Travar o impacto da subida de juros no crédito habitação é um dos maiores desafios de quem está a pagar a sua casa ao banco. Afinal, desde o início de 2022 que as taxas Euribor têm vindo a subir de forma progressiva, e consequentemente, as prestações do crédito habitação estão cada vez mais altas.
No entanto, o impacto da subida dos juros só começou a ser mais evidente nos últimos meses de 2022, uma vez que a maioria dos titulares de crédito habitação tem o seu empréstimo indexado a uma taxa Euribor a 6 ou 12 meses.
Embora o Governo tenha aprovado um conjunto de medidas para mitigar os efeitos da subida dos juros até ao final de 2023, incluindo novas regras relativas à renegociação dos contratos de crédito, isenção da comissão de amortização antecipada até ao final do ano, e a possibilidade de descontar menos IRS todos os meses para aumentar o rendimento disponível, há outras soluções que podem ajudar as famílias a combater o aumento dos juros.
Se tem um crédito habitação indexado a uma taxa variável, pode equacionar, por exemplo, a alteração da modalidade de juros para uma taxa fixa ou uma taxa mista.
Além disso, nestas alturas, a transferência do crédito habitação para outra entidade ou a consolidação de crédito incluindo o Crédito Habitação, pode ser vantajosa para si.
Fique a conhecer, neste artigo, quatro soluções que o podem ajudar a reduzir o impacto da subida dos juros e, assim, a reequilibrar o seu orçamento familiar.
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Alterar a modalidade de juros: Taxa fixa e taxa mista
Em Portugal, a maioria dos créditos habitação são contratados com uma taxa variável. Isto porque, nos últimos anos, os créditos indexados a uma taxa Euribor traduziam-se numa prestação mais baixa no início do contrato. No entanto, quando os juros começam a subir, muitos titulares ficam em situações financeiras complicadas, pois o aumento da prestação acaba por pesar em demasia no orçamento familiar.
Assim, é preciso ter em conta que pode alterar o seu regime de juros para uma taxa fixa ou mista. No caso da taxa fixa, o seu contrato de crédito habitação não fica sujeito à subida e descida dos juros. Afinal, nesta modalidade, a taxa aplicada é igual até ao final do contrato.
E em alturas de maior instabilidade, a taxa fixa garante-lhe a mesma prestação até liquidar todo o capital em dívida. O que deixa os titulares de crédito tranquilos, se estiverem confortáveis com o valor da sua prestação mensal.
Contudo, a taxa fixa é definida pelo banco, tendo por base a taxa swap. Esta taxa é negociada à semelhança das taxas Euribor, de acordo com o prazo correspondente contratado. Na maioria dos casos, estamos a falar de contratos com uma taxa fixa a 20 ou a 30 anos. Mas podem existir prazos diferentes. Assim, a TAN de um crédito habitação é composta pela taxa swap e pelo spread aplicado ao seu contrato.
Para chegar a um valor final da TAN, o banco avalia o risco do empréstimo, o LTV (Loan-to-value), as garantias dadas pelo cliente mas, principalmente, o risco de fixar a taxa de juro durante o prazo acordado.
Em períodos em que os juros estão a subir e se perspetiva uma progressão, os valores das taxas fixas também tendem a subir. É preciso ter em conta que, nestes períodos, o risco de fixar uma taxa de juro é maior para os bancos. Mas mesmo em situações normais, uma taxa fixa é sempre mais elevada em comparação a uma taxa variável, pelo menos no início do contrato.
Dito isto, alterar o seu crédito habitação pode não ser a melhor solução para travar o impacto da subida dos juros. No entanto, pode trazer-lhe alguma tranquilidade, caso a sua situação financeira esteja estável e a sua prestação mensal fixa não implique uma taxa de esforço superior a 30%.
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Exemplo de crédito habitação com taxa variável e taxa fixa
Para perceber porque é que pode não ser a melhor opção tentar travar o impacto da subida dos juros alterando a taxa variável para uma taxa fixa, apresentamos o seguinte exemplo:
Imagine que tem um crédito habitação com um capital em dívida de 100 mil euros, e que falta liquidar 300 prestações. Se este crédito tiver um spread de 1,2% e a sua taxa Euribor for a 6 meses, caso a revisão seja em fevereiro, a sua TAN passará a 3,767%. Isto porque é aplicado o valor da Euribor a 6 meses de dezembro de 2022, que é de 2,567%. Logo, a sua prestação mensal será de 515,06 euros.
Na sua última revisão, feita em agosto, a sua TAN era 1,362%, pois a Euribor a 6 meses em junho estava em 0,162%. Assim, há 6 meses, a sua prestação mensal era de 393,49 euros. Ou seja, estamos a falar de um aumento de 121,57 euros.
Mas, dado o valor das taxas fixas na maioria das instituições financeiras desde o início de 2023, a TAN de um crédito habitação pode rondar os 4% ou 5%. Ou até ser superior a 5%, tendo em conta o spread associado. No fundo, os valores variam muito de banco para banco e de acordo com as campanhas promocionais em vigor.
