de promessa de compra e venda), no contrato promessa deve haver o reconhecimento presencial das assinaturas de ambas as partes.

Se ambos os imóveis não tiverem ónus, é feita a escritura. Caso exista uma diferença de valores entre os imóveis, o proprietário que fica com o imóvel de valor mais elevado deve pagar o IMT e Imposto do Selo relativo à diferença de valores.

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E se tiver um crédito habitação associado ao imóvel?

No caso de ter um crédito habitação associado ao imóvel que vai trocar, precisa de informar o banco sobre a permuta. Desta forma, a instituição financeira pode fazer a transferência do imóvel com hipoteca, sendo que é necessário fazer um registo provisório da nova hipoteca ou entregar o distrate de hipoteca. Caso não saiba, o distrate consiste numa declaração do banco a dizer que o crédito habitação se extingue.

Mesmo que não consiga saldar a dívida do seu crédito habitação com a permuta de casa, esta é uma excelente oportunidade para renegociar o seu crédito. Afinal, na maioria dos casos, o valor da dívida diminui. Logo, pode conseguir melhores condições contratuais, como um spread mais baixo. Também deve estudar as suas opções como, por exemplo, se compensa alterar a modalidade de juros e o prazo do contrato.

Tendo todos estes procedimentos tratados, pode então celebrar a tão aguardada escritura.

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Encargos com a permuta de casa

Uma das grandes vantagens de fazer uma permuta de casa é que os encargos são muito menores em comparação com a aquisição de uma nova habitação.

Imagine que tinha colocado a sua casa à venda e comprado uma nova. Nesta situação, teria de fazer duas escrituras e pagar o IMT e o Imposto do Selo sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) da habitação que iria comprar.

Numa permuta, as obrigações são diferentes. Em primeiro lugar, vai poupar nos custos de um notário com o contrato promessa, uma vez que só tem de fazer uma escritura. Já a nível de impostos, o IMT e o Imposto do Selo incidem sobre a diferença dos valores dos dois imóveis. A pessoa que ficar com o imóvel mais barato, fica isenta do pagamento do IMT, de acordo com o Decreto-Lei n.º287/2003. Também há lugar à isenção se não houver diferença de valores entre os imóveis.

Mas, atenção. Desde a entrada em vigor do Orçamento do Estado de 2023 que só há direito à isenção do IMT se ambos os proprietários não venderem os imóveis no prazo de um ano a contar da data da permuta. Caso contrário, quem decidir vender o imóvel fica sujeito ao pagamento do IMT sobre o Valor Patrimonial do Imóvel.

Além disso, de acordo com o Código do IMT (Artigo 12.º nº. 6), quem proceder à venda antes de um ano, deve apresentar a declaração de modelo oficial, no serviço de Finanças competente, no prazo de 30 dias a contar da data de transmissão.

Mas para ter uma ideia do que pode pagar, vamos a um exemplo. Imagine que vai ficar com o imóvel mais caro. O imóvel com que vai ficar tem um valor de 250.000 euros e o imóvel que trocou um valor de 200.000 euros. Isto significa que existe uma diferença de 50.000 euros sujeita ao pagamento de IMT e Imposto do Selo.

Contudo, neste caso, ficaria isento do pagamento de IMT e só teria de pagar 400 euros pelo Imposto do Selo. Mas se tivesse comprado este imóvel por 250.000 euros, pagaria um total de 9.477,58 euros em impostos (IMT + Imposto do Selo). Como pode verificar, esta opção permitia poupar mais de 9.000 euros em impostos.

Nota: Os cálculos apresentados são relativos à permuta de uma habitação própria e permanente. Caso queira saber quanto pode pagar de IMT, pode recorrer ao simulador de IMT 2024.

Tenho de declarar este negócio na minha declaração de IRS?

Sim. Deve declarar este negócio na sua declaração de IRS, mais concretamente no anexo G do IRS. Embora este anexo esteja associado às mais-valias, tendo ou não gerado mais-valias, a venda de uma casa ou a permuta de uma casa, tem de ser sempre declarada no IRS. Se fizer a permuta de casa em 2024, só tem de declarar este negócio no anexo G no ano seguinte.

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Que cuidados devo ter se quiser fazer uma permuta de casa

Tal como qualquer negócio, a permuta de uma casa exige alguns cuidados para não ter surpresas desagradáveis após a troca de imóveis. Assim, deve assegurar os seguintes pontos:

• Certifique-se que todos os documentos da habitação pela qual vai trocar a sua casa estão em conformidade;
• Verifique se o imóvel está livre de dívidas, penhoras ou ações judiciais;
• Visite a habitação e esteja atento a diversos pormenores, como possíveis infiltrações, humidade, qualidade de isolamento, estado geral da habitação, etc.
• Garanta que no contrato promessa estão assegurados os seus direitos, caso a habitação não reúna as condições referidas e que fica isento de qualquer pagamento de dívidas anteriores à celebração da escritura.
• Embora o contrato promessa deva assegurar os direitos de ambas as partes, tente salvaguardar-se de imprevistos que possam acontecer. Os imprevistos podem estar associados a atrasos na data prevista para a escritura ou ao processo de distrate ou registo provisório da nova hipoteca. Assim, tente incluir estas cláusulas no contrato, com uma data realista de prolongamento para efetuar a escritura.

Onde posso encontrar imóveis disponíveis para permutas?

Tal como acontece quando pretende comprar uma casa, encontrar imóveis para permuta também requer alguma pesquisa da sua parte. No entanto, o número de anúncios disponíveis é muito menor em comparação com o de imóveis disponíveis para venda.

Contudo, pode pesquisar imóveis nos portais nacionais, selecionando a opção de “permuta”, mas também nos sites de algumas imobiliárias. Há alguns sites de imobiliárias mais direcionados para este tipo de negócio, que têm uma “bolsa de permutas”.

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