No cenário de uma TAN de 5%, o seu crédito habitação com um capital em dívida de 100 mil euros, com 300 prestações por liquidar, ficaria com uma prestação de 584,59 euros.
Embora a diferença seja de 67,73 euros na prestação mensal, no que respeita aos juros totais, o valor será bem mais elevado. Isto porque, com uma taxa variável, os juros vão subir ainda mais. Isso é certo. Mas tendo em conta o histórico da Euribor, esta taxa nunca alcançou valores muito superiores a 5%. E analisando as suas oscilações, depois de uma subida elevada, a Euribor tende a descer progressivamente.
Logo, neste momento, além de pagar um valor mais elevado, iria comprometer-se com uma taxa fixa muito elevada. O que, a longo prazo, pode levá-lo a gastar dezenas de milhares de euros em juros, encarecendo o valor final a pagar pelo seu crédito.
Com uma taxa mista, pode travar o impacto da subida dos juros
Se aproveitar as campanhas promocionais que estão em vigor em alguns bancos, ao trocar de taxa variável para uma taxa mista, consegue travar o impacto da subida dos juros. Mas antes de conhecer os valores promocionais que estão em causa, é preciso entender como funciona a taxa mista.
Neste tipo de crédito habitação, a sua taxa muda a determinada altura do seu contrato. E o que é que isto significa? Que um crédito com uma taxa mista permite-lhe fixar a sua TAN no período inicial do contrato (pelo tempo acordado). A fórmula de calculo, nesta fase fixa, tem por base o valor da taxa swap acrescida do spread. Após esse período terminar, o banco aplica o spread acordado e fica sujeito, a partir daí, às flutuações da taxa Euribor contratada.
Desta forma, os titulares de crédito podem beneficiar de um período mais estável no início do contrato, ficando depois sujeitos à variação da Euribor.
Em Portugal, quando os titulares optam inicialmente por um crédito habitação com uma taxa mista, os períodos fixos mais comuns são de 5, 10 e 15 anos. No entanto, existem prazos superiores e inferiores. Neste momento, com a subida dos juros, existem cada vez mais bancos a aplicar períodos fixos menores, como 1 ou 2 anos.
Por norma, estes períodos fixos de menor duração estão associados a campanhas promocionais com juros muito baixos. Contudo, tenha em conta que nestas campanhas existem certas condições que podem envolver a contratação dos seguros obrigatórios do crédito habitação, com a obrigatoriedade contratual de mantê-los nessa entidade, subscrever outros seguros, cartões de crédito, depósitos a prazo, entre outros produtos.
Contudo, fora destas campanhas promocionais, é possível encontrar taxas mistas com períodos fixos de 5 anos a, por exemplo, 4,2%, ou a 10 anos a 4,6%. Compare as TAN praticadas em várias entidades, tanto no período fixo como no variável. E lembre-se: faça contas ao valor adicional que tem de pagar pela subscrição de outros produtos e veja se, no final de contas, essa proposta compensa.
Ler mais: Taxa mista no crédito habitação: é uma boa opção?
Exemplo de como uma taxa mista pode travar o impacto da subida dos juros
Dada a incerteza que se vive, a taxa mista é uma forma de assegurar uma prestação fixa, até os juros atingirem o seu máximo e começarem a descer. Tendo em conta os ciclos económicos passados, o pico dos juros poderá verificar-se em breve, dando início, depois, a uma trejetória descendente.
E dada esta avaliação, há bancos a apresentar campanhas promocionais de crédito habitação com uma taxa mista, com um período fixo de um ou dois anos.
Por exemplo, no Abanca, pode encontrar uma campanha promocional válida a partir do dia 23 de janeiro. Neste caso específico, o banco está disposto a conceder-lhe um crédito com uma TAN fixa de 1,4% no primeiro ano, e no restante prazo do contrato, uma taxa variável indexada à Euribor a 12 meses, acrescida de um spread de 0,95%. Mas para ter este benefício deve contratar e manter os produtos de cross-selling previstos nesta campanha.
Na prática, isto significa, que um crédito habitação com um capital em dívida de 100 mil euros, com 300 prestações por liquidar, ficaria durante um ano com uma prestação mensal fixa de 395,25 euros. Mas se no final deste prazo, a taxa Euribor a 12 meses estiver nos 3,5%, juntando um spread de 0,95%, ficaria com uma TAN de 4,45%. Logo, no ano seguinte, a sua prestação subia para 553 euros.
Nota: É preciso ter em conta que o valor apresentado com prestação mensal da taxa variável não contempla o capital em dívida e juros amortizados durante o ano anterior.
Contudo, se os juros continuarem a descer a longo prazo, a sua prestação mensal irá baixar e assegura um spread baixo até o seu empréstimo terminar.
Outras das campanhas promocionais mais atrativas do mercado, no que diz respeito à taxa mista, está disponível no Banco CTT. Esta opção oferece uma taxa mista, com um período fixo de 2 anos com uma TAN de 2,5%. Após este período, fica com um spread de 0,8% e o valor da taxa Euribor acordada para o resto do contrato. Mas atenção. Esta campanha é apenas para processos de aquisição escriturados no primeiro trimestre com prazos iguais ou inferiores a 25 anos.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
